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Wichtige Entscheidungen des Bundesgerichtshofes 2004
- Mietrecht -
§ 535 BGB - § 548 BGB Allgemeine Vorschriften für Mietverhältnisse
• BGH, Urteil vom 04.02.2004 - VIII ZR 171/03 -
Aus den Gründen:
Die Verwirkung von Mietzinsansprüchen tritt nicht allein durch die widerspruchslose Hinnahme einer Mietminderung über einen längeren Zeitraum ein. Der einfache Zeitablauf begründet ohne Vorliegen weiterer Umstände nicht das berechtigte Vertrauen des Mieters darauf, vor Ablauf der Verjährungsfrist nicht mehr in Anspruch genommen zu werden.
Die Frage der umgekehrten Analogie zu § 539 a.F. BGB blieb offen.
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• BGH, Urteil vom 24.03.2004 - VIII ZR 44/03 -
Leitsatz:
Für die Beantwortung der Frage, ob die anrechenbare Wohnfläche einer Mietwohnung von der im Mietvertrag angegebenen Fläche in erheblicher Weise abweicht, können im Regelfall auch im frei finanzierten Wohnraum die Bestimmungen der §§ 42-44 II. BV als Maßstab herangezogen werden.
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• BGH, Urteil vom 24.03.2004 - VIII ZR 133/03 -
so auch: BGH, Urteil vom 24.03.2004 - VIII ZR 295/03 -
Leitsatz:Weist eine gemietete Wohnung eine Wohnfläche auf, die mehr als 10% unter der im Mietvertrag angegebenen Fläche liegt, stellt dieser Umstand grundsätzlich einen Mangel der Mietsache im Sinne des § 536 Abs. 1 BGB dar, der den Mieter zur Minderung der Miete berechtigt. Einer zusätzliche Darlegung des Mieters, dass infolge der Flächendifferenz die Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch gemindert ist, bedarf es nicht.
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• BGH, Urteil vom 28.04.2004 - VIII ZR 230/03 -
Aus den Gründen:
Die formularmäßige Abwälzung der dem Vermieter obliegenden Schönheitsreparaturen auf den Mieter mittels mietvertraglicher Vereinbarung einer Endrenovierungsklausel in Kombination mit einem unter Beachtung des vom Bundesministerium der Justiz herausgegebenen Mustermietvertrages aus dem Jahr 1976 in den Fußnoten des Mietvertrages geregelten Fristenplan für die Ausführung der Schönheitsreparaturen verstößt nicht gegen § 9 AGBG (jetzt § 307 BGB) und ist rechtswirksam vereinbart.- Volltextversion -
• BGH, Urteil vom 12.05.2004 - XII ZR 223/01 -
Leitsatz:
a) Zur Umwandlung des Erfüllungsanspruchs auf Rückgabe der Mietsache in renoviertem Zustand in einen Schadensersatzanspruch wegen NIchterfüllung.
b) Zur Hemmung der Verjährung nach § 558 a.F. BGB durch Vertragsverhandlungen in analoger Anwendung des § 852 Abs. 2 a.F. BGB.
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• BGH, Urteil vom 26.05.2004 - VIII ZR 77/03 -
Leitsatz:
a) Eine mietvertragliche Formularklausel, die den Mieter im Falle der Beendigung des Mietverhältnisses vor Ablauf der Fristen zur Durchführung von Schönheitsreparaturen zu einer zeitanteiligen Kostenbeteiligung verpflichtet und ihm die Wahl zwischen der Zahlung und einer fachgerechten Renovierung überlässt, benachteiligt den Mieter nicht unangemessen.
b) Zu den Voraussetzungen der Erstattung von Gutachterkosten, wenn der Vermieter einen Sachverständigen mit der Feststellung des Zustands der Mietwohnung beauftragt, weil der Mieter seine Zahlungspflicht aus einer solchen Kostenabgeltungsklausel bestreitet.
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• BGH, Urteil vom 26.05.2004 - VIII ZR 310/03 -
Aus den Gründen:
Zur Frage der Mangelhaftigkeit von Holzverbundfenstern in einem 1962/63 errichteten Gebäude.
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• BGH, Urteil vom 23.06.2004 - VIII ZR 361/03 -
Leitsatz:
Zur Unwirksamkeit einer mietvertraglichen Formularklausel, durch die dem Mieter die Ausführung der Schönheitsreparaturen nach einem "starren" Fristenplan auferlegt wird.
