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Wichtige Entscheidungen des Bundesgerichtshofes 2007
- Mietrecht -
§ 535 BGB - § 548 BGB Allgemeine Vorschriften für Mietverhältnisse
• BGH, Urteil vom 21.03.2007 - XII ZR 255/04 -
Leitsatz:
Der Mieter von Geschäftsräumen hat in der Regel kein Zurückbehaltungsrecht an der Kaution.
Ob allein die Nichtzahlung der Kaution den Vermieter bereits vor Übergabe des Mietobjektes zur fristlosen Kündigung gemäß § 543 Abs. 1 BGB berechtigt, hängt von den Umständen des EInzelfalls ab.
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• BGH, Urteil vom 21.03.2007 - XII ZR 36/05 -
Leitsatz:
Zum Kündigungsrecht des Vermieters gemäß § 543 Abs. 1 BGB bei Nichtzahlung der Kaution durch den Mieter von Gewerberaum.
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• BGH, Urteil vom 28.03.2007 - VIII ZR 199/06 -
Leitsatz:
Eine in Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Wohnraummietvertrages enthaltene Regelung, die dem Mieter die Verpflichtung zur Ausführung der Schönheitsreparaturen auferlegt und bestimmt, dass der Mieter nur mit Zustimmung des Wohnungsunternehmens von der "bisherigen Ausführungsart" abweichen darf, ist auch dann insgesamt - und nicht nur hinsichtlich der Auführungsart - wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam, wenn die Verpflichtung als solche und ihre inhaltliche Ausgesatltung in zwei verschiedenen Klauseln enthalten sind (im Anschluss an Senatsurteil vom 22. September 2004 - VIII ZR 360/03, NJW 2004, 3375, unter II 1 c).
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• BGH, Urteil vom 17.04.2007 - VIII ZB 93/06 -
Leitsatz:
Im Wohnraummietverhältnis kann ein Beseitigungsanspruch nicht auf § 1004 BGB, sondern allein auf § 541 BGB gestützt werden.
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• BGH, Urteil vom 17.04.2007 - VIII ZR 63/04 -
Leitsatz der Red.:
Bei der Verfügbarkeit eines Kabelanschlusses ist regelmäßig ein sachbezogener Grund zur Versagung der Genehmigung einer Parabolantenne gegeben (Senatsurteil vom 16. November 2005 - VIII ZR 5/05 -). Dies gilt auch dann, wenn das Informationsinteresse des ausländischen Mieters am Empfang von Programmen ihrer Heimatländer durch Bezug eines zusätzlichen digitalen Kabelprogramms befriedigt werden kann (Senatsurteil vom 2. März 2005 - VIII ZR 118/04 -).
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• BGH, Urteil vom 18.04.2007 - XII ZR 139/05 -
Leitsatz: Der Mieter kann den Erfüllungsanspruch aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB auch dann noch geltend machen, wenn eine Minderung nach § 536 b BGB ausgeschlossen ist. Erfüllungsansprüche sind nur dann ausgeschlossen, wenn die Mietvertragsparteien einen bestimmten, bei Überlassung vorhandenen (schlechten) Zustand der Mietsache als vertragsgemäß vereinbart haben. - Volltextversion -
• BGH, Urteil vom 02.05.2007 - XII ZR 178/04 -
Leitsatz:
a) Die Regelung in einem Mietvertrag, dass das Mietverhältnis mit der künftigen Übergabe der Mietsache beginnt, steht der Wahrung der Schriftform des § 566 BGB a.F. nicht entgegen (Festhalten an Senatsurteil vom 2. November 2005 - XII ZR 212/03 - NJW 2006, 139 f.).
b) Zur Heilung eines auf unzureichender Kennzeichnung der Lage des Mietobjektes in einem Gebäude beruhenden Mangels der Schriftform durch eine Nachtragsvereinbarung, die eine hinreichende Kennzeichnung des MIetobjekts (hier: "Mieteinheit Nr. 15") enthält.
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• BGH, Urteil vom 16.05.2007 - XII ZR 13/05 -
Leitsatz:
Zur Transparenz von Klauseln in AGB, die die Öffnungszeiten von Ladengeschäften in EInkaufszentren regeln.
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• BGH, Urteil vom 16.05.2007 - VIII ZR 207/04 -
Leitsatz der Red.:
Eine Klausel, die eine Anbringung und Veränderung von Antennen immer und ausnahmslos von der vorherigen schriftlichen Zustimmung des Vermieters abhängig macht, benachteiligt den Mieter unagemessen im Sinne des § 307 BGB.
