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Wichtige Entscheidungen des Bundesgerichtshofes 2005
- Mietrecht -
§ 535 BGB - § 548 BGB Allgemeine Vorschriften für Mietverhältnisse
• BGH, Urteil vom 19.01.2005 - VIII ZR 114/04 -
Leitsatz:
Die Verjährung der Ersatzansprüche des Vermieters beginnt gemäß §§ 548 Abs. 1 Satz 2, 200 Satz 1 BGB auch dann mit dem Zeitpunkt, in dem er die Mietsache zurückerhält, wenn die Ansprüche erst zu einem späteren Zeitpunkt entstehen.
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• BGH, Urteil vom 16.02.2005 - VIII ZR 48/04 -
Ein Fristenplan, wonach Anstriche der Fenster, Türen, Heizkörper, Versorgungs- und Abflussleitungen sowie der Einbaumöbel in Küchen und Bädern alle vier Jahre durchzuführen sind, ist nicht nach § 9 Abs. 1 Abs. 2 Nr. 1 AGBG (jetzt: § 307 Abs. 1 Satz 1 Abs. 2 Nr. 1 BGB) unwirksam.
Liegt eine einseitige Bestimmung der Ausführung von Schönheitsreparaturen im Ermessen des Vermieters ist diese Verpflichtung gemäß § 315 Abs. 3 Satz 1 BGB für den Mieter lediglich dann verbindlich, wenn sie der Billigkeit entspricht, d.h. die Räume tatsächlich renovierungsbedürftig sind.
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• BGH, Urteil vom 16.02.2005 - XII ZR 162/01 -
Leitsatz:
a, Zur Auslegung einer Klausel, die den Mieter berechtigt, die Rechte und Pflichten aus einem langfristigen Mietvertrag auf einen Nachmieter zu übertragen, und zu den sich daraus ergebenden Voraussetzungen eines Mietwechsels.
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• BGH, Beschluss vom 16.02.2005 - XII ZR 24/02 -
Eine analoge Anwendung des ab 1. September 2001 geltenden § 536 b BGB ist in Fortführung der bisherigen Rechtsprechung zu § 539 BGB a.F. (BGHZ 155, 380) ausgeschlossen.
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• BGH, Urteil vom 02.03.2005 - VIII ZR 118/04 -
Empfängt ein dauerhaft in der Bundesrepublik lebender Ausländer bereits fünf Sender seines Heimatlandes über das Breitbandkabelnetz, ist nach fallbezogener Abwägung dem Eigentumsrecht des Vermieters aus Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG Vorrang einzuräumen. Ein Anspruch auf das Anbringen einer Parabolantenne besteht nicht.
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• BGH, Urteil vom 09.03.2005 - VIII ZR 17/04 -
Leitsatz:
Eine mietvertragliche Formularklausel über Schönheitsreparaturen, wonach der Mieter alle je nach dem Grad der Abnutzung oder Beschädigung erforderlichen Arbeiten unverzüglich auszuführen hat und die Schönheitsreparaturen im allgemeinen in nach der Art der Räume gestaffelten Zeitabständen von drei, fünf und sieben Jahren erforderlich werden, ist nicht dahin auszulegen, dass die dem Mieter auferlegte Schönheitsreparaturverpflichtung unabhängig vom Beginn des Mietverhältnisses an einen objektiv bestehenden Renovierungsbedarf anknüpft. Eine solche Klausel benachteiligt den Mieter nicht unangemessen.
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• BGH, Urteil vom 09.03.2005 - VIII ZR 394/03 -
Leitsatz:
Zieht der (vorläufige) Insolvenzverwalter, der für das Insolvenzverfahren über das Vermögen eines Zwischenmieters bestellt worden ist, die Miete von dem Endmieter ein, so ist er verpflichtet, die vereinnahmte Miete in der geschuldeten Höhe an den Hauptvermieter weiterzuleiten (im Anschluss an BGHZ 151, 353). Erklärt er dennoch, er werde die Miete nicht weiterleiten, so ist der Hauptvermieter zur fristlosen Kündigung des Zwischenmietverhältnisses berechtigt, auch wenn ein Zahlungsrückstand im Sinne des § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB noch nicht entstanden ist.
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• BGH, Urteil vom 14.03.2005 - VIII ZR 14/04 -
Leitsatz:
Zur Wirksamkeit der Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses, die nach dem Auszug eines Mitmieters allein gegenüber dem die Wohnung weiter nutzenden Mieter ausgesprochen worden ist (im Anschluss an BGH, Urteil vom 3. März 2004 - VIII ZR 124/03, NJW 2004, 1797).
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• BGH, Urteil vom 06.04.2005 - VIII ZR 192/04 -
Leitsatz:
Hat der Mieter von Wohnraum im Mietvertrag die Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen übernommen, so wird der entsprechende Anspruch des Vermieters - soweit kein Fristenplan vereinbart ist - fällig, sobald aus der Sicht eines objektiven Betrachters Renovierungsbedarf besteht; darauf, ob bereits die Substanz der Wohnung gefährdet ist, kommt es nicht an.
Gerät der Mieter während des bestehenden Mietverhältnisses mit der Durchführung der Schönheitsreparaturen in Verzug, kann der Vermieter von ihm einen Vorschuss in Höhe der voraussichtlichen Renovierungskosten verlangen (im Anschluss an BGHZ 111, 301).