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• BGH, Urteil vom 30.06.2004 - XII ZR 251/02 -
Leitsatz:
a) Bei einer gewerblichen Zwischenmiete von Wohnungen zum Zwecke der Weitervermietung sind Umstände, die die Wohnungstauglichkeit beeinträchtigen, i.d.R. auch als Mängel des Zwischenmietverhältnisses im Verhältnis Hauptmieter zu Zwischenmieter anzusehen. Ob diese Mängel dort als erheblich bzw. unerheblich i.S. des § 537 Abs. 1 Satz 2 a.F. BGB einzustufen sind, hängt insbesondere von der Größenordnung des gewerblichen Zwischenmietverhältnisses ab.
b) Als unerheblich i.S. des § 537 Abs. 1 Satz 2 a. F. BGB ist ein Fehler insbesondere dann anzusehen, wenn er leicht erkennbar und schnell mit geringen Kosten beseitigt werden kann, so dass die Geltendmachung einer Minderung gegen Treu und Glauben verstieße.
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• BGH, Urteil vom 14.07.2004 - VIII 339/03 -
Aus den Gründen:
Die Klausel "Die Kosten der Schönheitsreparaturen trägt der Mieter" regelt nicht ausdrücklich und bestimmt die Verpflichtung des Mieters zur Vornahme von Renovierungsarbeiten. Sie ist jedoch aus Sicht eines verständigen Mieters unter Berücksichtigung der Verkehrssitte als Verpflichtung zur Ausführung von Schönheitsreparaturen auszulegen.
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• BGH, Urteil vom 26.07.2004 - VIII ZR 281/03 -
Leitsatz:
Ein Mieter einer nicht modernisierten Altbauwohnung kann mangels abweichender vertraglicher Vereinbarung jedenfalls einen Mindeststandart erwarten, der ein zeitgemäßes Wohnen ermöglicht und den Einsatz der für die Haushaltsführung allgemein üblichen elektrischen Geräte erlaubt.
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• BGH, Urteil vom 28.07.2004 - XII ZR 292/02 -
Leitsatz:
Zur Auslegung einer Vereinbarung, nach der der Mieter neben der Nettomiete "die jeweils gültige Mehrwertsteuer" zu zahlen hat, wenn die Option des Vermieters zur Steuerpflicht unwirksam ist, so dass die Vermietung tatsächlich steuerfrei bleibt.
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§ 549 BGB - § 555 BGB Wohnraummietverhältnisse
• BGH, Urteil vom 17.03.2004 - VIII ZR 166/03 -
Aus den Gründen:
Die mietvertragliche Vereinbarung einer Kautionsleistung ist trotz Nichtigkeit der Fälligkeitsregelung rechtswirksam.
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• BGH, Urteil vom 30.06.2004 - VIII ZR 243/03 -
Leitsatz:
a) Zur Wirksamkeit einer mietvertraglichen Kautionsvereinbarung im Falle einer unzulässigen Einschränkung des gesetzlichen Rechts des Mieters, die Mietsicherheit in Teilzahlungen zu leisten.
b) Zur Wirksamkeit einer Kautionsvereinbarung, wenn der Vermieter zusätzlich zur Leistung der Kaution durch Hinterlegung eines Geldbetrages eine weitere Sicherheit verlangt.
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• BGH, Urteil vom 14.07.2004 - XII ZR 68/02 -
Leitsatz:
Die Schriftform eines langfristigen Mietvertrages ist gewahrt, wenn die Vertragsbestimmungen in einem unterzeichneten Schreiben der einen Partei niedergelegt sind, das die andere - mit oder ohne einen das eingeschränkte Einverständnis erklärenden Zusatz - ihrerseits unterzeichnet hat.
Der nochmaligen Unterzeichnung durch die eine Partei unterhalb der Gegenzeichnung bedarf es nicht (Aufgabe von RGZ 105, 60, 62).
Ob der Vertrag schon zuvor durch mündliche Einigung zustande gekommen war, durch die Gegenzeichnung zustande kommt oder es hierzu erst noch des Zugangs der Gegenzeichnung bedarf, ist für die Frage der Schriftform ohne Belang.
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§ 556 BGB - § 556b BGB Vereinbarungen über die Miete
• BGH, Urteil vom 21.01.2004 - VIII ZR 137/03 -
Leitsatz:
Zur Zulässigkeit der Änderung des Abrechnungsmaßstabes für Heizkosten bei Leerstand von Mietwohnungen in einem Mehrfamilienhaus.