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• BGH, Urteil vom 13.06.2007 - VIII ZR 281/06 -
Leitsatz: Im Fall des § 543 Abs. 3 Satz 1 BGB ist neben der Fristsetzung die Androhung der außerordentlichen fristlosen Kündigung nicht erforderlich. Zur Frage, ob dann, wenn mit der Fristsetzung eine andere Maßnahme als die außerordentliche fristlose Kündigung, etwa eine Ersatzvornahme oder eine Mangelbeseitigungsklage, angedroht wird, die Kündigung wegen eines darin liegenden widersprüchlichen Verhaltens (§ 242 BGB) nicht bereits nach erfolglosem Ablauf der gesetzten Abhilfefrist wirksam erklärt werden kann, sondern erst nach erfolglosem Ablauf einer neuen Frist. - Volltextversion -
• BGH, Urteil vom 13.06.2007 - VIII ZR 387/04 -
Leitsatz:
Vereinbaren die Parteien eines Mietvertrages, dass der Mieter an der Mietsache Veränderungen vornehmen darf, die ausschließlich in seinem eigenen Interesse liegen, kann von einem stillschweigenden Einverständnis der Parteien auszugehen sein, dass der Mieter hierfür keinen Aufwendungsersatz beanspruchen kann.
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• BGH, Urteil vom 27.06.2007 - XII ZR 54/05 -
Leitsatz:
Zur Unwirksamkeit eines formularmäßigen Aufrechnungsverbots gegenüber einem Unternehmer mit Forderungen, die entweder rechtskräftig festgestellt sind oder zu denen der Vermieter im Einzelfall jeweils seine Zustimmung erklärt.
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• BGH, Urteil vom 25.07.2007 - XII ZR 143/05 -
Leitsatz:
Eine allgemeine salvatorische Klausel (Erhaltungs- und Ersetzungsklausel) in einem auf längere Zeit als ein Jahr geschlossenen Mietvertrag über Gewerberäume verpflichtet die Vertragsparteien nicht zur Nachholung der nicht gewahrten Schriftform.
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• BGH, Urteil vom 12.09.2007 - VIII ZR 316/06 -
Leitsatz: Eine Regelung in einem vom Vermieter verwandten Formularmietvertrag über Wohnraum, nach welcher der Mieter verpflichtet ist, die Mieträume bei Beendigung des Mietverhältnisses unabhängig vom Zeitpunkt der Vornahme der letzten Schönheitsreparaturen renoviert zu übergeben, ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam; das gilt auch dann, wenn der Mieter zu laufenden Schönheitsrparaturen während der Dauer des Mietverhältnisses nicht verpflichtet ist. - Volltextversion -
• BGH, Urteil vom 26.09.2007 - VIII ZR 143/06 -
Leitsatz: In einem Mietvertrag über eine vom Vermieter renoviert überlassene Wohnung ist eine Formularklausel, die den Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses zur Zahlung eines Anteils an den Kosten für von ihm vorzunehmende, aber noch nicht fällige Schönheitsreparaturen verpflichtet, in ihrem sachlichen Regelungsgehalt nicht zu beanstanden, wenn sie eine Berücksichtigung des tatsächlichen Erhaltungszustands der Wohnung in der Weise ermöglicht, dass für die Berechnung der Quote das Verhältnis zwischen der Mietdauer seit Durchführung der letzten Schönheitsreparaturen und dem Zeitraum nach Durchführung der letzten Schönheitsreparaturen maßgeblich ist, nach dem bei einer hypothetischen Fortsetzung des Mietverhältnisses aufgrund des Wohnverhaltens des Mieters voraussichtlich Renovierungsbedarf bestünde. Eine solche Klausel verstößt jedoch gegen das Transparenzgebot und ist deshalb wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam, wenn ihr Wortlaut für den Mieter nicht eindeutig erkennen lässt, dass die Abgeltungsquote in dieser Art und Weise zu berechnen ist, sondern dem Vermieter die Möglichkeit gibt, den Mieter aufgrund einer anderen Berechnungsweise, die ebenfalls vom Wortlaut der Klausel gedeckt ist, auf eine unangemessen hohe Quote in Anspruch zu nehmen. - Volltextversion -
• BGH, Urteil vom 10.10.2007 - VIII ZR 260/06 -
Leitsatz:
Verlangt der Vermieter von einem ausländischen Mieter (hier: türkischer Staatsbürger alevitischen Glaubens) einer mit einem Breitbandkabel ausgestatteten Wohnung die Entfernung einer auf dem Balkon der Wohnung aufgestellten Parabolantenne, ist auch dann eine fallbezogene Abwägung des Eigentumsrechts des Vermieters (Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG) mit den grundrechtlich geschützten Interessen des Mieters erforderlich, wenn dieser sich nicht nur auf sein Informationsrechts aus Art. 5 Abs. 1 Satz 1 Halbs. 2 GG, sondern auch auf das Grundrecht der Glaubens- und Religionsfreiheit (Art. 4 GG) beruft, weil die im Breitbandkabelnetz angebotenen türkischsprachigen Programme nicht über Inhalte des alevitischen Glaubens berichten.
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• BGH, Urteil vom 14.11.2007 - VIII ZR 340/06 -
Leitsatz:
BGB § 307 Abs. 1 Bb
Die Klausel in einem formularmäßigen Wohnungsmietvertrag
"Jede Tierhaltung, insbesondere von Hunden und Katzen, mit Ausnahme von Ziervögeln und Zierfischen, bedarf der Zustimmung des Vermieters."
hält der Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 BGB nicht stand.
