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Schönheitsreparaturen im Fokus der Paragraphen (1. Teil)

Kaum ein mietrechtliches Thema beschäftigt Mieter mehr als das der „Schönheitsreparaturen“. Sie sind für beide Parteien eines Mietvertragsparteien von enormer wirtschaftlicher Bedeutung. Auch aus diesem Grund ist die Frage, wer zur Vornahme der Schönheitsreparaturen verpflichtet ist, eine der Streitträchtigsten des Mietrechts.

Der Gesetzgeber hat die Mietrechtsreform 2001 nicht zum Anlass genommen, das Recht der Schönheitsreparaturen gesetzlich zu regeln. So ist und bleibt es Sache Rechtsprechung, die Grenzen der gegenseitigen Belastung mit Schönheitsreparaturen zu bestimmen und für Rechtsklarheit für die Mietvertragsparteien zu sorgen.

Grundsatz

Geprägt ist das mietrechtliche Themengebiet „Schönheitsreparaturen“ von dem obergerichtlichen Grundsatz des Ausgleichscharakters der Rechtsprechung. Der Bundesgerichthof (BGH) geht davon aus, dass die Übernahme der Schönheitsreparaturen entsprechend der Regelung des § 28 Abs. 4 II. Berechnungsverordnung (BV) sowohl bei preisgebundenem als auch preisfreiem Wohnraum mit einer entsprechenden Mietzinsreduzierung bzw. -erhöhung verbunden ist (BGH, RE vom 30.10.1984 WuM 1985, 46). Wird die Verpflichtung zur Ausführung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter übertragen, so führe dies - so der BGH - zu einer entsprechend geringeren Bemessung des Mietzinses. Aus diesem Grund handelt es sich bei der Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen als Pendant zur Mietreduzierung um eine Hauptleistungspflicht aus dem Mietverhältnis. Der zur Ausführung der Schönheitsreparaturen Verpflichtete, der seinen Verpflichtungen nicht in ausreichendem Maße nachkommt, vereinnahmt daher auch einen geldwerten Vorteil.

Grundsätzlich gehört die Verpflichtung zur Ausführung von Schönheitsreparaturen als Bestandteil der Instandhaltungs- und Instandsetzungspflichten gemäß § 538 BGB zu den originären Pflichten des Vermieters. Sie kann per ausdrücklicher mietvertraglicher Vereinbarung auf den Mieter übertragen werden (BGH, RE vom 30.10.1984 GE 1985, 87). Nach inzwischen vertretender Auffassung des BGH ist sie inzwischen Verkehrssitte (BGH, Urteil vom 14.07.2004 - VIII 339/03), so dass eine auslegungsfähige Regelung mangels klaren Wortlautes entsprechend zu bewerten ist. Auch eine stillschweigende Übernahme von Schönheitsreparaturen durch den Mieter kommt grundsätzlich in Betracht. Eine solche ist jedoch an wegen der Abänderung des grundlegenden gesetzlichen Leitbildes an strenge Voraussetzungen gebunden.

Von der Möglichkeit der Übertragung der Verpflichtung zur Ausführung von Schönheitsreparaturen kann grundsätzlich auch dann Gebrauch gemacht werden, wenn das Mietobjekt in unrenoviertem Zustand übergeben wurde (BGHZ 101, 253, 264 ff.).

Mietvertragliche Klauseln

Durch eine individual-mietvertragliche Vereinbarung kann die Verpflichtung zur Ausführung der Schönheitsreparaturen unproblematisch auf den Mieter übertragen werden. Strenge Anforderungen gelten hingegen dann, wenn der Vermieter mit von ihm vorgegebenen Klauseln ohne ein konkrete Aushandeln per Formularmietvertrag die Verpflichtung zur Ausführung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter abwälzen möchte.

Eine solche Formularmietvereinbarung ist unter Berücksichtigung des gesetzlichen Leitbildes anhand der Vorschriften der §§ 305 ff. BGB zu prüfen. Insbesondere sind Klauseln danach unwirksam, wenn sie den Mieter unangemessen benachteiligen. Anhaltspunkt für die Beurteilung dieser Frage ist dabei der Mustermietvertrag 1976 des Bundesjustizministeriums, dessen Regelungen zu den Schönheitsreparaturen von der obergerichtlichen Rechtsprechung als angemessenen bewertet werden.

 § 7 des Mustermietvertrages 1976 des Bundesjustizministeriums:

Im Allgemeinen werden Schönheitsreparaturen in den Mieträumen in folgenden Abständen erforderlich sein:

• in Küchen, Bädern und Duschen alle 3 Jahre
• in Wohn- und Schlafräumen, Fluren und Toiletten alle 5 Jahre,
• in anderen Nebenräumen alle 7 Jahre.