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• BGH, Urteil vom 11.02.2004 - VIII ZR 195/03 -
Leitsatz:
Liegen keine besonderen Umstände vor, begeht der Vermieter keine Pflichtverletzung beim Vertragsabschluss, wenn er mit dem Mieter Vorauszahlungen für Nebenkosten vereinbart, die die Höhe der später anfallenden tatsächlichen Kosten nicht nur geringfügig, sondern deutlich unterschreiten.
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• BGH, Urteil vom 07.04.2004 - VIII ZR 146/03 -
Aus den Gründen:
Kosten der Regenrinnenreinigung sind sonstige Betriebskosten im Sinne von Nr. 17 der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 II. BV a.F. (jetzt § 2 BetrkV). Sie können auf den Mieter umgelegt werden, wenn sie vorher im einzelnen vereinbart wurden.
Eine Umlegung einzelner sonstiger Betriebskosten im Sinne von Nr. 17 der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 II. BV a.F. (jetzt § 2 BetrkV) kann auch aufgrund jahrelanger Zahlung durch stillschweigende Vereinbarung erfolgen.
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• BGH, Urteil vom 07.04.2004 - VIII ZR 167/03 -
Leitsatz:
a) Kosten einer Dachrinnenreinigung können als sonstige Betriebskosten nach Nr. 17 der Anlage 3 zu § 27 II. BV a.F. (jetzt: § 2 BetrKV) auf den Mieter umgelegt werden.
b) Sonstige Betriebskosten i.S.v. Nr. 17 der Anlage 3 zu § 27 II. BV a.F. (jetzt: § 2 BetrKV) sind nur dann umlagefähig, wenn die Umlegung der im einzelnen bestimmten Kosten mit dem Mieter vereinbart worden ist.
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• BGH, Urteil vom 28.04.2004 - XII ZR 21/02 -
Leitsatz:
Allein der Umstand, dass die vom gewerblichen Vermieter verlangte Betriebskostenvorauszahlung die später entstandenen Kosten deutlich überschreiten, führt noch nicht zur Annahme einer Verletzung der Aufklärungspflicht. Eine solche ist nur bei Vorliegen besonderer Umstände, die einen Vertrauenstatbestand beim Mieter begründen, zu bejahen (im Anschluss an BGH, Urteil vom 11. Februar 2004 - VIII ZR 195/03 - NJW 2004, 1102).
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• BGH, Urteil vom 26.05.2004 - VIII ZR 135/03 -
Aus den Gründen:
Aufgrund der zwischen den Mietvertragsparteien bestehenden vertraglichen Vereinbarung zur Übernahme anteiliger Kosten für Gartenpflege nach Nr. 10 der Anlage 3 zu § 27 II. BV a.F. (jetzt: § 2 Nr. 10 BetrkV) sind diese für gemeinschaftliche Gartenflächen grundsätzlich auf alle Mieter umlegbar - unabhängig davon, ob eine Mietvertragspartei die Gartenfläche tatsächlich nutzt bzw. nutzen kann. Anders verhält es sich lediglich bei Gartenflächen, die dem Vermieter oder einzelnen Mietern zur alleinigen Nutzung überlassen sind.
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• BGH, Urteil vom 26.05.2004 - VIII ZR 169/03 -
Leitsatz:
Zur Anwendbarkeit einer Mietvertragsklausel nach der für die Betriebskosten das Verhältnis der Wohn- und Nutzflächen des Hauses als vereinbarter Umlagemaßstab gilt, auf eine zu entrichtende Grundsteuer.
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• BGH, Urteil vom 29.09.2004 - VIII ZR 341/03 -
Aus den Gründen:
Die Schriftform der Nebenkostenabrechnung ist dadurch gewahrt, dass die dem Anschreiben beigefügte Abrechnung mit fortlaufenden Seitenzahlen versehen ist, die Abrechnung jeweils Bezug auf das Anschreiben und das dortige Bearbeitungszeichen nimmt und den jeweiligen Hinweis "bitte wenden" bzw. "bitte weiter auf Blatt ..." enthält. Entprechend der sog. Auflockerungsrechtsprechung lässt dies eine ausreichende innere Zusammengehörigkeit sowohl des Anschreibens und der Abrechnung als auch der einzelnen Blätter erkennen.