BGB § 535 Abs. 1
Die Beantwortung der Frage, ob die Haltung von Haustieren in dem Fall, dass eine wirksame mietvertragliche Regelung fehlt, zum vertragsgemäßen Gebrauch im Sinne von § 535 Abs. 1 BGb gehört, erfordert, soweit es sich nicht um Kleintiere handelt, eine umfassende Abwägung der Interessen des Vermieters und des Mieters sowie der weiteren Beteiligten. Diese Abwägung lässt sich nicht allgemein, sondern nur im Einzelfall vornehmen, weil die dabei zu berücksichtigenden Umstände so individuell und vielgestaltig sind, dass sich jede schematische Lösung verbietet.
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§ 549 BGB - § 555 BGB Wohnraummietverhältnisse
• BGH, Urteil vom 07.03.2007 - XII ZR 40/05 -
Leitsatz:
Die Vereinbarung in einem Vorvertrag, dass ein langfristiges Mietverhältnis begründet werden soll, unterliegt nicht dem Formerfordernis des § 566 BGB a.F.
Sie verpflichtet die Parteien aber zur Mitwirkung am Zustandekommen des schriftlichen und damit der Form des § 566 BGB a.F. genügenden Hauptvertrages.
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• BGH, Urteil vom 04.04.2007 - VIII ZR 223/06 -
Leitsatz:
Ein Verzicht des Vermieters auf das Recht, das Wohnraummietverhältnis wegen Eigenbedarfs zu kündigen, bedarf - wie der gesamte Mietvertrag - gemäß § 550 Satz 1 BGB der Schriftform, wenn der Verzicht für mehr als ein Jahr gelten soll.
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• BGH, Urteil vom 23.05.2007 - VIII ZR 231/06 -
Leitsatz:
Ist davon auszugehen, dass die Parteien eines Wohnraummietvertrages sich (stillschweigend) auf eine Wohnflächenberechnung nach den Vorschriften der §§ 42 bis 44 II. BV bzw. der Wohnflächenverordnung geeinigt haben, ist für eine Anwendung der DIN 283 auch dann kein Raum, wenn diese bei der Ermittlung der Wohnfläche im Einzelfall zu einem anderen Ergebnis führt; nach der DIN 283 ist die Wohnfläche nur dann zu berechnen, wenn die Parteien dies vereinbart haben oder sie als Berechnungsmethode ortsüblich oder nach der Art der Wohnung naheliegender ist (Fortführung des Senatsurteils vom 24. März 2004 - VIII ZR 44/03, NJW 2004, 2230).
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• BGH, Urteil vom 19.09.2007 - XII ZR 121/05 -
Leitsatz:
Zur Wahrung der Schriftform eines Mietvertrages mit einer GmbH als alleiniger Mieterin oder Vermieterin ist es nicht erforderlich, dass die auf deren Seite geleistete Unterschrift mit einem die Vertretung kennzeichnenden Zusatz versehen wird.
Dies gilt auch dann, wenn die GmbH satzungsgemäß von zwei Geschäftsführern gemeinsam vertreten wird, die Unterschrift in der für die GmbH vorgesehenen Unterschriftenzeile aber (hier: mit dem Zusatz "i.V.") von einem Dritten stammt. Ob dieser hierzu bevollmächtigt war oder als vollmachtsloser Vertreter unterzeichnet hat, ist eine Frage des Zustandekommens des Vertrages, nicht der Wahrung der Form (Fortführung des Senatsurteils vom 6. April 2005 - XII ZR 132/03 - NJW 2005, 2225 ff.; Abgrenzung zu Senatsurteilen vom 16. Juli 2003 - XII ZR 65/02 - NJW 2003, 3053, 3054 und vom 5. November 2003 - XII ZR 134/02 - NJW 2004, 1103 ff.).
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• BGH, Urteil vom 20.12.2007 - IX ZR 132/06 -
Leitsatz:
Der Mieter von Wohnraum kann die von ihm geleistete Mietkaution in der Insolvenz des Vermieters nur dann aussondern, wenn der Vermieter sie von seinem Vermögen getrennt angelegt hat; anderenfalls ist der Rückfordeungsanspruch lediglich eine Insolvenzforderung.
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§ 556 BGB - § 556b BGB Vereinbarungen über die Miete
• BGH, Urteil vom 14.02.2007 - VIII ZR 1/06 -
Leitsatz:
Eine formell ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung setzt voraus, dass dem Mieter auch dann die Gesamtkosten einer berechneten Kostenart mitgeteilt werden, wenn einzelne Kostenteile nicht umlagefähig sind; dem Mieter muss ersichtlich sein, ob und in welcher Höhe nicht umlagefähige Kosten vorab abgesetzt worden sind.
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• BGH, Urteil vom 14.02.2007 - VIII ZR 123/06 -
Leitsatz:
Wiederkehrende Kosten, die dem Vermieter zur Prüfung der Betreibskostensicherheit einer technischen Anlage (hier: Elektroanlage) entstehen, sind Betriebskosten, die bei entsprechender ausdrücklicher Vereinbarung der Mietvertragsparteien als "sonstige Betriebskosten" im Sinne von § 2 Nr. 17 Betriebskostenverordnung (bzw. Anlage 3 zu § 27 der II. Berechnungsverordnung) auf den Mieter umgelegt werden können.