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• BGH, Urteil vom 06.04.2005 - XII ZR 308/02 -
Leitsatz:
Wie im Wohnraummietrecht führt auch in Formularmietverträgen über Geschäftsräume die Kombination einer Endrenovierungsklausel mit einer solchen über turnusmäßig vorzunehmende Schönheitsreparaturen wegen des dabei auftretenden Summierungseffekts zur Unwirksamkeit beider Klauseln (im Anschluss an BGH, Urteil vom 14. Mai 2003 - VIII ZR 308/02 - NJW 2003, 2234, 2235; und vom 25. Juni 2003 - VIII ZR 335/02 - NZM 2003, 755).
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• BGH, Urteil vom 06.04.2005 - XII 132/03 -
Leitsatz:
a, Zur Trennbarkeit einer in Formularmietverträgen über Geschäftsräume unbedenklichen salvatorischen Erhaltungsklausel von einer zugleich vereinbarten, im Hinblick auf das AGBG bedenklichen salvatorischen Ersetzungsklausel (im Anschluss an BGHZ 145, 203, 212).
b, Zur Auslegung einer Klausel in einem Nachtrag zu einem langfristigen Mietvertrag, mit der sich die Parteien verpflichten, den Nachtrag dem Mietvertrag anzuheften, wenn dieser selbst aus mehreren nicht miteinander verbundenen Urkunden besteht.
c, Zur Frage, ob der für eine GmbH geleisteten Unterschrift unter einen langfristigen Mietvertrag zur Wahrung der Schriftform ein die Vertretung kennzeichnender Zustand beizufügen ist (Abgrenzung zu Senatsurteilen vom 16. Juli 2003 - XII ZR 65/02 - NJW 2003, 3053, 3054 und vom 5. November 2003 - XII ZR 134/02 - NJW 2004, 1103 f.).
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• BGH, Urteil vom 06.04.2005 - XII ZR 225/03 -
Leitsatz:
Bemessungsgrundlage der Minderung nach § 536 BGB ist die Bruttomiete (Mietzins einschließlich aller Nebenkosten). Dabei ist unerheblich, ob die Nebenkosten als Pauschale oder Vorauszahlung geschuldet werden.
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• BGH, Urteil vom 21.04.2005 - III ZR 293/04 -
Leitsatz:
Zur Frage, ob die Parteien eines Vertrages, der das "Betreute Wohnen" zum Gegenstand hat, Kündigungsmöglichkeiten des Vermieters vereinbaren können, die sich tatbestandlich an die Bestimmungen des Heimgesetzes anlehnen (hier: beabsichtigte Aufgabe eines Senioren-Wohnsitzes).
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• BGH, Urteil vom 13.07.2005 - VIII ZR 351/04 -
Leitsatz:
Die in einem Wohnraummietvertrag enthaltene Klausel, nach der Schönheitsreparaturen "in der Regel in Küchen, Bädern und Toiletten spätestens nach drei Jahren, in Wohnräumen, Schlafräumen, Dielen ... spätestens nach fünf Jahren und in sonstigen Räumlichkeiten ... spätestens nach sieben Jahren" durchzuführen sind, enthält keinen starren Fristenplan; sie ist deshalb nicht wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam.
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siehe auch Berichtigungsbeschluss vom 27.09.2005 - VIII ZR 351/04
• BGH, Urteil vom 20.07.2005 - VIII ZR 342/03 -
Leitsatz:
Wären die erforderlichen Aufwendungen für die Beseitigung eines Mangels einer Wohnung im Bereich des Gemeinschaftseigentums voraussichtlich unverhältnismäßig hoch und würden sie die "Opfergrenze" für den Vermieter übersteigen, kann der Mieter vom Vermieter nicht die Beseitigung des Mangels verlangen. Grundsätzlich steht dem Verlangen einer Mangelbeseitigung jedoch nicht entgegen, dass der Vermieter der Eigentumswohnung die Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer herbeiführen muss.
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• BGH, Urteil vom 20.07.2005 - VIII ZR 347/04 -
Leitsatz:
Bemessungsgrundlage der Minderung nach § 536 BGB ist die Bruttomiete einschließlich einer Nebenkostenpauschale oder einer Vorauszahlung auf die Nebenkosten. Dies gilt auch, wenn der zur Minderung führende Mangel auf einer Abweichung der Wohnfläche von der im Mietvertrag angegebenen Fläche um mehr als 10% beruht.
Ist die Miete aufgrund eines Mangels nach § 536 Abs. 1 BGB gemindert, so bleibt dieser Umstand für die Berechnung der zulässigen Höhe einer Mietsicherheit nach § 551 Abs. 1 BGB außer Betracht. Maßgeblich für die Höchstgrenze ist die vereinbarte, nicht die geminderte Miete. Unter Miete im Sinne des § 551 Abs. 1 BGB ist jedoch dann die aufgrund des Mangels geminderte Miete zu verstehen, wenn im Zeitpunkt der Vereinbarung über die Mietsicherheit ein unbehebbarer Mangel vorliegt.
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• BGH, Urteil vom 21.9.2005 - XII ZR 312/02 -
Leitsatz:
Nachträgliche mündliche Individualvereinbarungen haben auch vor Schriftformklauseln in Formularverträgen über langfristige Geschäftsraummietverhältnisse Vorrang.