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• BGH, Urteil vom 17.11.2004 - VIII ZR 115/04 -
Leitsatz:
Die Frist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB zur Abrechnung über die Vorauszahlungen für Betriebskosten wird mit einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung gewahrt; auf die inhaltliche Richtigkeit kommt es für die Einhaltung der Frist nicht an.
Weicht der in der Abrechnung verwendete und angegebene Umlageschlüssel von dem im Mietvertrag vereinbarten ab, liegt ein inhaltlicher Fehler und kein formeller Mangel der Abrechnung vor.
Eine Korrektur des Fehlers zu Lasten des Mieters ist nach Ablauf der Abrechnungsfrist gemäß § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB ausgeschlossen, es sei denn der Vermieter hat den Fehler nicht zu vertreten.
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§ 557 BGB - § 561 BGB Regelungen über die Miethöhe
• BGH, Urteil vom 07.01.2004 - VIII ZR 156/03 -
Zur Erläuterung einer Mieterhöhungserklärung wegen baulicher Maßnahmen zur Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse (Schallschutz) und der Einsparung von Heizenergie (Einbau von Isolierglasfenstern).
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• BGH, Urteil vom 21.01.2004 - VIII ZR 99/03 -
Leitsatz:
Zur Zulässigkeit der Erhöhung einer Teilinklusivmiete wegen gestiegener Betriebskosten nach Außerkrafttreten des Gesetzes zur dauerhaften Verbesserung der Wohnungssituation im Land Berlin (GVW) am 31. Dezember 1994.
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• BGH, Urteil vom 21.01.2004 - VIII ZR 101/03 -
Aus den Gründen:
Bei preisgebundenem Wohnraum ist mit dem Außerkrafttreten des Gesetzes zur dauerhaften Verbesserung der Wohnungssituation im Land Berlin vom 14.07.1987 (GVW) zum 31.12.1994 die Möglichkeit einer Mieterhöhung wegen gestiegener Betriebskosten nach § 4 MHG bei vereinbarter Teilinklusivmiete weggefallen (vgl. BGH, Urteil vom 19.11.2003 - VIII ZR 160/03 -).
Daran ändert auch die Akzeptanz des Mieters während der Geltungsdauer des GVW bezüglich einer früheren Mieterhöhung nichts.
Die formularmäßige Vereinbarung eines Erhöhungsvorbehaltes ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes unwirksam (BGH, Urteil vom 20.01.1993 - VIII ZR 10/92 -, NJW 1993, 1061, WM 1993, 660).
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• BGH, Urteil vom 21.01.2004 - VIII ZR 115/03 -
Leitsatz:
Zur Zulässigkeit einer Mieterhöhung bei einem Mietvertrag in dem die vermietete Wohnung als „öffentlich gefördert (Sozialwohnung) oder sonst preisgebunden“ bezeichnet wird.
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• BGH, Urteil vom 25.02.2004 - VIII ZR 116/03 -
Leitsatz:
a) Die formelle Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens nach § 2 MHG erfordert es grundsätzlich, dass der Vermieter Kürzungsbeträge aufgrund der Inanspruchnahme öffentlicher Fördermittel zur Wohnungsmodernisierung in das Erhöhungsverlangen aufnimmt.
b) Zur Bindung des Vermieters hinsichtlich eines Mieterhöhungsverlangens nach den §§ 2, 3 MHG, wenn er öffentliche Fördermittel zur Wohnungsmodernisierung in Anspruch genommen hat.
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• BGH, Urteil vom 03.03.2004 - VIII ZR 124/03 -
Leitsatz:
Zur Frage, ob ein Mieterhöhungsverfahren allein gegen den in der gemeinsam angemieteten Wohnung verbleibenden Mieter durchgeführt werden kann, wenn der aus der Wohnung ausgezogene Ehegatte mit dem Vermieter seine Entlassung aus dem Mietverhältnis vereinbart hat und nur der anderer Ehegatte seitdem die Wohnung nutzt und Miete zahlt.
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• BGH, Urteil vom 03.03.2004 - VIII ZR 149/03 -
Leitsatz:
Im Bereich des preisgebundenen Wohnraums wird die Zulässigkeit einer Mieterhöhung wegen energiesparender Modernisierungsmaßnahmen im Grundsatz nicht durch das Verhältnis zu der hierdurch bewirkten Heizkostenersparnis (sog. Gebot der Wirtschaftlichkeit) begrenzt.
