Berliner Betriebskostenübersicht des Jahres 2003

(veröffentlicht im Berliner Mietspiegel 2005)

Bei den Erhebungen zum Berliner Mietspiegel 2005 wurden im Rahmen einer Stichprobe Angaben zur Höhe der einzelnen Betriebskostenarten bei Mietern und Vermietern erfragt. Insgesamt lagen Angaben von über 1.000 Wohngebäuden bzw. Wirtschafteinheiten vor. Das beauftragte GEWOS-Institut hat die Betriebskostenabrechnungen für das Jahr 2003 ausgewertet. In der nachfolgenden Tabelle wurden für alle Betriebskostenarten der Mittelwert sowie der Unter- und Oberwert der Spanne abgebildet, die Vierfünftel der erhobenen Werte berücksichtigt. 10 Prozent der erhobenen Werte liegen unter dem ausgewiesenen Unterwert. 10 Prozent der erhobenen Werte liegen über dem ausgewiesenen oberen Wert. Unplausible Werte wurden vorher bereinigt. 

Die Tabelle zeigt die in Berlin für das Jahr 2003 abgerechneten Beträge der einzelnen Betriebskostenarten.

Liegt eine Betriebskostenabrechnung für einen anderen Zeitraum als das Kalenderjahr 2003 vor, muss bei einer Bewertung die zwischenzeitliche (Preis-) Entwicklung mit bedacht werden.

Betriebskostenarten	Unterer Wert *	Mittlerer Wert *	Oberer Wert *
Grundsteuer	0,15	0,20	0,23
Wasserversorgung und -entwässerung	0,24	0,44	0,63
davon     Wasserversorgung	0,11	0,21	0,30
Entwässerung	0,11	0,20	0,28
Niederschlagswasser	0,02	0,03	0,05
Aufzug	0,11	0,18	0,29
Straßenreinigung	0,01	0,02	0,04
Müllbeseitigung	0,08	0,13	0,20
Hauswart u. Gebäudereinigung	0,10	0,27	0,49
davon    Hauswart	0,04	0,14	0,28
Gebäudereinigung	0,06	0,13	0,21
Schneebeseitigung	0,01	0,02	0,04
Gartenpflege	0,02	0,07	0,15
Beleuchtung (Allgemeinstrom)	0,01	0,05	0,11
Schornsteinreinigung	0,01	0,05	0,12
Sach- und Haftpflichtversicherung	0,05	0,10	0,14
Gemeinschafts-Antenne/Breitbandkabel	0,03	0,06	0,13
Sonstige "kalte" Betriebskosten	0,01	0,04	0,07
"warme" Betriebskosten	0,41	0,75	1,15
davon    Heizung	0,30	0,54	0,81
Warmwasser	0,10	0,18	0,26
sonstige warme Betriebskosten	0,01	0,03	0,08
Gesamt	1,00	2,00	4,00

* alle Angaben in €/m²/Monat

Erläuterungen zu den Ergebnissen der Analyse der Betriebskostenarten

Was alles unter den Begriff Betriebskosten fällt, ist aus der Betriebskostenverordnung ersichtlich.

Ein vorgeschriebenes Schema für die Betriebskostenabrechnung gibt es aber nicht. Der Aufbau der konkreten Betriebskostenabrechnung kann von der in der Tabelle abgebildeten Gliederung abweichen. Zum Beispiel können die Kosten für die Schneebeseitigung auch in den Hauswartskosten enthalten sein, wenn dieser und nicht eine gesonderte Firma die Schneebeseitigung vornimmt. Der Umfang der Leistungen erklärt zum Teil auch die unterschiedliche Höhe einzelner Betriebskosten. Bei der Anwendung der Tabelle als Orientierung ist dies entsprechend zu berücksichtigen.

Grundsteuer

Die Grundsteuer wird von den Berliner Finanzämtern erhoben. Die Analyse der erhobenen Werte zeigt, dass sich bei Altbauten bis 1949 und älteren Neubauten von 1950 bis 1955 die Höhe der Grundsteuer durchschnittlich im unteren Spannenbereich bewegt. Bei allen neueren Wohngebäuden ab 1956 wurde eine deutliche Tendenz zum ausgewiesenen Spannenoberwert festgestellt.