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• BGH, Urteil vom 21.09.2005 - XII ZR 66/03 -
Leitsatz:
a) Zur Frage, ob eine Vollvermietung und eine bestimmte Mieterstruktur als zugesichert anzusehen ist, wenn die Parteien einen bestimmten Vermietungszustand in die Präambel des Mietvertrages aufgenommen haben (im Anschluss am Senatsurteil vom 26. Mai 2004 - XII ZR 149/02 - NZM 2004, 618).
b) Zur Anwendbarkeit der Grundsätze über den Wegfall der Geschäftsgrundlage nach Anmietung einer Teilfläche in einem erst zu erstellenden Zentrum für Handel und Dienstleistungen, wenn dieses nach der Eröffnung nicht in der erwarteten Weise von den Kunden angenommen wird (im Anschluss an Senatsurteile vom 16. Februar 2000 - XII ZR 279/97 - NJW 2000, 1714 und vom 19. Juli 2000 - XII ZR 176/98 - NZM 2000, 1005).
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• BGH, Urteil vom 5.10.2005 - VIII ZR 57/05 -
Nutzungsentschädigung bei Vorentahltung der Mietsache nach Vertragsbeendigung kann der Vermieter nur für die tatsächliche Dauer der Vorentahltung verlangen. Für die Zeit danach bleibt bei Vorliegen der entsprechenden Voraussetzungen die Geltendmachung eines Schadens infolge einer erst späteren Vermietung vorbehalten.
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• BGH, Urteil vom 19.10.2005 - XII ZR 224/03 -
Leitsatz:
§ 539 BGB a.F. kann nicht analog auf einen Mietzinsrückstand angewandt werden, der aus einer vom Vermieter über längere Zeit widerspruchslos hingenommenen Mietminderung herrührt. Ob der Vermieter mit solchen Nachforderungen ausgeschlossen ist, beurteilt sich nach den allgemeinen Voraussetzungen der Verwirkung.
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• BGH, Urteil vom 14.12.2005 - XII ZR 241/03 -
• BGH, Urteil vom 14.12.2005 - XII ZR 236/03 -
Leitsatz:
Zur Anwendung des § 5 AGBG, wenn unklar bleibt, ob eine automatische Verlängerungsklausel erst nach Ausübung aller Verlängerungsoptionen des Mieters oder auch schon zuvor Anwendung findet.
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§ 549 BGB - § 555 BGB Wohnraummietverhältnisse
• BGH, Urteil vom 20.04.2005 - XII ZR 192/01 -
Leitsatz:
Auch bei einem für eine längere Zeit als ein Jahr geschlossenen Mietvertrag bedarf die nachträgliche Vereinbarung der - auch unbefristeten - Herabsetzung des Mietzinses nicht der Schriftform, wenn der Vermieter sie jederzeit zumindest mit Wirkung für die Zukunft widerrufen darf.
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• BGH, Urteil vom 20.04.2005 - XII ZR 29/02 -
Leitsatz:
Die Schriftform eines langfristigen Mietvertrages ist gewahrt, wenn der Vermieter mit dem Altmieter schriftlich vereinbart, dass der Neumieter in den Vertrag eintritt und dieser der Vertragsübernahme formlos zustimmt.
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• BGH, Urteil vom 20.07.2005 - VIII ZR 253/04 -
Leitsatz:
Zur Frage, ob der vom Vermieter beabsichtigte Anschluss einer Wohnanlage an ein rückkanalfähiges Breitbandkabelnetz im Empfangsbereich des terrestrischen Digitalfernsehens (DVB-T) - hier: Berlin - eine Verbesserung der Mietsache im Sinne des § 554 Abs. 2 Satz 1 BGB darstellt.
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• BGH, Urteil vom 28.09.2005 - VIII ZR 372/04 -
Leitsatz:
Verlangt der Mieter von dem Erwerber eines vor dem 1. September 2001 veräußerten Grundstücks die Rückgewähr einer an den früheren Vermieter geleisteten Kaution, so trägt er grundsätzlich die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass die geleistete Sicherheit dem Erwerber ausgehändigt worden ist.
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• BGH, Urteil vom 2.11.2005 - XII ZR 212/03 -
Leitsatz:
Die Regelung in einem Mietvertrag, dass das Mietverhältnis mit der Übergabe der Mietsache beginnt, ist hinreichend bestimmbar und genügt deshalb dem Schriftformerfordernis des § 566 BGB a.F.
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• BGH, Urteil vom 2.11.2005 - XII ZR 233/03 -
Leitsatz:
Zur Wahrung der Schriftform i.S.d. § 566 BGB a.F., wenn der Vertrag für eine BGB-Gesellschaft geschlossen wird, deren Zusammensetzung bei Vertragsschluss noch nicht namentlich feststeht.
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§ 556 BGB - § 556b BGB Vereinbarungen über die Miete
• BGH, Urteil vom 19.01.2005 - VIII ZR 116/04 -
Die Frist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB zur Abrechnung über die Vorauszahlungen für Betriebskosten wird mit einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung gewahrt; auf die inhaltliche Richtigkeit kommt es für die Einhaltung der Frist nicht an.
Weicht der in der Abrechnung verwendete und angegebene Umlageschlüssel von dem im Mietvertrag vereinbarten ab, liegt ein inhaltlicher Fehler und kein formeller Mangel der Abrechnung vor.
Eine Korrektur des Fehlers zu Lasten des Mieters ist nach Ablauf der Abrechnungsfrist gemäß § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB ausgeschlossen, es sei denn der Vermieter hat den Fehler nicht zu vertreten.
