Berliner Betriebskostenübersicht des Jahres 2007

(veröffentlicht im Berliner Mietspiegel 2009)

MIt den Erhebungen zum Mietspiegel wurden gleichzeitig Angaben über die einzelnen Betriebskostenarten erfragt und ausgewertet. Insgesamt sind Angaben von 2.000 Wohngebäuen in die Betriebskostenübersicht eingeflossen. Die Grundlage für die Übersicht waren die im Oktober 2008 vorliegenden Abrechnungen des Jahres 2007. Die Betriebskostenübersicht bildet ab, was in Berlin an Kosten für Wasser, Straßenreinigung, Gartenpflege, Heizung usw. normalerweise abgerechnet wird.

Die Betriebskostenübersicht ist nicht Bestandteil des Mietspiegels und nicht rechtsverbindlich.

Die nachfolgende Tabelle zeigt die in Berlin für das Jahr 2007 abgerechneten Beträge der einzelnen Betriebskostenarten.

Liegt eine Betriebskostenabrechnung für einen anderen Zeitraum als das Kalenderjahr 2007 vor, muss bei einer Bewertung die zwischenzeitliche (Preis-)Entwicklung mit bedacht werden.

Betriebskostenarten	Unterer Wert *	Mittlerer Wert *	Oberer Wert *
Grundsteuer	0,15	0,25	0,37
Wasserversorgung und -entwässerung	0,10	0,53	0,73
davon     Wasserversorgung	0,15	0,29	0,40
Entwässerung	0,17	0,30	0,39
Niederschlagswasser	0,03	0,07	0,09
Aufzug	0,05	0,18	0,41
Straßenreinigung	0,02	0,04	0,06
Müllbeseitigung	0,10	0,19	0,27
Hauswart	0,04	0,10	0,35
Gebäudereinigung u. Ungezieferbekämpfung	0,03	0,13	0,24
Schneebeseitigung	0,02	0,04	0,06
Gartenpflege	0,03	0,12	0,21
Beleuchtung (Allgemeinstrom)	0,02	0,05	0,09
Schornsteinreinigung	0,02	0,09	0,22
Sach- und Haftpflichtversicherung	0,04	0,12	0,22
Gemeinschafts-Antenne/Breitbandkabel	0,04	0,11	0,20
Sonstige "kalte" Betriebskosten	0,02	0,06	0,12
"warme" Betriebskosten	0,35	0,99	1,75
davon    Heizung	0,25	0,72	1,25
Warmwasser	0,08	0,22	0,36
sonstige warme Bk	0,02	0,05	0,14
Gesamt	1,28	3,13	5,45

* alle Angaben in €/m²/Monat

Grundsteuer

Die Grundsteuer wird von den Berliner Finanzämtern erhoben. Die Analyse der erhobenen Werte zeigt, dass sich bei Altbauten bis 1949 die Höhe der Grundsteuer durchschnittlich im unteren Spannenbereich bewegt. Bei allen neueren Wohngebäuden ab 1950 wurden Werte oberhalb des ausgewiesenen Mittelwertes festgestellt. Zu beachten ist, dass die in der Tabelle dargestellten Werte sich auf das Jahr 2007 beziehen. Zum 1. Januar 2007 wurde der Hebesatz für die Grundsteuer von 660 auf 810 erhöht, was eine lineare Erhöhung um 22,7 Prozent für das Abrechnungsjahr 2007 zur Folge hatte.

Wasserversorgung und Entwässerung

Die Kosten für die Wasserversorgung und Entwässerung weisen eine größere Schwankungsbreite auf. Neben den festgelegten Tarifen ist vor allem das Verbrauchsverhalten der Bewohnerinnen und Bewohner ausschlaggebend. Auch ein gegebenenfalls vorhandener zusätzlicher Wasserverbrauch für die Gartenpflege kann eine Rolle spielen. In den Analysen konnte kein Zusammenhang zwischen dem Vorhandensein eines Kaltwasserzählers und der Höhe dieser Kosten ermittelt werden.

Nach dem Jahr 2007 stattgefundene Erhöhungen der Tarife für die Wasserversorgung und Entwässerung konnten nicht berücksichtigt werden. Der Gesamttarif der Berliner Wasserbetriebe für Trink-, Schmutz- und Niederschlagswasser erhöhte sich zum 1. Januar 2008 um insgesamt 1,9 Prozent. Die zum 1. Juli 2007 eingeführten Grundpreise für Trink- und Schmutzwasser blieben 2008 unverändert. Zum 1. Januar 2009 sanken die Mengenpreise für Trink- und Schmutzwasser leicht und gleichzeitig wurden die Grundpreise für Wasserzähler erhöht. Im Ergebnis rechnen die Berliner Wasserbetriebe durch die Tarifänderung zum 1. Januar 2009 lediglich mit geringen Veränderungen der monatlich zu tragenden Kosten für Wasserversorgung und Entwässerung.

Aufzug

In Abhängigkeit von der Anzahl der Aufzüge im Gebäude und der Anzahl der Geschosse (Wohnungen), auf die die Kosten verteilt werden, ist auch die Schwankungsbreite relativ groß.

Straßenreinigung

Die Straßenreinigungskosten wiesen eine sehr geringe Schwankungsbreite auf. Diese Position hat aufgrund ihrer Höhe einen sehr geringen Einfluss auf die Gesamthöhe der Betriebskosten.