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• BGH, Urteil vom 13.06.2007 - VIII ZR 78/06 -
• BGH, Urteil vom 20.06.2007 - VIII ZR 244/06 -
Leitsatz der Redaktion:
Ist in einem Mietvertrag vereinbart, dass der Mieter bei einer Fremdbelieferung die anteiligen Kosten für die eigenständige gewerbliche Lieferung von Wärme und Warmwasser zu tragen hat, stellt das ausgeübte Wahlrecht des Vermieters weder einen Verstoß gegen das Transparenzgebot noch eine unangemessene Benachteiligung dar.
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• BGH, Urteil vom 27.06.2007 - VIII ZR 202/06 -
Leitsatz:
a) Eine Vereinbarung in einem Wohnraummietvertrag, wonach der Mieter die Betriebskosten der Heizung "erläutert durch Anlage 3 zu § 27 II. BVO" zu tragen hat, erlaubt dem Vermieter, der während des laufenden Mietverhältnisses den Betrieb einer im Haus vorhandenen Heizungsanlage einstellt und statt dessen Fernwärme bezieht, die Umlegung der Wärmelieferungskosten auf den Mieter, wenn die zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses geltende Fassung der Zweiten BerechnungsVO bereits eine Umlegung der Kosten der Fernwärmelieferung vorsah (Anschluss an Senatsurteil vom 22. Februar 2006 - VIII ZR 362/04, NJW 2006, 2185).
b) Zur ergänzenden Auslegung einer mietvertraglichen Regelung über die Umlegung der Kosten einer Gemeinschaftsantenne, wenn diese beseitigt wird und die Mietwohnungen statt dessen an das Breitbandkabelnetz angeschlossen werden.
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• BGH, Urteil vom 10.10.2007 - VIII ZR 279/06 -
Leitsatz:
Zu den Einwendungen gegen eine Abrechnung des vermieters über Vorauszahlungen für Betriebskosten, die der Mieter spätestensbis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung geltend machen muss, gehört auch der Einwand, dass es für einzelne, nach § 556 Abs. 1 BGB grundsätzlich umlagefähige Betriebskosten an einer vertraglichen Vereinbarung über deren Umlage fehlt.
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• BGH, Urteil vom 31.10.2007 - VIII ZR 261/06 -
Leitsatz:
HeizkostenV § 7 Abs. 1; §§ 9 a, 12 Abs. 1 Satz 1
Ist eine verbrauchsabhängige Abrechnung der Kosten für die Heizung und Warmwasser nach § 7 Abs. 1 oder § 9a HeizkostenV objektiv nicht (mehr) möglich, können die Kosten allein nach der Wohnfläche - unter Abzug von 15% des auf den Mieter entfallenden Kostenanteils - abgerechnet werden.
BGB § 556a Abs. 1
Weicht die im Mietvertrag vereinbarte Wohnfläche von der tatsächlichen Wohnfläche ab, so ist der Abrechnung von Betriebskosten die vereinbarte Wohnfläche zugrunde zu legen, wenn die Abweichung nicht mehr als 10% beträgt (Fortführung der Senatsurteile vom 24. März 2004 - VIII ZR 295/03, NJW 2004, 1947 und vom 23. Mai 2007 - VIII ZR 138/06, NJW 2007, 2626).
BGB § 556 Abs. 3, Satz 2 und 3
Aufgrund einer nach Ablauf der Abrechnungsfrist (§ 556 Abs. 3 Satz 2 BGB) erteilten Abrechnung kann der Vermieter Betriebskosten bis zur Höhe der vereinbarten Vorauszahlungen des Mieters auch dann verlangen, wenn der Mieter diese Vorauszahlungen nicht erbracht hat, denn es handelt sich nicht um eine Nachforderung im Sinne von § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB (Fortführung des Senatsurteils vom 9. März 2005 - VIII ZR 57/04, NJW 2005, 1499).
BGB § 556 Abs. 3 Satz 1 Halbs. 2
Aus dem Grundsatz der Wirtschaftlichkeit lässt sich eine Verpflichtung des Vermieters zur Modernisierung einer vorhandenen alten, die Wärmeversorgung der Wohnung jedoch sicherstellenden Heizungsanlage nicht herleiten.
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• BGH, Urteil vom 14.11.2007 - VIII ZR 19/07 -
Leitsatz d. Red.: Bei den aufgrund einer Zwischenabrechnung entstehenden "Nutzerwechselgebühren" handelt es sich nicht um umlagefähige Betriebskosten, sondern um - nicht umlagefähige - Kosten der Verwaltung. Damit hat der Vermieter die Kosten des Nutzerwechsels zu tragen, sofern die Parteien keine anderweitige vertragliche Regelung getroffen haben.
