Betreten der Mieträume durch den Vermieter

Die Entscheidung des Bundesverfassungsgerichtes vom 16.1.2004 - 1 BvR 2285/03 - und auch die mietrechtliche Beratungspraxis zeigen, dass die Problematik im Zusammenhang mit Besichtigungsrechten des Vermieters an Relevanz zunimmt. Im Zuge zunehmender Anzahl von Zwangsversteigerungen, Modernisierungen, Wohnungsumwandlungen und Weitervermietungen von Mietobjekten wird das Thema für viele Berliner Mieter bedeutsam.

Mietvertraglich begründetes Besitzrecht im Schutzbereich des Art. 14 GG

Das Bundesverfassungsgericht in seinem Beschluss vom 26.5.1993 - 1 BvR 208/93 -: „Die Wohnung ist für jedermann Mittelpunkt seiner privaten Existenz. Der einzelne ist auf ihren Gebrauch zur Befriedigung elementarer Lebensbedürfnisse sowie zur Freiheitssicherung und Entfaltung seiner Persönlichkeit angewiesen. Der Großteil der Bevölkerung kann zur Deckung seines Wohnbedarfs jedoch nicht auf Eigentum zurückgreifen, sondern ist gezwungen, Wohnraum zu mieten. Das Besitzrecht des Mieters erfüllt unter diesen Umständen Funktionen, wie sie typischerweise dem Sacheigentum zukommen. Dieser Bedeutung hat der Gesetzgeber mit der Ausgestaltung des Besitzrechts Rechnung getragen. Es stellt eine privatrechtliche Rechtsposition dar, die dem Mieter wie Sacheigentum zugeordnet ist.“

Mietwohnung im Schutzbereich des Art. 13 GG

Die Grundrechtsverbürgung aus Art. 13 GG schützt die Unverletzlichkeit der Wohnung. Art. 13 GG bietet Schutz vor Störungen des privaten Lebens. Schutzgut ist die räumliche Sphäre, d.h. in diesen Räumen in Ruhe gelassen zu werden. Art. 13 Abs. 1 GG verbürgt dem Einzelnen mit Blick auf die Menschenwürde sowie im Interesse der Entfaltung der Persönlichkeit einen elementaren Lebensraum, in den nur unter den Voraussetzungen der Abs. 2 und 3 des Art. 13 GG eingegriffen werden darf. Nicht geschützt ist das Interesse, eine bestimmte Wohnung zum Lebensmittelpunkt zu machen und sie hierfür zu behalten. Art. 13 GG umfasst in seinem Schutzbereich das grundsätzliche Verbot, gegen den Willen des Wohnungsinhabers in die Wohnung einzudringen oder darin zu verweilen.

Ihr Vermieter kann das Betreten der Mieträume verlangen, wenn er einen Anspruch auf Besichtigung der Mietsache hat oder sich Gewissheit über die Voraussetzungen eines Anspruches verschaffen will und die Besichtigung deshalb von Interesse für ihn ist (§ 809 BGB).

Will Ihr Vermieter prüfen, ob ihm Ansprüche z.B. auf Schadensersatz bei Beschädigung der Mietsache durch den Mieter oder auf Durchführung von Schönheitsreparaturen zustehen und kann er dies nur durch eine „Kontrolle“ der Mieträume, muss ihm grundsätzlich Zutritt gewährt werden.

Will Ihr Vermieter Reparatur- oder Wartungsarbeiten an der Mietsache vornehmen, ein Aufmaß zum Zwecke der Mieterhöhung nehmen, die Wohnung mit Kauf- oder Mietinteressenten nach Ihrer Kündigung besichtigen, Messeinrichtungen ablesen oder etwa eine Bauprüfung zur Erteilung der Abgeschlossenheit durchführen, müssen Sie ihm und ggf. Dritten Zutritt gewähren.

Ihr Vermieter kann das Betreten der Mieträume verlangen, wenn er einen Anspruch auf Besichtigung der Mietsache aufgrund einer ausdrücklichen mietvertraglichen Vereinbarung hat.

Eine mietvertragliche Regelung Im Rahmen eines Formularmietvertrages ist an den strengen Maßstäben der §§ 305 ff. BGB zu messen. Die formularmäßige Vereinbarung eines laufenden Besichtigungsrechtes ohne konkreten Anlass in kurzen Zeitabständen oder zu unüblichen Zeiten sowie an Sonn- und Feiertagen und zwischen 18.00 Uhr und 10.00 Uhr oder 13.00 Uhr und 15.00 Uhr ist gemäß § 307 BGB unwirksam.

Die Klausel, die dem Vermieter jederzeit das Betretungsrecht einräumt, ist wegen des Verstoßes gegen Art. 13 Abs. 1 GG unwirksam.

Ihr Vermieter kann das Betreten der Mieträume verlangen, wenn er einen Anspruch auf Besichtigung der Mietsache aufgrund einer mietvertraglichen Nebenpflicht des Mieters hat.