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• BGH, Urteil vom 03.03.2004 - VIII ZR 150/03 -
Aus den Gründen:
Eine formularmietvertragliche Vereinbarung, wonach der Vermieter von öffentlich gefördertem Wohnraum berechtigt ist, "nach Maßgabe der gesetzlichen Bestimmungen die Zustimmung zur Erhöhung des Mietzinses" zu verlangen, und der Mieter verpflichtet ist, "alle allgemein und konkret eintretenden Mieterhöhungen und/oder Erhöhungen sowie Neueinführungen von Nebenkosten und Grundstückslasten jeder Art" vom Zeitpunkt des Eintritts zu zahlen, verstößt aufgrund unangemessener Benachteilung des Mieters und wegen Verletzung des Transparenzgebotes gegen § 9 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 AGBG (jetzt: § 307 Abs. 1 Satz 1 u. 2 , Abs. 2 Nr. 1 BGB).
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• BGH, Urteil vom 03.03.2004 - VIII ZR 151/03-
so auch: BGH, Urteil vom 03.03.2004 - VIII ZR 152/03 -; BGH, Urteil vom 03.03.2004 - VIII ZR 153/03 -; BGH, Urteil vom 03.03.2004 - VIII ZR 154/03
Aus den Gründen:
Die formularmietvertragliche Vereinbarung, dass "alle durch gesetzliche oder behördliche Regelungen allgemein oder im konkreten Fall zugelassenen Mieterhöhungen oder Erhöhungen bzw. Neueinführungen von Nebenkosten und Grundstücksumlagen jeder Art ... vom Zeitpunkt der Zulässigkeit ab vereinbart und zahlbar" sind, ist wirksam. Sie verstößt nicht gegen § 9 AGBG (jetzt: § 307 BGB).
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• BGH, Urteil vom 28.04.2004 - VIII ZR 177/03 -
Leitsatz:
Bei der Berechnung der Kappungsgrenze bleibt eine Mieterhöhung wegen gestiegener Kapitalkosten nicht außer Betracht.
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• BGH, Urteil vom 28.04.2004 - VIII ZR 178/03 -
Leitsatz:Eine im preisgebundenen Wohnraum wegen gestiegener Kapitalkosten erklärte Mieterhöhung ist nach Wegfall der Preisbindung bei einem nach dem 31. August 2001 zugegangenen Mieterhöhungsverlangen in die Berechnung der Kappungsgrenze des § 558 Abs. 3 BGB einzubeziehen.
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• BGH, Urteil vom 28.04.2004 - VIII ZR 185/03 -
Leitsatz:
Bei der Berechnung der Kappungsgrenze nach § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 MHG bleiben auch solche Mieterhöhungen unberücksichtigt, die auf den in den §§ 3 - 5 MHG genannten Gründen beruhen, jedoch nicht in dem dort vorgesehenen einseitigen Verfahren vom Vermieter geltend gemacht, sondern einvernehmlich von den Parteien vereinbart worden sind.
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• BGH, Urteil vom 12.05.2004 - VIII ZR 234/03 -
Leitsatz:
Ein Mieterhöhungsverlangen ist aus formellen Gründen unwirksam, wenn der Vermieter in der Begründung auf die Inanspruchnahme einer öffentlichen Förderung für die Modernisierung der Wohnung und die dadurch veranlasste Kürzung der Mieterhöhung hinweist, den Kürzungsbetrag jedoch nicht nachvollziehbar erläutert. Dies gilt auch dann, wenn der Hinweis auf einem Versehen beruht, weil eine solche Förderung in Wirklichkeit nicht erfolgt und deshalb eine Kürzung nicht erforderlich ist (im Anschluss an Senatsurteil vom 25. Februar 2004 - VIII ZR 116/03 - ...).
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• BGH, Urteil vom 12.05.2004 - VIII ZR 235/03
Aus den Gründen:
Die formelle Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens nach § 2 MHG erfordert über die Nennung der Kürzungsbeträge aufgrund der Inanspruchnahme öffentlicher Fördermittel zur Wohnungsmodernisierung im Erhöhungsverlangen hinaus (vgl. BGH, Urteil vom 25.02.2004 - VIII ZR 116/03 - ), auch die Bezeichnung der ihnen zugrunde liegenden Berechnungspositionen durch den Vermieter.- Volltextversion -
• BGH, Urteil vom 02.06.2004 - VIII ZR 316/03 -
Leitsatz:
Zur Beschränkung des Kündigungsrechts des Mieters entgegen § 10 Abs. 2 Satz 6 MHG.