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• BGH, Urteil vom 14.11.2007 - VIII ZR 14.11.2007 -
Leitsatz d. Red.: Bei den Kosten des Nutzerwechselns handelt es sich nicht um umlagefähige Betriebskosten, sondern um - nicht umlagefähige - Kosten der Verwaltung. Damit hat der Vermieter die Kosten des Nutzerwechsels zu tragen, sofern die Parteien keine anderweitoge vertragliche Regelung getroffen haben. - Volltextversion - - Pressemitteilung -
• BGH, Urteil vom 28.11.2007 - VIII ZR 243/06 -
Leitsatz:
Der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit bezeichnet die vertragliche Nebenpflicht des Vermieters, bei Maßnahmen und Entscheidungen, die Einfluss auf die Höhe der vom Mieter zu tragenden Betriebskosten haben (hier: Abschluss eines Wärmelieferungsvertrags), auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis Rücksicht zu nehmen. Eine Verletzung dieser Pflicht unter dem Gesichtspunkt der Eingehung eines unwirtschaftlichen Vertrags kommt nicht in Betracht, wenn das Mietverhältnis zu diesem Zeitpunkt noch nicht bestand.
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• BGH, Urteil vom 12.12.2007 - VIII ZR 190/06 -
Leitsatz:
Eine nach § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB ausgeschlossene Nachforderung liegt nicht nur dann vor, wenn der Vermieter nach Ablauf der in § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB genannten Frist einen die geleisteten Vorauszahlungen des Mieters übersteigenden Betrag fordert. Eine solche Nachforderung ist vielmehr auch dann anzunehmen, wenn der Vermieter nach Fristablauf einen Betrag fordert, der das Ergebnis einer bereits erteilten Abrechnung übersteigt. Das gilt namentlich auch dann, wenn dieses Ergebnis ein Guthaben des Mieters ist.
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§ 557 BGB - § 561 BGB Regelungen zur Miethöhe
• BGH, Urteil vom 07.02.2007 - VIII ZR 122/05 -
Leitsatz:
Erfüllt eine Mietwohnung nicht die gesetzlichen Voraussetzungen für preisgebundenen Wohnraum, so ist die vertragliche Vereinbarung der Wohnungspreisbindung mit der Berechtigung des Vermieters zur einseitigen Erhöhung der Kostenmiete nach § 557 Abs. 4, § 558 Abs. 6 BGB unwirksam. Eine Vereinbarung der Kostemiete ist nur dann wirksam, wenn die Einhaltung der Kostenmiete danach lediglich eine weitere Voraussetzung für die Zulässigkeit der Mieterhöhung gemäß § 558 BGB sein soll.
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• BGH, Urteil vom 23.05.2007 - VIII ZR 138/06 -
Leitsatz:
Übersteigt die tatsächliche Wonhfläche die im Mietvertrag vereinbarte Wohnfläche, so ist einem Mieterhöhungsverlangen des Vermieters die vertraglich vereinbarte Wohnfläche zugrunde zu legen, wenn die Flächenüberschreitung nicht mehr als 10 % beträgt (Fortführung des Senatsurteil vom 7. Juli 2004 - VIII ZR 192/03, NJW 2004, 3115).
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• BGH, Urteil vom 20.06.2007 - VIII ZR 303/06 -
Leitsatz: Einem Mieterhöhungsverlangen nach § 558 BGB steht nicht entgegen, dass die Ausgangsmiete unter der - seit Vertragsbeginn unveränderten - ortsüblichen Vergleichsmiete liegt (Fortführung von BGH, Urteil vom 6. Juli 2005 - VIII ZR 322/04, NJW 2005, 2521). - Volltextversion -
• BGH, Urteil vom 18.07.2007 - VIII ZR 285/06 -
Leitsatz:
Bei der Berechnung der Jahresfrist nach § 558 Abs. 1 Satz 2 BGB bleiben nach Satz 3 auch solche Mieterhöhungen unberücksichtigt, die auf den in § 559 BGB genannten Gründen beruhen, jedoch einvernehmlich von den Parteien vereinbart worden sind (im Anschluss an BGH, Urteil vom 28. April 2004 - VIII ZR 185/03, NJW 2004, 2088),
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• BGH, Urteil vom 19.09.2007 - VIII ZR 6/07 -
Leitsatz: Einer Mieterhöhung wegen Modernisierung steht nicht entgegen, dass der Vermieter den Beginn der Modernisierungsarbeiten weniger als drei Monate vorher angekündigt und der Mieter der Maßnahme widersprochen hat. - Volltextversion -
• BGH, Urteil vom 10.10.2007 - VIII ZR 331/06 -
Leitsatz:
a) Bei Erhöhung einer Teilinklusivmiete nach § 558 BGB braucht der Vermieter im Mieterhöhungsverlangen zur Höhe der in der Miete enthaltenen Betriebskosten keine Angaben zu machen, wenn auch die von ihm beanspruchte erhöhte Teilinklusivmiete die ortsübliche Nettomiete nicht übersteigt.
b) Mieterhöhungen nach §§ 558, 559 BGB werden Bestandteil der Grundmiete und sind deshalb bei späteren Mieterhöhungen nach § 558 BGB in die Ausgangsmiete einzurechnen. Eine gegenteilige Parteivereinbarung gäbe dem Vermieter die Möglichkeit zur Mieterhöhung über den in § 558 BGB vorgesehenen Rahmen hinaus und ist deshalb gemäß § 558 Abs. 6, § 557 Abs. 4 BGB wegen Benachteiligung des Mieters unwirksam.