Wasserversorgung und -entwässerung

Die Kosten für die Wasserversorgung und -entwässerung weisen eine hohe Schwankungsbreite auf. Neben den festgelegten Tarifen ist vor allem das Verbrauchsverhalten ausschlaggebend - sowohl der Bewohner als auch gegebenenfalls vom Wasserverbrauch der Gartenpflege. In den Analysen konnte ein Zusammenhang zwischen dem Vorhandensein eines Kaltwasserzählers und der Höhe dieser Kosten ermittelt werden. Durchschnittlich waren die Kosten für die Wasserversorgung und -entwässerung um 0,06 Euro/qm monatlich niedriger, wenn ein Kaltwasserzähler vorhanden war und daher verbrauchsabhängig abgerechnet wurde.

Nach dem Jahr 2003 stattgefundene Erhöhungen der Tarife für die Wasserversorgung und -entwässerung konnten nicht berücksichtigt werden. Zum 1. Januar 2004 wurden die Tarife der Berliner Wasserbetriebe um durchschnittlich insgesamt 15,2 Prozent und zum 1. Januar 2005 um weitere 5,4 Prozent erhöht.

Aufzug

In Abhängigkeit von der Anzahl der Aufzüge im Gebäude und der Anzahl der Geschosse (Wohnungen), auf die die Kosten verteilt werden, ist auch die Schwankungsbreite relativ groß. Tendenziell war ein Zusammenhang zwischen der Anzal der Geschosse und der Höhe der Kosten erkennbar. Wohngebäude mit bis zu 8 Geschossen wiesen durchschnittlich Aufzugskosten im oberen Spannenbereich auf, höhere Gebäude im unteren Spannenbereich.

Straßenreinigung

Die Straßenreinigungskosten wiesen eine sehr geringe Schwankungsbreite auf. Diese Position hat aufgrund ihrer Höhe einen sehr geringen Einfluss auf die Gesamthöhe der Betriebskosten.

Nach dem Jahr 2003 stattgefundene Änderungen bei der Höhe der Kosten für die Straßenreinigung konnten nicht berücksichtigt werden. Zum 1. Januar 2005 sanken die Straßenreinigungsgebühren der BSR um rund 2 Prozent. 

Müllbeseitigung

Zum ausgewiesenen Oberwert tendierende Kosten für die Müllbeseitigung waren vor allem im Altbaubestand bis 1949 anzutreffen. Insbesondere bei Wohngebäuden mit bis zu 5 Geschossen lagen diese Kosten durchschnittlich über dem ausgewiesenen Mittelwert.

Nach dem Jahr 2003 stattgefundene Änderungen bei der Höhe der Kosten für die Müllbeseitigung konnten nicht berücksichtigt werden. Zum 1. Januar 2005 stiegen die Tarife der BSR für die Abfallentsorgung um durchschnittlich 14,4 Prozent.

Hauswart

Die Hauswartskosten wiesen eine hohe Schwankungsbreite auf., die sich vor allem aus dem unterschiedlichen Umfang der Tätigkeiten des Hauswartes erklärt. Höhere Hauswartskosten sind insbesondere bei zwischen 1919 und 1949 fertiggestellten Wohngebäuden ermittelt worden.

Gebäudereinigung

Hohe Kosten für die Gebäudereinigung wiesen vor allem die Wohngebäude von 1965 bis 1972 auf. Hier lagen die Kosten im Durchschnitt im oberen Spannenbereich. Tendenziell lagen die durchschnittlichen Kosten für die Gebäudereinigung bei Wohngebäuden mit mehr als 9 Geschossen im oberen Spannenbereich und bei Wohnobjekten bis 5 Geschossen im unteren Spannenbereich.

Schneebeseitigung

Die Kosten für die Schneebeseitigung hatten aufgrund ihrer Höhe nur sehr geringen Einfluss auf die Gesamthöhe der Betriebskosten.

Gartenpflege

Die Schwankungsbreite bei den Kosten für die Gartenpflege ist relativ groß. Die konkrete Höhe hängt wesentlich von der zum Haus bzw. zur Wirtschaftseinheit zugehörigen Grünflächen, Spielplätzen, Freiflächen und deren Gestaltung sowie der Pflege ab. Tendenziell war ein Zusammenhang zwischen der Anzahl der Geschosse und der Höhe der Kosten erkennbar. Wohngebäude mit bis zu 5 Geschossen wiesen durchschnittlich Kosten der Gartenpflege im oberen Spannenbereich auf, höhere Gebäude im unteren Spannenbereich.