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• BGH, Urteil vom 23.06.2004 - VIII ZR 282/03 -
so auch: BGH, Urteil vom 23.06.2004 - VIII ZR 283/03 -; BGH, Urteil vom 23.06.2004 - VIII ZR 284/03 -; BGH, Urteil vom 23.06.2004 - VIII ZR 285/03
Aus den Gründen:
Wegen einer öffentlichen Förderung abzuziehende Kürzungsbeträge sind bei einer Mieterhöhung nicht auf unbegrenzte Zeit zu berücksichtigen (Anschluss an BGH, Urteil vom 25. Februar 2004 - VIII ZR 116/03 - ).
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• BGH, Urteil vom 07.07.2004 - VIII ZR 192/03 -
Leitsatz:
Übersteigt die in einem MIeterhöhungsverlangen angegebene und der Berechnung zugrunde gelegte Wohnfläche die tatsächliche Wohnfläche, so kann der Mieter unter den Gesichtspunkt der ungerechtfertigten Bereicherung die Rückzahlung der in der Folgezeit aufgrund der fehlerhaften Berechnung überzahlten Miete verlangen, wenn die Abweichung der tatsächlichen von der angegebenen Wohnfläche mehr als 10% beträgt (im Anschluss an Senatsurteil vom 24. März 2004 - VIII ZR 295/03).
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§ 562 BGB - 562d BGB Pfandrecht des Vermieters
§ 563 BGB - § 567b BGB Wechsel der Vertragsparteien
§ 568 BGB - § 576b BGB Beendigung des Mietverhältnisses
• BGH, Urteil vom 21.01.2004 - XII ZR 214/00 -
Leitsatz:
b) Zum Bedeutungsgehalt einer Vereinbarung, nach der die Kündigung eines Mietvertrages durch eingeschriebenen Brief erfolgen soll.
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• BGH, Urteil vom 02.03.2004 - XI ZR 288/02 -
Leitsatz:
Ein vertragswidriges Verhalten des Gegners berechtigt im Rahmen eines Dauerschuldverhältnisses grundsätzlich nicht zur fristlosen Kündigung ohne vorherige Abmahnung, es sei denn die Vertrauensgrundlage der Rechtsbeziehung ist derart erschüttert, dass sie auch durch die Abmahnung nicht wieder hergestellt werden kann.
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• BGH, Urteil vom 10.03.2004 - VIII ZR 64/03 -
so auch: BGH, Urteil vom 10.03.2004 - VIII ZR 34/03 -
Leitsatz:
§ 573c Abs. 4 BGB ist auch auf solche Formularklauseln in einem vor dem 1. September 2001 abgeschlossenen Mietvertrag nicht anzuwenden, die auf die gesetzlichen Kündigungsfristen verweisen und in einer Fußnote zum Vertragstext die damals geltenden Kündigungsfristen des § 565 Abs. 2 BGB a.F. sinngemäß wiedergeben (im Anschluss an BGHZ 155, 178).
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• BGH, Urteil vom 24.03.2004 - VIII ZR 188/03 -
Leitsatz:
Der ersatzlose Abriss eines Gebäudes ist keine wirtschaftliche Verwertung im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB.
Eine zu diesem Zweck ausgesprochene Kündigung des Mietverhältnisses durch den Vermieter ist daher in den neuen Bundesländern nicht durch Art. 232 § 2 Abs. 2 EGBGB ausgeschlossen.
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• BGH, Urteil vom 30.06.2004 - VIII ZR 379/03 -
Leitsatz:
Eine Bestimmung in einem Formularmietvertrag, wonach die ordentliche Kündigung innerhalb der ersten zwei Jahre nach Vertragsschluss für beide Seiten ausgeschlossen ist, ist nicht nach § 307 BGB (früher: § 9 AGBG) unwirksam (Fortführung des Senatsurteils vom 22. Dezember 2003 - VIII ZR 81/03, NJW 2004, 1448).
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• BGH, Urteil vom 30.06.2004 - VIII ZB 31/04 -
Aus den Gründen:
Bei einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzuges des Mieters genügt der Vermieter bei klarer und einfacher Sachlage seiner Pflicht zur Angabe des Kündigungsgrundes, wenn er in dem Kündigungsschreiben den Zahlungsverzug als Kündigungsgrund benennt und den Gesamtbetrag der rückständigen Miete beziffert.