c) Gibt der Vermieter in einem Mieterhöhungsbegehren nach § 558a BGB eine unzutreffende Ausgangsmiete an, weil er die gebotene Einrechnung einer früheren Mieterhöhung in die Ausgangsmiete unterlässt, führt das nicht zur formellen Unwirksamkeit des Mieterhöhungsbegehrens und zur Unzulässigkeit einer vom Vermieter daraufhin erhobenen Zustimmungsklage; das Mieterhöhungsbegehren ist jedoch unbegründet, soweit die begehrte Miete unter Hinzurechnung der früheren Mieterhöhung die ortsübliche Vergleichsmiete übersteigt (im Anschluss an BGH, Urteil vom 12. November 2003 - VIII ZR 52/03, NJW 2004, 1379, unter II 2 b und Urteil vom 19. Juli 2006 - VIII ZR 212/05, NJW-RR 2006, 1305, unter II 2a, b).
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• BGH, Urteil vom 12.12.2007 - VIII ZR 11/07 -
Leitsatz:
a) Nimmt der Vermieter zur Begründung seines Erhöhungsverlangens auf einen qualifizierten Mietspiegel (§ 558a Abs. 2 Nr. 1, § 558d BGB) Bezug, so hat er die Angaben des Mietspiegels zur Wohnung, auf die er sein Erhöhungsverlangen stützt, dem Mieter mitzuteilen (§ 558a Abs. 1 und 3 BGB). Der Beifügung des Mietspiegels bedarf es nicht, sofern dieser allgemein zugänglich ist.
b) Enthält der Mietspiegel ein Raster von Feldern, in denen für Wohnungen einer bestimmten Kategorie jeweils eine bestimmte Mietspanne ausgewiesen ist, so ist im Erhöhungsverlangen nur die genaue Angabe des - nach Auffassung des Vermieters - für die Wohnung einschlägigen Mietspiegelfeldes erforderlich, um den Mieter (auch) auf die im Mietspiegel für die Wohnung vorgesehene Spanne hinzuweisen.
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§ 563 BGB - § 567b BGB Wechsel der Vertragsparteien
• BGH, Urteil vom 04.04.2007 - VIII ZR 219/06 -
Leitsatz:
a) Ein Grundstückserwerb nach der Beendigung eines Mietverhältnisses und dem Auszug des Mieters führt nicht zum Eintritt des neuen Eigentümers in Rechte und Pflichten des bisherigen Vermieters aus dem beendeten Mietverhältnis und aus einer Sicherungsabrede zur Mietkaution.
b) Die Abrechnung der Nebenkosten aus der im Zeitpunkt des Auszugs des Mieters laufenden Abrechnungsperiode obliegt dem bisherigen Vermieter (im Anschluss an BGH, Urteil vom 3. Dezember 2003 - VIII ZR 168/03, NJW 2004, 851).
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§ 568 BGB - § 576b BGB Beendigung des Mietverhältnisses
• BGH, Urteil vom 07.02.2007 - VIII ZR 145/06 -
Leitsatz:
Haben die Beteiligten nach dem 31. August 2001 den Beitritt eines weiteren Mieters zu einem im Übrigen unverändert fortbestehenden Wohnraummietvertrag vereinbart, wirkt eine vor Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes 2001 wirksam formularvertraglich vereinbarte Regelung der Kündigungsfristen auch gegenüber dem Beitretenden, wenn die Kündigung vor dem 1. Juni 2005 zugegangen ist.
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• BGH, Urteil vom 18.04.2007 - VIII ZR 182/06 -
Leitsatz:
Die außerordentliche fristlose Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum wegen erheblicher Gesundheitsgefährdung nach § 543 Abs. 1, § 569 Abs. 1 BGB ist grundsätzlich erst zulässig, wenn der Mieter dem Vermieter zuvor gemäß § 543 Abs. 3 Satz 1 BGB eine angemessene Abhilfefrist gesetzt oder eine Abmahnung erteilt hat.
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• BGH, Urteil vom 23.05.2007 - VIII ZR 113/06 -
Leitsatz:
a) Eine Kommanditgesellschaft (KG) kann Wohnräume weder als "Wohnung für sich" noch für Familien- oder Haushaltsangehörige benötigen. Eigenbedarf im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB kommt bereits begrifflich nicht in Betracht.
b) Ein berechtigtes Interesse einer KG an der Beendigung des mit einem Betriebsfremden abgeschlossenen Mietverhältnisses gemäß § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB besteht nur dann, wenn das Wohnen ihres Mitarbeiters gerade in dieser Wohnung nach seiner betrieblichen Funktion und Aufgabe für den Betriebsablauf von nennenswertem Vorteil ist (vgl. auch Senatsurteil vom 23. Mai 2007 - VIII ZR 122/06).