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• BGH, Urteil vom 09.03.2005 - VIII ZR 57/04 -
Rechnet der Vermieter nicht fristgerecht über die Betriebskosten eines Abrechnungszeitraumes ab, so kann der Mieter, wenn das Mieteverhältnis beendet ist, sogleich die vollständige Rückzahlung der geleisteten Abschlagszahlungen verlangen; er ist nicht gehalten, zuerst auf Erteilung der Abrechnung zu klagen. In einem solchen Fall hindert auch die Rechtskraft eines der Klage des Mieters stattgebenden Urteils den Vermieter nicht daran, über die Betriebskosten nachträglich abzurechnen und eine etwaige Restforderung einzuklagen.
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• BGH, Beschluss vom 05.04.2005 - VIII ZR 78/04 -
Welche Kriterien bei der Beurteilung der Frage zugrunde zu legen sind, wann die Kosten für einen Concierge-Dienst als sonstige Betriebskosten im Sinne der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 Nr. 17 II. BV umlagefähig sind, ist nur aufgrund der jeweiligen Umstände des Einzelfalles zu beantworten und abhängig von der konkreten praktischen Nowendigkeit.
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• BGH, Urteil vom 06.04.2005 - VIII ZR 54/04 -
Leitsatz:
Will der Vermieter von Wohnraum während eines laufenden Mietverhältnisses den Betrieb einer vorhandenen Heizungsanlage auf einen Dritten übertragen ("Wärmecontracting"), bedarf es der Zustimmung des Mieters, wenn eine ausdrückliche Regelung hierfür im Mietvertrag fehlt und dem Mieter dadurch zusätzliche Kosten auferlegt werden sollen.
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• BGH, Urteil vom 20.07.2005 - VIII ZR 371/04 -
Leitsatz:
a, Zu den formellen Anforderungen an eine Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung.
b, Werden mehrere Wohngebäude von Beginn des Mietverhältnisses an durch eine Gemeinschaftsheizung versorgt, können diese Gebäude für die Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung zu einer Abrechnungseinheit zusammengefaßt werden, auch wenn als Mietsache im Mietvertrag nur eines der Gebäude bezeichnet wird.
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• BGH, Urteil vom 14.09.2005 - VIII ZR 195/04-
Leitsatz:
Sind Messgeräte zur Erfassung des anteiligen Wärmeverbrauchs vorhanden und werden diese verwendet, hat der Nutzer nicht das Recht, den "Strafabzug" nach § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizKV auch bei den Kosten des Wärmeverbrauchs deshalb vorzunehmen, weil keine Messgeräte für die Erfassung des anteiligen Warmwasserverbrauchs vorhanden sind. In einem solchen Fall beschränkt sich das Recht des Nutzers auf einen "Strafabzug" bei den nicht verbrauchsabhängig abgerechneten Kosten für die Versorgung mit Warmwasser.
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• BGH, Beschluss vom 02.11.2005 - VIII ZR 52/05 -
Eine stillschweigende vertragliche Vereinbarung durch schlüssiges Verhalten kann konkludent auch über den Umlegungsmaßstab für Betriebskosten getroffen werden.
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• BGH, Urteil vom 16.11.2005 - VIII ZR 373/04 -
Leitsatz:
a) Ein "anderer zwingender Grund" i.S.d. § 9a Abs. 1 Satz 1 HeizkV liegt auch dann vor, wenn der anteilige Verbrauch eines Nutzers infolge eines Ablesefehlers nicht ordnungsgemäß erfasst werden kann.
b) Ist eine Vergleichsberechnung nach § 9a Abs. 1 HeizkV nicht möglich, weil die hierfür erforderlichen Daten nicht zur verfügung stehen, so kann der anteilige Verbrauch ausnahmsweise im Wege der Gradtagszahlmethode ermittelt werden.
c) Eine unter diesen Voraussetzungen erstellte Kostenabrechnung kann vom Nutzer nicht gemäß § 12 HeizkV um 15% gekürzt werden.
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§ 557 BGB - § 561 BGB Regelungen über die Miethöhe
• BGH, Urteil vom 20.04.2005 - VIII ZR 110/04 -
Leitsatz:
Zur Zulässigkeit der Schätzung der ortsüblichen Vergleichsmiete gemäß § 287 ZPO im Rahmen eines Mieterhöhungsverfahrens, wenn zur Einordnung der Wohnung in die Mietspiegelspannen eines qualifizierten Mietspiegels eine Orientierungshilfe als Schätzgrundlage zur Verfügung steht.
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• BGH, Urteil vom 04.05.2005 - VIII ZR 94/04 -
Leitsatz:
Wird der Mieter verurteilt, einem Mieterhöhungsverlangen des Vermieters zuzustimmen, wird seine Verpflichtung zur Zahlung der erhöhten Miete für die Zeit ab dem Beginn des dritten Kalendermonats nach dem Zugang des Erhöhungsverlangens erst mit Rechtskraft des Zustimmungsurteils fällig. Verzug mit den Erhöhungsbeträgen kann daher nicht rückwirkend eintreten, sondern erst nach Rechtskraft des Zustimmungsurteils begründet werden.
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• BGH, Urteil vom 29.06.2005 - VIII ZR 182/04 -
Mieterhöhungsvereinbarungen müssen nicht die Voraussetzungen des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe erfüllen. Für sie gelten die allgemeinen Regeln über Willenserklärungen und Verträge, so dass sie auch konkludent getroffen werden können (Senat, Urteil vom 8. Oktober 1997 - VIII ZR 373/96, NJW 1998, 445 unter II 1 c cc).