Den Mieter trifft aus dem Mietvertrag die Nebenpflicht, dem Vermieter die Besichtigung seiner Wohnung dann zu ermöglichen, wenn dies erforderlich ist, um seine Interessen an seinem Eigentum zu schützen bzw. seine Eigentumsrechte zu wahren. Diese Pflicht besteht nach ganz überwiegender Ansicht in der Rechtsprechung nur in engen Grenzen und nach Abwägung der grundrechtlich geschützten Positionen beider Mietvertragsparteien.

Ihr Vermieter kann die Mieträume betreten, wenn eine konkrete Gefahr für die Mietsache oder andere Mieter bzw. Nachbarn besteht.

Von seinem Besichtigungsrecht bei Vorliegen einer konkreten Gefahr kann der Vermieter zu jeder Tageszeit und ohne vorherige Ankündigung Gebrauch machen. Ist eine andere Möglichkeit zur Schadenbehebung nicht ersichtlich, kann der Vermieter die Mieträume auch ohne den Mieter bzw. dessen Einverständnis betreten.

Ihr Vermieter und besichtigende Interessenten müssen einige „Spielregeln“ beachten:

1. Besichtigungstermine sind mindestens 48 Stunden vorher anzukündigen. Keine „Überraschungsbesuche“. Bei der Vereinbarung eines Termins ist auf die Belange des Mieters, wie z.B. Urlaub, Krankheit, Berufstätigkeit, Rücksicht zu nehmen. Jedoch muss der Mieter unter Umständen z.B. während eines Urlaubs kurz vor Beendigung des Mietverhältnisses die Besichtigung durch Beauftragung einer Vertrauensperson ermöglichen.
2. Besprechungstermine z.B. wegen anvisierter Renovierungs- oder Modernisierungsarbeiten dürfen nicht in einen Besichtigungstermin umgewandelt werden. Im Übrigen besteht keine Verpflichtung, solche Besprechungstermine in der Wohnung des Mieters abzuhalten.
3. Keine Besichtigungen in der Mittagszeit an Samstagen. Keine Besichtigungen an Sonn- und Feiertagen. Besichtigung nur zu vertretbaren Zeiten. Der Vermieter muss pünktlich sein.
4. Zur Prüfung der Erforderlichkeit oder Durchführung anstehender Instandhaltungsmaßnahmen darf der Vermieter die Mieträume auch mit Fachleuten betreten. Auch im Fall des bevorstehenden Verkaufs und der Weitervermietung des Mietobjektes, muss der Mieter Dritten Zutritt gewähren - jedoch nur insoweit, als dass diese potentielle Käufer bzw. Nachmieter sind.
5. Der Mieter darf die Besichtigung nicht davon abhängig machen, ob der Vermieter ihm den Namen und die Anschrift aller besichtigenden Personen mitteilt. Eine Nachfrage ist jedoch angezeigt! Vorsicht vor Trickbetrügern!
6. Ist es nicht möglich, einen vereinbarten Termin wahrzunehmen, kann der Mieter ihn selbstverständlich absagen. Er muss keine Direktabsprachen z.B. mit Kaufinteressenten treffen. Der Vorschlag eines Ausweichtermins ist - auch wenn der Mieter nicht dazu verpflichtet ist - sinnvoll. Das kann auch ein Samstag sein. Der Vermieter kann dies nicht mit der Begründung, er bzw. weitere Personen würden am Samstag nicht arbeiten, ablehnen. Samstag ist Werktag.
7. Mehr als einen Besichtigungstermin pro Woche muss der Mieter grundsätzlich nicht hinnehmen. Die Besichtigung der Wohnung darf kein Dauerzustand werden. Ohne konkreten Anlass besteht das Besichtigungsrecht des Vermieters lediglich im Abstand von etwa zwei Jahren.
8. Unbekannte Personen sollten nicht in Ihre Wohnung gelassen werden! Die Vorlage von Personalausweis, Originalvollmacht oder Dienstausweis des „Besuchers“ vor Eintritt schafft Sicherheit! Bei Zweifeln, den Vermieter anrufen. Solange darf der Zutritt zur Wohnung verweigert werden.
9. Die besichtigenden Personen unterliegen dem Hausrecht des Mieter. Er kann den Zutritt jedoch nicht von unzumutbaren Bedingungen abhängig machen. Das Ausziehen der Schuhe kann nicht in jedem Fall verlangt werden. Die „Besucher“ haben sich „zurückhaltend“ in der Wohnung zu bewegen. Die Wohnungsbesichtigung darf nicht über Gebühr zeitlich ausgedehnt werden. Sollten Probleme auftreten, sollte der Mieter durchaus von seinem Hausrecht Gebrauch machen! Notfalls kann der Mieter die „Besucher“ aus der Wohnung weisen. Dann sollte der Vermieter über den Vorfall informiert werden.
10. Den besichtigenden Personen ist es ohne Einverständnis des Mieters nicht gestattet, den Zustand der Wohnung festzuhalten oder gar zu fotografieren. Sollte der Vermieter zum Zwecke einer „Kontrolle“ die Wohnung besichtigen, sollte der Mieter unbedingt einen Zeugen hinzu ziehen! Dokumentiert er Gegebenheiten der Wohnung, ist ein Hinweis des Mieter darauf, dass er damit nicht einverstanden ist angebracht. Der Mieter sollte sich die Aufzeichnungen und Fotografien zeigen lassen, wenn möglich einen Vermerk erwirken, dass evtl. Meinungsverschiedenheiten bezüglich des Zustandes der Wohnung bestehen!
11. Das Recht des Betretens und Besichtigen der Wohnung bedeutet nicht, dass dem Vermieter die Wohnungsschlüssel übergeben werden müssen.
12. Der Mieter ist berechtigt, die gemietete Wohnung grundsätzlich uneingeschränkt zu nutzen.  Bei  widerrechtlichen Störungen kann er deren Beseitigung, Unterlassen für die Zukunft und die Wiedereinräumung ungestörten Besitzes verlangen. Rechtswidrige Eingriffe können zum Schadensersatz verpflichten. Der Vermieter darf sein Zutrittsrecht in keinem Fall eigenmächtig mittels eines Nachschlüssels oder unter Einsatz von Gewalt durchsetzen. Seine einzige Möglichkeit ist es, Klage auf Zutritt zu Ihrer Wohnung zu erheben. Er kann den Erlass einer einstweiligen Verfügung beantragen. Ausnahmen sind nur dann zulässig, wenn das Betreten Ihrer Wohnung zur konkreten Gefahrenabwehr erforderlich ist.