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• BGH, Urteil vom 14.07.2004 - VIII ZR 294/03 -
so auch : BGH, Urteil vom 06.10.2004 - VIII ZR 2/04 -
Aus den Gründen:
Die mietvertragliche Vereinbarung eines zeitlich begrenzten Ausschlusses des ordentlichen Kündigungsrechtes für beide Seiten ist weder nach § 307 BGB (früher: § 9 AGBG) unwirksam (Fortführung des Senatsurteils vom 22. Dezember 2003 - VIII ZR 81/03, NJW 2004, 1448), noch verstößt sie gegen §§ 573 c Abs. 4, 575 Abs. 4 BGB (Fortführung des Senatsurteils vom 30. Juni 2004 - VIII ZR 379/03 -).
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§ 577 BGB - § 577a BGB Eigentum an vermieteten Wohnungen
§ 578 BGB - § 580a BGB Mietverhältnisse über andere Sachen
§ 581 BGB - § 597 BGB Pacht
• BGH, Urteil vom 30.06.2004 - XII ZR 11/01 -
Leitsatz:
a) Zur Ermittlung der ortsüblichen Pacht anhand vergleichbarer Pachtobjekte (im Anschluss an Senatsurteile BGHZ 141, 257 ff.; vom 13. Juni 2001 - XII ZR 49/99 - NJW 2002, 55 und vom 10. Juli 2002 - XII ZR 314/00 - NJW 2002, 822).
b) Zur Frage des Rückschlusses auf eine verwerfliche Gesinnung des Verpächters bei einer auffälligen Überhöhung des Pachtzinses.
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Sonstiges
• BGH, Urteil vom 07.01.2004 - VIII ZR 103/03 -
Leitsatz:
Die in den Allgemeinen Geschäftsbesdingungen eines Leasinggebers enthaltene Klausel
"Gibt der LN (Leasingnehmer) das Leasingobjekt nicht zurück, so hat er für jeden angefangenen Monat der nicht erfolgten Rückgabe die im Leasingvertrag vereinbarte Leasingrate als Nutzungsentschädigung zu bezahlen."
ist wegen unangemessener Benachteiligung des Leasingnehmers nach § 9 Abs. 2 Nr. 1 AGBG (jetzt: § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB) unwirksam, weil sie mit einem wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung des § 557 Abs. 1 Satz 1 BGB a.F. (jetzt: § 546a Abs. 1 BGB) nicht zu vereinbaren ist.
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• BGH, Urteil vom 21.01.2004 - XII ZR 214/00 -
Leitsatz:
a) Zum Zugang einer per Telefax übermittelten empfangsbedürftigen Willenserklärung, deren Empfänger urlaubsbedingt abwesend ist.
b) Zum Bedeutungsgehalt einer Vereinbarung, nach der die Kündigung eines Mietvertrages durch eingeschriebenen Brief erfolgen soll.
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• BGH, Versäumnisurteil vom 28.01.2004 - VIII ZR 190/03 -
Leitsatz:
Das Tatbestandsmerkmal der „Ausnutzung eines geringen Angebots“ (§ 5 Abs. 2 WiStG) ist nur erfüllt, wenn die Mangellage auf dem Wohnungsmarkt für die Vereinbarung der Miete im Einzelfall ursächlich war. Dazu hat der Mieter darzulegen und gegebenenfalls zu beweisen, welche Bemühungen bei der Wohnungssuche er bisher unternommen hat, weshalb diese erfolglos geblieben sind und dass er mangels einer Ausweichmöglichkeit nunmehr auf den Abschluss des für ihn ungünstigen Mietvertrages angewiesen war.
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• Urteil, BGH vom 04.02.2004 - XII ZR 301/01 -
Leitsatz:
a) Zur Bindung der Zivilgerichte an bestandskräftige Entscheidungen der Verwaltungsbehörde (hier: Versagung der Genehmigung eines langfristigen Mietvertrages mit einer Gemeinde).
b) Auch langfristige Mietverträge sind keine kreditähnlichen Geschäfte i.S. von § 100 Abs. 5 der Gemeindeordnung für das Land Sachsen-Anhalt.
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• BGH, Beschluss vom 18.02.2004 - VIII ZB 84/03 -
Aus den Gründen:
Der Wert der Beschwer einer Mängelbeseitigungsklage eines Mieters bemisst sich nach dem 3,5 fachen Jahresbetrag der aufgrund des Mangels gegebenen Mietminderung.