In einem Mieterhöhungsschreiben, das auf den Mietspiegel Bezug nimmt, jedoch keinen Hinweis auf die Zustimmungsbedürftigkeit enthält, ist ein Angebot zum Abschluss einer Mieterhöhungsvereinbarung zu sehen. Dieses nimmt der Mieter durch Zahlung des Erhöhungsbetrages konkludent an.
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• BGH, Urteil vom 06.07.2005 - VIII ZR 322/04 -
Leitsatz:
Ein Mieterhöhungsverlangen nach § 558 BGB ist nicht deshalb unwirksam, weil sich die Ausgangsmiete innerhalb der Bandbreite der vom gerichtlichen Sachverständigen festgestellten örtlichen Vergleichsmiete befindet.
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• BGH, Urteil vom 20.07.2005 - VIII ZR 199/04 -
Leitsatz:
Hat sich der Vermieter im Mietvertrag eine einseitige Neufestsetzung der Miete vorbehalten und hat er in seinen an die Mieter gerichteten Mieterhöhungsschreiben erkennbar auf der Grundlage dieser - nach § 557 Abs. 4 BGB - unwirksamen vertraglichen Regelung sein einseitiges Bestimmungsrecht ausüben wollen, liegt darin, vom Empfängerhorizont der Mieter ausgehend, kein Angebot zum Abschluss einer Mieterhöhungsvereinbarung. Schon deshalb kann in der Zahlung der erhöhten Miete seitens des Mieters eine stillschweigende Zustimmung zu der Mieterhöhung nicht gesehen werden (Abgrenzung zum Senatsurteil vom 29. Juni 2005 - VIII ZR 182/04, zur Veröffentlichung bestimmt).
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• BGH, Urteil vom 26.10.2005 - VIII ZR 41/05 -
Leitsatz:
Der Anspruch des Vermieters auf Zustimmung zu einer Erhöhung der Bruttokaltmiete, den er mit einem Mietspiegel begründet, der Nettomieten ausweist, ist anhand der zuletzt auf die Wohnung entfallenden Betriebskosten zu beurteilen.
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• BGH, Urteil vom 25.11.2005 - VIII ZR 154/04 -
Leitsatz:
Ein formularmäßig erklärter, einseitiger Verzicht des Mieters von Wohnraum auf sein ordentliches Kündigungsrecht benachteiligt den Mieter nicht unangemessen, wenn der Kündigungsausschluss zusammen mit einer nach § 557a BGB zulässigen Staffelmiete vereinbart wird und seine Dauer nicht mehr als vier Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung beträgt.
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§ 562 BGB - 562d BGB Pfandrecht des Vermieters
§ 563 BGB - § 567b BGB Wechsel der Vertragsparteien
• BGH, Urteil vom 09.02.2005 - VIII ZR 22/04 -
Leitsatz:
Befindet sich der Vermieter von Wohnraum dem Mieter gegenüber mit der Beseitigung eines Mangels in Verzug, so wirkt im Fall der Grundstücksübereignung die einmal eingetretene Verzugslage nach dem Eigentumsübergang in der Person des Erwerbers fort. Tritt der Schaden in diesem Fall nach dem Eigentumsübergang ein, so richten sich die Ansprüche des Mieters nicht gegen den Grundstücksveräußerer, sondern gegen den Grundstückserwerber.
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• BGH, Urteil vom 09.03.2005 - VIII ZR 381/03 -
Leitsatz:
Der Zwangsverwalter einer Mietwohnung hat dem Mieter eine von diesem an den Vermieter geleistete Kaution nur dann herauszugeben, wenn eine derartige Verpflichtung auch den Zwangsvollstreckungsschuldner selbst, der das vermietete Grundstück erworben hat, getroffen hätte.
Hat ein Käufer ein vermietetes Grundstück vor dem 1. September 2001 erworben, so ist er dem Mieter gegenüber zur Herausgabe einer von diesem an den Vermieter geleisteten Kaution nur verpflichtet, wenn dem Erwerber die Kaution ausgehändigt wird oder wenn er dem Vermieter gegenüber die Verpflichtung zur Rückgewähr übernimmt (§ 572 Satz 2 BGB a.F.). Die Vorschrift des § 566a Satz 1 BGB findet auf Veräußerungsgeschäfte, die vor dem 1. September 2001 abgeschlossen worden sind, keine Anwendung.
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• BGH, Urteil vom 28.09.2005 - VIII ZR 372/04 -
Leitsatz:
Verlangt der Mieter von dem Erwerber eines vor dem 1. September 2001 veräußerten Grundstücks die Rückgewähr einer an den früheren Vermieter geleisteten Kaution, so trägt er grundsätzlich die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass die geleistete Sicherheit dem Erwerber ausgehändigt worden ist.
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• BGH, Urteil vom 28.9.2005 - VIII ZR 399/03 -
Leitsatz:
Der über eine Wohnung und eine Garage geschlossene Mietvertrag wird durch Veräußerung der Wohnung und der Garage an verschiedene Erwerber nicht in mehrere Mietverhältnisse aufgespalten; vielmehr treten die Erwerber in den einheitlichen Mietvertrag ein. Ihr Verhältnis bestimmt sich nach den Regelungen über die Bruchteilsgemeinschaft.