Folgen eines unberechtigten Betretens Ihrer Mieträume durch den Vermieter

Betritt der Vermieter die Wohnung, ohne vom Mieter hinein gebeten worden zu sein, verwirklicht dies den Straftatbestand des Hausfriedensbruches. Der Vermieter kann seine Rechte ausschließlich gerichtlich durchsetzen. In einem solchen Fall, sollte die Polizei gerufen und Strafanzeige gestellt werden. Dem Mieter wird ein außerordentliches Kündigungsrecht wegen Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses zustehen.

Folgen einer unberechtigten Verweigerung des Besichtigungsrechtes

Verweigert der Mieter die Besichtigung ohne ihn dazu berechtigenden Grund, liegt darin eine Verletzung nebenvertraglicher Pflichten des Mietvertrages. Dies kann unter Umständen eine Kündigung des Mietverhältnisses nach sich ziehen. dies gilt jedenfalls dann, wenn die Fortsetzung des Mietverhältnisses für den Vermieter unzumutbar ist. Die Besichtigung des Vermieters muss berechtigt, durch die Verweigerung der Besichtigung müssen seine Rechte am Eigentum in erheblichem Maß verletzt und weitere Umstände aus dem Mietverhältnis vorliegend sein, die zur Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses führen. Eine Abmahnung ist erforderlich. Bei unberechtigter Verweigerung der Besichtigung durch den Vermieter können den Mieter Schadensersatzansprüche wegen verspäteter Weitervermietung treffen.

Fazit

Die Problematik im Zusammenhang mit den Besichtigungsrechten des Vermieters beruht auf der Kollisionslage zwischen dem grundrechtlich geschützten Eigentum des Vermieters und dem Schutz der Unverletzlichkeit der Wohnung zu Gunsten des Mieters - der Ausschöpfung der Rechte durch den Vermieter einerseits und der korrespondierenden Beeinträchtigung der Position des Mieters andererseits.

Ob und wann dem Vermieter ein Besichtigungsrecht einzuräumen ist, bedarf einer differenzierten und konkreten Abwägung des Einzelfalles. Eine umfassende Gesamtbetrachtung aller Gesamtumstände sowie der wechselseitigen rechtlichen und tatsächlichen Gegebenheiten ist erforderlich.

Wägen Sie anhand nachfolgender Kriterien ab!

• Wie stark ist das uneingeschränkte Besitzrecht des Mieters aus Art. 13 und 14 GG betroffen?
• Wie stark ist das Recht des Vermieters zur Verwirklichung seines Eigentums nach Art. 14 GG eingeschränkt?
• Welche von der Besichtigung ausgehende Beeinträchtigungen für den Mieter sind zu erwarten?
• Hat es zwischen den Mietvertragsparteien während der Dauer des Mietvertrages Probleme gegeben?
• Welche Beeinträchtigungen für den baulichen bzw. allgemeinen nachbarschaftlichen Bestand gehen von der Wohnung aus?
• Gibt es einen konkreten Anlass für die Wohnungsbesichtigung? Wie schwerwiegend ist dieser?
  Bestehen Alternativmöglichkeiten?
• Kann der Vermieter auf eine baldige Beendigung des Mietvertrages warten? Ist diese Grund für die Besichtigung?

Zeitschrift "Mieterschutz" Ausgabe 3/2004