Beleuchtung (Allgemeinstrom)

Die Kosten der Beleuchtung wiesen eine hohe Schwankungsbreite auf. Im Altbau und im Neubau bis 1964 bewegten sich diese eher im unteren Spannenbereich. Hohe Kosten, die sich um den ausgewiesenen Oberwert bewegen, fielen grundsätzlich bei Wohngebäuden von 1965 bis 1972 an. Auch bei der Baualtersklasse 1973 bis 1983 lagen die Beleuchtungskosten durchschnittlich noch leicht über dem ausgewiesenen Mittelwert. 

Schornsteinreinigung

Im oberen Spannenbereich liegende Kosten für die Schornsteinreinigung wiesen Altbauten bis 1949 auf, weil hier der Anteil der Wohnungen mit Ofenheizung am größten war. Auch bei den Wohngebäuden von 1965 bis 1972 waren die Kosten durchschnittlich im oberen Spannenbereich anzutreffen. Bei Neubauten ab 1973 bewegten sich die Kosten eher zum ausgewiesenen Unterwert hin.

Sach- und Haftpflichtversicherung

Die Höhe der Kosten hängt vom Umfang der abgeschlossenen Versicherungen ab und schwankt leicht um den ausgewiesenen Mittelwert.

Gemeinschafts-Antennenanlage/Breitbandkabelanschluss

Diese Kosten schwankten um den ausgewiesenen Mittelwert nach Baualter der Gebäude. Eine eindeutige Abhängigkeit der Höhe dieser Kosten vom Baualter war nicht feststellbar.

Sonstige "kalte" Betriebskosten

Höhere sonstige "kalte Betriebskosten" wurden vor allem bei Wohngebäuden bis 1918 abgerechnet. Hier lagen die Kosten durchschnittlich beim ausgewiesenen Spannenoberwert.

Heizung

Heizkosten werden grundsätzlich durch die Eigenschaft des Gebäudes und das individuekke Verbrauchsverhalten bestimmt. Nach der Heizkostenverordnung müssen diese Kosten mindestens zu 50 Prozent nach Verbrauch abgerechnet werden, wenn keine Ausnahmetatbestände vorliegen. Gasetagenheizungen oder sonstige Einzelofenheizungen sind nicht erfasst.

Ölheizungen verursachen erwartungsgemäß die höchsten Heizkosten. Bei Gasheizung und Versorgung durch Fernwärme waren keine relevanten Unterschiede bei den eigentlichen Heizkosten erkennbar. Bei Beheizungen mit Gas waren die abgerechneten sonstigen warmen Kosten, u.a. durch die Wartung der Heizanlage, hoch.

Nach dem Jahr 2003 stattgefundene Änderungen bei der Höhe der Heizkosten konnten nicht berücksichtigt werden. Zu beachten ist, dass aufgrund der Verteuerung der Energiepreise seit 2004 die Kosten für die folgenden Abrechnungsperioden stark anteigen werden.

Erfolgt die Wärmeversorgung des Gebäudes auf der Grundlage einer vertraglichen Vereinbarung des EIgentümers mit einem eigenständigen gewerblichen Lieferanten (sogenanntes Wärmecontracting), kann es zu Abweichungen von den ausgewiesenen Werten für Heizkosten kommen. Die Einflussfaktoren sind hier die in der Regel mit einkalkulierten Investitionskosten und der Unternehmergewinn. 

Warmwasser

Auch die Warmwasserkosten sind grundsätzlich nach Verbrauch abzurechnen, so wie es die Heizkostenverordnung vorschreibt. Entscheidend für die konkrete Höhe der Warmwasserkosten ist vor allem das eigene Verbrauchsverhalten. Die ermittelten Durchschnittswerte schwankten zwischen den verschiedenen Baualtersklassen.

Sonstige warme Betriebskosten

Hierunter wurden vor allem die Wartungskosten für die Heizungsanlage erfasst. Sehr hohe sonstige "warme" Betriebskosten wurden bei Heizungen mit dem Energieträger Gas, bei Wohngebäuden mit bis zu 5 Geschossen und bei Wohngebäuden ohne umfassende Sanierung ermittelt.

Textauszüge aus der Pressemitteilungen der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung; auch nachzulesen in unserer Zeitschrift "Mieterschutz" - Ausgabe 3/2005