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• BGH, Urteil vom 16.11.2005 - XII ZR 124/03 -
Leitsatz:
a) Zur Anwendbarkeit des § 572 a.F. BGB, wenn das vermietete Gewerbegrundstück schon vor Inkrafttreten des neuen Mietrechts zum 1. September 2001 veräußert und das Mietverhältnis vor diesem Zeitpunkt beendet war (im Anschluss an BGH, Urteil vom 9. März 2005 - VIII ZR 381/03 - NJW-RR 2005, 962).
b) Zur Darlegungs- und Beweislast des Mieters eines vor dem 1. September 2001 veräußerten Gewerbegrundstücks, wenn er vom Erwerber eine an den Vorvermieter gezahlte Kaution zurückverlangen will (im Anschluss an BGH, Urteil vom 28. September 2005 - VIII ZR 372/04 - NJW 2005, 3494).
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§ 568 BGB - § 576b BGB Beendigung des Mietverhältnisses
• BGH, Urteil vom 16.02.2005 - VIII ZR 6/04 -
Leitsatz:
Kündigt der Vermieter ein Wohnraummietverhältnis nach §§ 543 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a, 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB wegen Zahlungsverzugs des Mieters fristlos und hilfsweise auch fristgemäß, lässt der nachträgliche Ausgleich der Rückstände innerhalb der Frist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB zwar die fristlose Kündigung unwirksam werden, nicht dagegen auch ohne weiteres die fristgemäße Kündigung. Die nachträgliche Zahlung ist jedoch bei der Prüfung, ob der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB), zu berücksichtigen.
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• BGH, Urteil vom 06.04.2005 - VIII ZR 27/04 -
Leitsatz:
In einem Mietvertrag über Wohnraum ist ein - auch beiderseitiger - formularmäßiger Kündigungsverzicht wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters in der Regel unwirksam, wenn seine Dauer mehr als vier Jahre beträgt.
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• BGH, Urteil vom 06.04.2005 - VIII ZR 155/04 -
Leitsatz:
Gemäß Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB ist § 573 c Abs. 4 BGB auf vor dem 1. September 2001 geschlossene Mietverträge auch dann nicht anzuwenden, wenn die Kündigung nach dem 31. Dezember 2002 erklärt worden ist. Diese Übergangsregelung zum Mietrechtsreformgesetz wird nicht mit Wirkung ab 1. Januar 2003 durch die Überleitungsvorschrift des Art. 229 § 5 Satz 2 EGBGB verdrängt.
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• BGH, Urteil vom 27.04.2005 - VIII ZR 206/04 -
Leitsatz:
Bei der Berechnung der sogenannten Karenzzeit von drei Werktagen, die den Parteien eines Wohnraummietvertrages zur Wahrung der Kündigungsfrist zusteht, ist der Sonnabend als Werktag mitzuzählen, wenn nicht der letzte Tag der Karenzfrist auf diesen Tag fällt.
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• BGH, Urteil vom 04.05.2005 - VIII ZR 5/04 -
Leitsatz:
b, Die zweimonatige Kündigungssperre für den Wohnraummieter nach § 569 Abs. 3 BGB gilt auch dann, wenn der Mieter rechtskräftig verurteilt worden ist, einer rückwirkenden Mieterhöhung zuzustimmen.
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• BGH, Urteil vom 7.9.2005 - VIII ZR 24/05 -
Leitsatz:
Solange ein Mieter nach dem Tod seines Vermieters keine Gewissheit darüber erlangen kann, wer Gläubiger seiner Mietverpflichtung geworden ist, unterbleiben seine Mietzahlungen infolge eines Umstandes, den er nicht zu vertreten hat.
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• BGH, Urteil vom 05.10.2005 - VIII ZR 127/05 -
Das berechtigte Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses über Wohnraum im Sinne des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB ist auch dann gegeben, wenn der Vermieter die vermieteten Räume nur teilweise für eigene Wohnzwecke, überwiegend jedoch für eigene gewerbliche Zwecke nutzen will. Der Entschluss des Vermieters, seine Wohnung selbst zu Wohnzwecken zu nutzen, ist im Hinblick auf sein durch Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG geschütztes Eigentum grundsätzlich zu achten und einer gerichtlichen Nachprüfung entzogen. Hinsichtlich der Nutzung zu beruflichen Zwecken überwiegen die Interessen des Vermieters angesichts seiner durch Art. 12 Abs. 1 GG geschützten Berufsfreiheit.
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• BGH, Urteil vom 9.11.2005 - VIII ZR 339/04 -
Leitsatz:
Hat der Vermieter ein Mietverhältnis über Wohnraum wegen Eigenbedarfs wirksam gekündigt und fällt der geltend gemachte Grund nachträglich weg, so ist dies nur dann zu berücksichtigen, wenn der Grund vor Ablauf der Kündigungsfrist entfallen ist; in diesem Fall ist der Vermieter zu einer entsprechenden Mitteilung an den Mieter verpflichtet.
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• BGH, Urteil vom 25.11.2005 - VIII ZR 154/04 -
Leitsatz:
Ein formularmäßig erklärter, einseitiger Verzicht des Mieters von Wohnraum auf sein ordentliches Kündigungsrecht benachteiligt den Mieter nicht unangemessen, wenn der Kündigungsausschluss zusammen mit einer nach § 557a BGB zulässigen Staffelmiete vereinbart wird und seine Dauer nicht mehr als vier Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung beträgt.