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• BGH, Urteil vom 23.05.2007 - VIII ZR 122/06 -
Leitsatz:
a) Eine Kommanditgesellschaft (KG) kann Wohnräume weder als "Wohnung für sich" noch für Familien- oder Haushaltsangehörige benötigen. Eigenbedarf im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB kommt bereits begrifflich nicht in Betracht.
b) Ein berechtigtes Interesse einer KG an der Beendigung des mit einem Betriebsfremden abgeschlossenen Mietverhältnisses gemäß § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB besteht nur dann, wenn das Wohnen ihres Mitarbeiters gerade in dieser Wohnung nach seiner betrieblichen Funktion und Aufgabe für den Betriebsablauf von nennenswertem Vorteil ist. Dies gilt auch für den Geschäftsführer der Komplementärin der KG (vgl. auch Senatsurteil vom 23. Mai 2007 - VIII ZR 113/06).
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• BGH, Urteil vom 20.06.2007 - VIII ZR 257/06 -
Leitsatz: Ein am 1. September 2001 bestehendes Mietverhältnis über Wohnraum, das auf bestimmte Zeit eingegangen und bei dem vereinbart ist, dass es sich mangels Kündigung jeweils um einen bestimmten Zeitraum verlängert, kann auch nach dem 31. August 2001 nur zu dem im Vertrag vereinbarten Ablauftermin gekündigt werden. - Volltextversion -
• BGH, Urteil vom 27.06.2007 - VIII ZR 271/06 -
Leitsatz:
Die Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum durch eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts ist grundsätzlich auch wegen des Eigenbedarfs eines Gesellschafters zulässig, sofern dieser bereits bei Abschluss des Mietvertrages Gesellschafter war.
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• BGH, Urteil vom 11.07.2007 - VIII ZR 230/06 -
Leitsatz d. Red.:
§ 565 Abs. 2 Satz 4 BGB ist nicht auf befristete Mietverträge mit Verlängerungsklausel anzuwenden (unter Bezugnahme auf BGH, Urteil vom 6. April 2005 - VIII ZR 155/04 , NJW 2005, 1572, unter II 2a aa). Auf ein am 1.September bestehendes Mietverhältnis über Wohnraum, das auf bestimmte Zeit eingegangen und bei dem vereinbart ist, dass es sich mangels Kündigung jeweils um einen bestimmten Zeitraum verlängert, kann auch nach dem 31. August 2001 nur zu dem im Vertrag vereinbarten Ablauftermin gekündigt werden (BGH, Urteil vom 20. Juni 2007 - VIII ZR 257/06 -, unter II 2).
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• BGH, Urteil vom 28.11.2007 - VIII ZR 145/07 -
Leitsatz: Die ordentliche Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum durch den Vermieter wegen schuldhafter nicht unerheblicher Vertragsverletzung des Mieter (§ 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB) setzt nicht eine Abmahnung des Mieters durch den Vermieter voraus. Allerdings kann der Abmahnung für die Kündigung ausnahmsweise insofern Bedeutung zukommen, als erst ihre Missachtung durch den Mieter dessen Vertragsverletzung das für die Kündigung erforderliche Gewicht verleiht. - Volltextversion -
§ 577 BGB - § 577a BGB Eigentum an vermieteten Wohnungen
• BGH, Urteil vom 22.06.2007 - V ZR 269/06 -
Leitsatz:
a) Das gesetzliche Vorkaufsrecht des Mieters aus § 577 Abs. 1 Satz 1 BGB kann nur bei dem ersten Verkauf nach Umwandlung in Wohnungseigentum bestehen (Bestätigung von BGHZ 167, 58, 61 ff.).
b) Auf nachfolgende Verkäufe erstreckt es sich auch dann nicht, wenn die Möglichkeit zur Ausübung des Vorkaufsrechts bei dem ersten Verkauf nicht bestand, weil die Wohnung an einen Familien- oder Haushaltsangehörigen verkauft wurde (§ 577 Abs. 1 Satz 2 BGB), oder wenn die Ermittlung des anteiligen Preises, der für die dem Vorkaufsrecht unterfallende Eigentumswohnung zu zahlen ist, für den Mieter schwierig gewesen wäre.
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§ 578 BGB - § 580a BGB Mietverhältnisse über andere Sachen
§ 581 BGB - § 597 BGB Pacht
Sonstiges
• BGH, Urteil vom 18.01.2007 - III ZR 146/06 -
Leitsatz:
Zu den Sorgfaltspflichten des Maklers bei der Übernahme von Informationen des Verkäufers über das Objekt in das Maklerexposé.
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• BGH, Urteil vom 25.01.2007 - IX ZR 216/05 -
Leitsatz:
a) Vermietet der Insolvenzverwalter - unter Verletzung der mietvertraglichen Pflicht, vor einer Untervermietung die Zustimmung des Vermieters einzuholen - eine vom Schuldner angemietete Immobilie an einen unzuverlässigen Untermieter und gefährdet er dadurch den Rückgabeanspruch des aussonderungsberechtigten Vermieters, kann dies seine persönliche Haftung begründen. ...