Nach dem Jahr 2007 stattgefundene Änderungen bei der Höhe der Kosten für die Straßenreinigung konnten nicht berücksichtigt werden. Zum 1. Januar 2009 stiegen die Straßenreinigungsgebühren der BSR um rund 3,6 Prozent. Auf Betriebskostenabrechnungen für das Jahr 2008 wird sich diese Erhöhung noch nicht auswirken.

Müllbeseitigung

Ein Zusammenhang zwischen der Höhe der ermittelten Kosten für die Müllbeseitigung und Eigenschaften der Wohngebäude konnte nicht festgestellt werden. Nach dem Jahr 2007 stattgefundene Änderungen bei den Tarifen der Müllbeseitigung konnten nicht berücksichtigt werden. Zum 1. Januar 2009 stiegen die Tarife der BSR für die Abfallentsorgung um durchschnittlich 3,8 Prozent. Auf Betriebskostenabrechnungen für das Jahr 2008 wird sich diese Erhöhung noch nicht auswirken.

Hauswart

Die Hauswartskosten wiesen eine hohe Schwankungsbreite auf, die sich vor allen aus dem unterschiedlichen Umfang der Tätigkeiten des Hauswartes erklärt.

Gebäudereinigung

Niedrigere Kosten für die Gebäudereinigung weisen vor allem die Wohngebäude erbaut zwischen 1984 und 1990 auf.

Schneebeseitigung

Die Kosten für die Schneebeseitigung hatten aufgrund ihrer Höhe nur einen sehr geringen Einfluss auf die Gesamthöhe der Betriebskosten.

Gartenpflege

Die Schwankungsbreite bei den Kosten für die Gartenpflege ist relativ groß. Die konkrete Höhe hängt wesentlich von der zum Haus bzw. zur Wirtschaftseinheit zugehörigen Grünflächen, Spielplätze, Freiflächen ab sowie deren Gestaltung und Pflege.

Beleuchtung (Allgemeinstrom)

Die Kosten der Beleuchtung wiesen eine hohe Schwankungsbreite auf. Höhere Kosten über den Mittelwert waren durchschnittlich bei Wohngebäuden mit einer Bezugsfertigkeit zwischen 1973 und 1983 zu beobachten.

Schornsteinreinigung

Im oberen Spannenbereich liegende Kosten wurden bei Wohngebäuden mit einer Bezugsfertigkeit bis 1955 und ab 1991 sowie in Gebäuden bis 5 Geschosse ermittelt. Die Schornsteinfegergebühren haben sich zum 1. Januar 2008 nur leicht um rund ein Prozent erhöht.

Sach- und Haftpflichtversicherung

Die Höhe dieser Kosten hängt vom konkreten Umfang der abgeschlossenen Versicherungen ab. Unter dem Mittelwert liegende Kosten wurden bei Wohnobjekten bis 1949 sowie von 1984 bis 1990 ermittelt. Höhere Kosten weisen unsanierte Gebäude auf.

Gemeinschafts-Antennenanlage/Breitbandkabelanschluss

Etwas geringere Kosten wurden für die zwischen 1973 und 1990 erbauten Gebäude festgestellt.

Sonstige "kalte" Betriebskosten

Eine eindeutige Abhängigkeit der Höhe dieser Kosten von der Bezugsfertigkeit der Wohnobjekte war nicht feststellbar.

Heizung

Heizkosten werden grundsätzlich durch die Eigenschaften des Gebäudes und durch das individuelle Verbrauchsverhalten bestimmt. Nach der Heizkostenverordnung müssen diese Kosten mindestens zu 50 Prozent nach Verbrauch abgerechnet werden, wenn keine Ausnahmetatbestände vorliegen. Gasetagenheizungen oder sonstige Einzelofenheizungen, bei denen der Mieterhaushalt die Energiekosten direkt und nicht über den Vermieter trägt, sind nicht erfasst. Fernwärmeheizungen verursachten die geringsten Heizkosten. Bei Öl- und Gasheizung waren nur geringe Unterschiede bei den eigentlichen Heizkosten erkennbar. Die durchschnittlich ermittelten Heizkosten lagen bei Wohnobjekten mit einer Bezugsfertigkeit bis zum Jahr 1955 und 1965 bis 1972 oberhalb des ausgewiesenen Mittelwertes. Nach umfassender Sanierung der Wohngebäude wurden durchschnittlich geringere Heizkosten unterhalb des ausgewiesenen Mittelwertes ermittelt. Nach dem Jahr 2007 stattgefundene Änderungen bei der Höhe der Heizkosten konnten nicht berücksichtigt werden. Insbesondere im Kalenderjahr 2008 gab es teilweise erhebliche Schwankungen der Energiepreise, die sich auch auf die Heizkostenabrechnungen für das Jahr 2008 auswirken.

Warmwasser

Auch die Warmwasserkosten sind grundsätzlich nach Verbrauch abzurechnen, so wie es die Heizkostenverordnung vorschreibt. Entscheidend für die konkrete Höhe der Warmwasserkosten ist vor allem das eigene Verbrauchsverhalten. Die ermittelten Durchschnittswerte schwankten zwischen den verschiedenen Bezugsfertigkeitsklassen. Besonders hohe Warmwasserkosten wurden bei unsanierten Wohnobjekten ermittelt.

Sonstige warme Betriebskosten

Hierunter wurden vor allem die Wartungskosten für die Heizungsanlage erfasst. Höhere sonstige "warme" Betriebskosten wurden bei Heizungen mit dem Energieträger Gas ermittelt.