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§ 577 BGB - § 577a BGB Eigentum an vermieteten Wohnungen
§ 578 BGB - § 580a BGB Mietverhältnisse über andere Sachen
§ 581 BGB - § 597 BGB Pacht
Sonstiges
• BGH, Urteil vom 04.02.2005 - V ZR 294/03 -
Leitsatz:
Die Beschlagnahme durch Anordnung der Zwangsvollstreckung erfasst auch Forderungen aus einem Untermiet- oder Unterpachtverhältnis, wenn der Hauptmiet- oder Hauptpachtvertrag wegen Vereitelung der Gläubigerrechte nach § 138 Satz 1 BGB nichtig ist.
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• BGH, Urteil vom 16.02.2005 - XII 162/01 -
Leitsatz:
b, Zur Beweislast für eine Verletzung der Pflicht des Vermieters, den Kündigungsschaden (hier: Mietausfall) abzuwenden oder zu mindern.
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• BGH, Beschluss vom 16.02.2005 - XII ZR 46/03 -
Zur Berechnung des Beschwerdewertes nach §§ 26 Nr. 8 EGZPO, 8 ZPO bei Streitigkeiten über das Bestehen bzw. die Dauer eines Pacht- oder Mietverhältnisses.
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• BGH, Urteil vom 17.02.2005 - III ZR 172/04 -
Leitsatz:
§ 193 BGB ist auf Kündigungsfristen weder unmittelbar noch entsprechend anwendbar (Fortführung von BGHZ 59, 265).
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• BGH, Urteil vom 13.04.2005 - VIII ZR 44/04 -
Leitsatz:
Bei der Beantwortung der Frage, ob der Vermieter ein geringes Angebot an vergleichbaren Räumen ausgenutzt hat, ist auf das gesamte Gebiet der Gemeinde und nicht lediglich auf den Stadtteil abzustellen, in dem sich die Mietwohnung befindet. Das Tatbestandsmerkmal des "geringen Angebots" ist deshalb nicht erfüllt, wenn der Wohnungsmarkt für vergleichbare Wohnungen nur in dem betreffenden Stadtteil angespannt, im übrigen Stadtgebiet aber entspannt ist.
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• BGH, Urteil vom 14.04.2005 - V ZB 6/05 -
Leitsatz:
Der Zwangsverwalter ist befugt, von dem Schuldner (Grundstückseigentümer) die Überlassung einer vor der Beschlagnahme von einem Mieter des Objekts geleisteten Mietkaution zu verlangen. Der Beschluss über die Anordnung der Zwangsverwaltung stellt zusammen mit der Ermächtigung des Zwangsverwalters zur Besitzergreifung einen Vollstreckungstitel dar, aufgrund dessen wegen dieses Anspruchs nach § 883 ZPO vollstreckt werden kann.
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• BGH, Urteil vom 04.05.2005 - I ZB 10/05 -
Leitsatz:
a, Besteht im Fall einer Zwangsräumung bei einem nahen Angehörigen des Schuldners eine Suizidgefahr, ist dies bei der Anwendung des § 765a ZPO in gleicher Weise wie eine beim Schuldner selbst bestehende Gefahr zu berücksichtigen.
b, Selbst dann, wenn mit einer Zwangsvollstreckung eine konkrete Gefahr für Leben und Gesundheit des Schuldners oder eines nahen Angehörigen verbunden ist, kann eine Maßnahme der Zwangsvollstreckung nicht ohne weiteres einstweilen eingestellt werden. Erforderlich ist stets die Abwägung der - in solchen Fällen ganz besonders gewichtigen - Interessen der Betroffenen mit den Vollstreckungsinteressen des Gläubigers. Es ist deshalb auch dann, wenn bei einer Räumungsvollstreckung eine konkrete Suizidgefahr für einen Betroffenen besteht, sorgfältig zu prüfen, ob dieser Gefahr nicht auch auf andere Weise als durch Einstellung der Zwangsvollstreckung wirksam begegnet werden kann. Auch der Gefährdete selbst ist gehalten, das ihm Zumutbare zu tun, um die Risiken, die für ihn im Fall der Vollstreckung bestehen, zu verringern.
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• BGH, Urteil vom 04.05.2005 - VIII ZR 5/04 -
Leitsatz:
a, Verbindet der Vermieter von Wohnraum die Klage auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung mit einer Klage auf Zahlung der erhöhten Miete, so bestehen im Berufungsverfahren gegen die Zulässigkeit der Zahlungsklage jedenfalls dann keine Bedenken (mehr), wenn der Mieter in erster Instanz verurteilt worden ist, der Mieterhöhung zuzustimmen, und diese Verurteilung vor der Berufungsverhandlung über die Zahlungsklage in Teilrechtskraft erwachsen ist.
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• BGH, Urteil vom 18.05.2005 - VIII ZR 368/03 -
Leitsatz:
Zur Darlegungs- und Beweislast im Schadensersatzprozess des Mieters wegen unberechtigter Eigenbedarfskündigung.
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• BGH, Urteil vom 25.05.2005 - VIII ZR 301/03 -
Leitsatz:
Ein Zwangsverwalter, der auf Rückgabe einer Mietsicherheit klageweise in Anspruch genommen wird, ist zur Führung des Prozesses jedenfalls dann nicht mehr befugt, wenn die Zwangsverwaltung vor Rechtshängigkeit der Streitsache aufgehoben worden ist. In diesem Fall ist die Klage mangels Prozessführungsbefugnis des als Zwangsverwalter in Anspruch genommenen Beklagten als unzulässig abzuweisen.
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• BGH, Urteil vom 01.06.2005 - VIII ZR 216/04 -
Leitsatz:
Ansprüche auf Miete aus Wohnraummietverträgen können im Urkundenprozess geltend gemacht werden.