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• BGH, Urteil vom 17.03.2004 - XII ZR 162/00 -
Leitsatz:
a) Im Falle einer Klage auf künftige Miete bestimmt sich der Gebührenstreitwert nach §§ 12 Abs. 1 GKG, 9 ZPO; eingeklagte Mietrückstände sind entsprechend § 17 Abs. 4 GKG hinzuzurechnen.
b) Zur Streitwertberechnung bei Leistungsklage und wechselseitig erhobenen Feststellungsklagen im Rahmen eines Mietverhältnisses.
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• BGH, Urteil vom 17.03.2004 - XII ZR 306/00 -
Aus den Gründen:
Zu Fragen der Aufrechnung rückständigen Mietzinses mit einer Gegenforderung bei Gewerberaummietverhältnissen.
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• BGH, Beschluss vom 14.04.2004 - XII ZB 224/02 -
Leitsatz:
Zur Berechnung der Rechtsmittelbeschwer, wenn sich der Mieter eines getrennt angemieteten Garagenplatzes gegenüber der Kündigung des Vermieters darauf beruft, die Garage so lange wie die angemietete Wohnung nutzen zu dürfen, der Zeitpunkt der Beendigung der Wohnungsnutzung aber ungewiss ist.
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• BGH, Urteil vom 22.04.2004 - XII ZR 16/04 -
so auch : BGH, Urteil vom 09.08.2004 - VIII ZR 178/04 -
Aus den Gründen:
Die Einstellung der Räumungsvollstreckung im Verfahren der Nichtzulassungsbeschwerde setzt grundsätzlich voraus, dass in der Berufungsinstanz Vollstreckungsschutz nach § 712 ZPO oder zulässigerweise eine Ergänzung des Berufungsurteils zur Erklärung der vorläufigen Vollstreckbarkeit ohne Sicherheitsleistung nach §§ 716, 321 ZPO beantragt wurde. Ein Antrag nach § 719 Abs. 1 ZPO oder auf Verlängerung der Räumungsfrist kann den Vollstreckungsschutzantrag nach § 712 ZPO nicht ersetzen (Anschluss an BGH, Beschluss vom 06.05.2004 - V ZA 4/04-, BGH, Beschluss vom 09.06.2004 - VIII 145/04 -).
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• BGH, Beschluss vom 06.05.2004 - V ZA 4/04 -
so auch: BGH, Urteil vom 09.06.2004 - VIII ZR 145/04 -
Leitsatz:
Ein Antrag auf Einstellung der Zwangsvollstreckung kann bei dem Bundesgerichtshof auch im Verfahren der Nichtzulassungsbeschwerde nur von einem bei dem Bundesgerichtshof zugelassenen Rechtsanwalt gestellt werden.
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• BGH, Urteil vom 26.05.2004 - XII ZR 149/02 -
Leitsatz:
Zur Frage, ob von der Zusicherung der Vollvermietung eines Einkaufszentrums ausgegangen werden kann, wenn die Parteien den gegenwärtigen Vermietungszustand in die Präambel des Mietvertrages aufgenommen haben.
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• BGH, Beschluss vom 25.06.2004 - IXa ZB 29/04 -
Leitsatz:
Aus einem Räumungstitel gegen den Mieter einer Wohnung kann der Gläubiger nicht gegen einen im Titel nicht aufgeführten Dritten vollstrecken, wenn dieser Mitbesitzer ist.
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• BGH, Urteil vom 14.07.2004 - VIII 164/03 -
Leitsatz:
Auch nach der Reform des Rechtsmittelrechts hat das Berufungsgericht die erstinstanzliche Auslegung einer Individualvereinbarung gemäß §§ 513 Abs. 1, 546 ZPO - auf der Grundlage der nach § 529 ZPO maßgeblichen Tatsachen - in vollem Umfang darauf zu prüfen, ob die Auslegung überzeugt. Hält das Berufungsgericht die erstinstanzliche Auslegung lediglich für eine zwar vertretbare, aber - bei Abwägung aller Gesichtspunkte - nicht für eine sachlich überzeugende Auslegung, so hat es selbst die Auslegung vorzunehmen, die es als Grundlage einer sachgerechten Entscheidung des Einzelfalls für geboten hält.
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Diese Aufstellung erhebt keinen Anspruch auf Vollständigkeit.
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