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• BGH, Beschluss vom 13.03.2007 - VIII ZR 189/06 -
Leitsatz:
Der Wert der Beschwer einer Verurteilung zur Räumung einer Mietwohnung bestimmt sich nach § 8 ZPO. Zur Bestimmung der "streitigen Zeit" ist dabei auf den Zeitpunkt abzustellen, zu dem das Mietverhältnis jedenfalls geendet hätte. Lässt sich ein solcher Zeitpunkt nicht sicher feststellen, bemisst sich die Beschwer nach dem dreieinhalbfachen Wert des einjährigen Bezuges (im Anschluss an BGH, Beschluss vom 25. Oktober 1995 - XII ZR 7/94, WM 1996, 187, unter II 1; Beschluss vom 14. April 2004 - XII ZB 224/02; WuM 2004, 353, unter II; Beschluss vom 16. Februar 2005 - XII ZR 46/06, WuM 2005, 350, unter 2; Urteil vom 17. März 2005 - III ZR 342/04, NJW-RR 2005, 867, unter 2 b; BVerfG NZM 2006, 578).
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• BGH, Beschluss vom 13.03.2007 - VIII ZR 2/07 -
Leitsatz der Red.:
Die Einstellung der Räumungsvollstreckung ohne Volltsreckungsschutzantrag nach § 712 ZPO in der Berufungsinstanz kann ausnahmsweise dann Erfolg haben, wenn der Schuldner darauf vertrauen durfte, dass vor Rechtskraft des Urteils keine Vollstreckung erfolgen werde, weil der Gläubiger dies ausdrücklich erklärt hat.
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• BGH, Urteil vom 25.04.2007 - VIII ZR 234/06 -
Leitsatz: a) Eine gemäß dem Mietvertrag geleistete Mietvorauszahlung in einem Einmalbetrag, die nicht auf der Grundlage periodischer Zeitabschnitte (etwa Monate oder Jahre) bemessen ist, ist dem Grundpfandgläubiger gegenüber gemäß § 1124 BGB wirksam, wenn sie vor der Beschlagnahme erfolgt (Fortführung von BGHZ 137, 106). Unerheblich ist, ob die Einmalzahlung vor oder nach der Bestellung des Grundpfandrechts vereinbart und gezahlt wird. ... - Volltextversion -
• BGH, Urteil vom 08.05.2007 - VIII ZR 133/06 -
Leitsatz:
Für die Bewertung der Rechtsmittelbeschwer ist allein der rechtskraftfähige Inhalt des angefochtenen Urteils maßgebend.
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• BGH, Urteil vom 05.07.2007 - IX ZR 185/06 -
Leitsatz:
In der Insolvenz des Vermieters besteht das Mietverhältnis nur dann mit Wirkung für die Insolvenzmasse fort, wenn die Mietsache zum Zeitpunkt der Eröffnung des Insolvenzverfahrens dem Mieter bereits überlassen worden ist.
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• BGH, Urteil vom 11.07.2007 - XII ZR 113/05 -
Leitsatz:
Ein Mietvertrag, der nach dem Beitritt zu teilweise anderen Bedingungen und auch nicht mehr zwischen denselben Vertragsparteien, jedoch über denselben Mietgegenstand abgeschlossen wurde wie der vor dem Beitritt vereinbarte Nutzungsvertrag, unterliegt nicht dem zeitlichen und sachlichen Anwendungsbereich des Schuldrechtsanpassungsgesetzes.
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• BGH, Urteil vom 13.07.2007 - V ZR 189/06 -
Leitsatz:
Auf Ansprüche aus einem Dauerschuldverhältnis, die vor dem 31. Dezember 2003 zu erfüllen waren, ist das Bürgerliche Gesetzbuch in seiner bis zum 31. Dezember 2002 geltenden Fassung weiterhin anzuwenden. ...
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• BGH, Urteil vom 05.12.2007 - XII ZR 148/05 -
Leitsatz: Wird ein Schriftstück erst am 31. Dezember nachmittags in den Briefkasten eines Bürobetriebs geworfen, in dem branchenüblich Silvester nachmittags - auch wenn dieser Tag auf einen Werktag fällt - nicht mehr gearbeitet wird, so geht es erst am nächsten Werktag zu. - Volltextversion -
• BGH, Urteil vom 12.12.2007 - VIII ZR 269/06 -
Leitsatz: Zur Frage der Zulässigkeit eines Teilurteils im Falle einer Klage des Vermieters auf Zahlung rückständiger Miete und auf Räumung des Mietobjektes. - Volltextversion -
• BGH, Urteil vom 19.12.2007 - XII ZR 61/05 -
Leitsatz:
a) Im Rechtsverkehr mit Verbrauchern benachteiligt eine in Allgemeinen Geschäftsbedingungen vereinbarte Laufzeit von zehn Jahren einen Mieter von Verbrauchserfassungsgeräten unangemessen im Sinne des § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB.
b) Eine Klausel in Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Kaufvertrages über entsprechende Erfassungsgeräte, die es dem Verkäufer bei Zahlungsverzug gestattet, unter Eigentumsvorbehalt gelieferte Geräte bis zur Kaufpreiszahlung vorläufig wieder zurückzunehmen, widerspricht dem wesentlichen Grundgedanken des § 449 Abs. 2 BGB und ist im Rechtsverkehr mit Verbrauchern nach § 307 Abs. 2 Nr.1, Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam.
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