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• BGH, Urteil vom 15.06.2005 - VIII ZR 271/04 -
Leitsatz:
Zur Nichtigkeit eines ein Vorkaufsrecht vereitelnden Vertrages und zu Grund und Höhe einer daraus resultierenden Schadensersatzverpflichtung.
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• BGH, Urteil vom 5.10.2005 - XII ZR 43/02 -
Leitsatz:
a) Zur Berechnung des Bereicherungsanspruchs des Mieters, wenn der Vermieter infolge vorzeitiger Beendigung des Mietverhältnisses früher als vorgesehen in den Genuss des durch Investition des Mieters erhöhten Ertragswerts gelangt (Fortführung der Senatsurteile vom 8. November 1995 - XII ZR 202/94 - WM 1996, 1265 ff. und vom 25. Oktober 2000 - XII ZR 136/98 - NJW-RR 2001, 727).
b) Eine Bereicherung des Vermieters liegt auch dann vor, wenn eine Weitervermietung zu einem höheren Mietzins wegen von ihm zu vertretender Mängel nicht möglich ist.
c) Bei einem Vermieterwechsel ist nicht derjenige Bereicherungsschuldner, der im Zeitpunkt der Vornahme der Investition Vermieter war, sondern der neue Vermieter, der die Mietsache vorzeitig zurückerhält. Dies gilt bei einer Grundstücksveräußerung auch dann, wenn der ursprüngliche Vermieter mit Rücksicht auf die wertsteigernden Investitionen des Mieters einen höheren Veräußerungserlös erzielt hat.
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• BGH, Urteil vom 2.11.2005 - VIII ZR 310/04 -
Leitsatz:
Einnahmen des Vermieters aus der Vermietung von Dachflächen zum Betrieb einer Mobilfunkantenne stellen keine Erträge im Sinne des § 31 Abs. 1 Satz 1 II. BV dar. Sie sind in einer Wirtschaftlichkeitsberechnung im preisgebundenen Wohnraum nicht zu berücksichtigen.
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• BGH, Urteil vom 2.11.2005 - XII ZR 137/05 -
Leitsatz:
a) Zum Streitwert einer vom Mieter erhobenen Klage, mit der ein Vermieter zur Kündigung des Mietverhältnisses mit einem störenden Mitmieter verpflichtet werden soll.
b) Zur Identität des Streitgegenstandes bei einer Klage auf Zahlung von Mietzins und einer Widerklage auf Feststellung des Nichtbestehens des Mietverhältnisses (Anschluss an Senatsbeschluss vom 17. März 2004 - XII ZR 162/00 - NZM 2004, 423).
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• BGH, Urteil vom 16.11.2005 - VIII ZR 218/04 -
Leitsatz:
Der mit einer Vollstreckungsabwehrklage geltend gemachte Einwand des Mieters gegenüber dem titulierten Anspruch des Vermieters auf Zahlung zukünftig fällig werdender Miete, das Mietverhältnis sei aufgrund einer von ihm nach Abschluss des Vorprozesses erklärten ordentlichen Kündigung beendet, ist jedenfalls dann nach § 767 Abs. 2 ZPO ausgeschlossen, wenn der Mieter im Vorprozess Einwendungen erhoben hat, die sich - wegen einer von ihm ausgesprochenen außerordentlichen Kündigung - gegen den Fortbestand des Mietverhältnisses richteten.
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• BGH, Urteil vom 17.11.2005 - I ZB 45/05 -
Leitsatz:
Der Gläubiger kann die Zwangsvollstreckung nach § 885 ZPO auf eine Herausgabe der Wohnung beschränken, wenn er an sämtlichen in den Räumen befindlichen Gegenständen ein Vermieterpfandrecht geltend macht. Auch wenn in einem solchen Fall Streit zwischen den Parteien des Vollstreckungsverfahrens nach § 885 ZPO darüber besteht, ob alle beweglichen Sachen des Schuldners von dem Vermieterpfandrecht erfasst werden, hat der Gerichtsvollzieher nicht eine Räumung der Wohnung nach § 885 Abs. 2 bis 4 ZPO vorzunehmen.
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• BGH, Urteil vom 24.11.2005 - V ZB 24/05 -
Leitsatz:
Besteht im Fall der Räumungsvollstreckung die ernsthafte Gefahr einer Selbsttötung des Räumungsschuldners, darf ein Einstellungsantrag des Räumungsschuldners nur abgelehnt werden, wenn das Vollstreckungsgericht der Suizidgefahr durch geeignete konkrete Auflagen oder durch die Anordnung geeigneter konkreter Betreuungsmaßnahmen entgegenwirkt.
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• BGH, Urteil vom 21.12.2005 - III ZR 148/05 -
Leitsatz:
Zum (hier: vom Tatrichter verneinten) "unmittelbaren Zusammenhang" zwischen der Einweisung eines bisherigen Mieters in die von ihm genutzte Wohung und von diesem in der Wohnung angerichtete Schäden (im Anschluss an BGHZ 131, 163).
Die Einweisung eines Obdachlosen in eine private Wohnung begründet zwischen der Einweisungsbehörde und dem Eigentümer keine Rechtsbeziehung der Art, dass die Behörde das Verschulden des Eingewiesenen als ihres Erfüllungsgehilfen zu vertreten hätte, wenn dieser durch unsachgemäßen Gebrauch der Wohnung oder mutwillig Schäden anrichtet.
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Diese Aufstellung erhebt keinen Anspruch auf Vollständigkeit.
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