Insbesondere ist auf die vorgenannte Fristen aus dem Mustermietvertrag 1976 zurückzugreifen. Diese werden von der obergerichtlichen Rechtsprechung als angemessen anerkannt (zuletzt: BGH, Urteil vom 20.4.2004 - VIII ZR 230/03). Im Wege der Vertragsauslegung gelten diese Fristen auch dann, wenn im Mietvertrag keine anderweitige ausdrückliche Regelung getroffen ist. Die Vereinbarung kürzerer Fristen in Formularmietverträgen führt nach allgemeiner Ansicht und  ständiger Rechtsprechung zur Unwirksamkeit der gesamten mietvertraglichen Regelung zur Übertragung der Schönheitsreparaturen (LG Berlin ZMR 2003, 487). Das bedeutet, dass eine formularmäßige Regelung zur Verpflichtung der Ausführung der Schönheitsreparaturen wirksam ist, wenn die maßgeblichen Renovierungsfristen mit Beginn des Mietverhältnisses zu laufen beginnen (BGH, Urteil vom 01.07.1987 BGHZ 101, 253, 264 ff.).

Der übliche Renovierungsturnus für die einzelnen Räume gilt auch für die Anstriche von Fenstern, Türen, Heizkörpern und Heizrohren. Die formularmäßige Vereinbarung, dass vorgenannte Arbeiten in allen Räumen alle 4 Jahre durchzuführen sind, ist daher unwirksam (LG Berlin, Urteil vom 07.11.2003 - 63 S 178/03 - in GE 2004, 425).

Für eine wirksame Übertragung absolut ausreichend sind folgende Formulierungen:

• Die Schönheitsreparaturen trägt der Mieter.
• Die Schönheitsreparaturen hat der Mieter auf seine Kosten auszuführen.

Auch eine in diesem Zusammenhang vorgenommene (handschriftliche) Streichung von vorgegebenen Alternativen (Mieter oder Vermieter) genügt den Anforderungen an eine wirksame Regelung, wenn diese einen eindeutigen Inhalt erkennen lässt.

Nach der obergerichtlichen Rechtsprechung des BGH darf der Mieter durch eine formularmäßige Bestimmung der Übernahme der Verpflichtung zur Ausführung von Schönheitsreparaturen nicht mit Renovierungspflichten belastet werden, die über den tatsächlichen Renovierungsbedarf hinausgehen. Vielfach in diesem Zusammenhang entschieden wurde im Hinblick auf den sog. starren Fristenplan, nicht wirksam zu vereinbaren ist. Grundsätzlich stellen die mietvertraglichen Renovierungsfristen eine Beweislastumkehr dar, d.h. nach Ablauf derselben spricht allein der Zeitablauf dafür, dass Renovierungsbedarf besteht. Es bleibt dem Mieter jedoch  darzulegen, dass die Wohnung trotz des Fristablaufes nicht renovierungsbedürftig ist. Renovierungsfristen dürfen daher nicht ausnahmslos festgeschrieben sein.

Folgende Klausel ist daher unwirksam:

Der Mieter ist insbesondere verpflichtet, auf seine Kosten die Schönheitsreparaturen ... in den Mieträumen, wenn erforderlich, mindestens aber in der nachstehenden Zeitfolge fachgerecht auszuführen. Schönheitsreparaturen sind in folgenden Abständen erforderlich:
•in Küchen, Bädern und Duschen spätestens alle 2 Jahre
•in allen übrigen Räumen alle 5 Jahre.

Zulässig sind starre Fristenpläne ausnahmsweise dann, wenn die mietvertragliche Regelung in besonderen Ausnahmefällen auf Antrag des Mieters eine Verlängerung der Renovierungsfristen durch den Vermieter bestimmt.

Unwirksam wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters sind auch die Klauseln, die es dem Mieter nicht gestatten, von der bisherigen Ausführungsart abzuweichen oder eine bestimmte Ausführungsart vorgeben.

Die Unwirksamkeit der mietvertraglichen Abwälzung der Verpflichtung der Ausführung von Schönheitsreparaturen wegen unangemessener Benachteiligung kann aus der Gesamtschau aufgrund des sog. Summierungseffektes aus der Kombination mehrerer Klauseln ergeben. Dies gilt selbst dann, wenn die Klauseln für sich genommen im Einzelnen wirksam sind.

Die Abgeltungs- oder Quotenklausel

Trotz der Nähe der sog. Abgeltungs- oder Quoten- zu Endrenovierungsklauseln sind sie nach ständiger obergerichtlicher Rechtsprechung des BGH wirksam (BGH, RE vom 06.07.1988 WuM 1998, 294; Urteil vom 26.05.2004 - VIII ZR 77/03). Hernach kann der Mieter per ausdrücklicher mietvertraglicher  Vereinbarung zur anteiligen Zahlung der Renovierung verpflichtet werden, wenn zum Zeitpunkt seines Auszuges die vorgenannten angemessenen Renovierungsfristen nicht abgelaufen sind. Voraussetzung ist selbstverständlich eine wirksame Übertragungsvereinbarung.

Wirksam ist eine Abgeltungsklausel, wenn

• die für die Durchführung wie für die anteilige Abgeltung der Schönheitsreparaturen maßgeblichen Fristen nicht vor Anfang des Mietverhältnisses zu laufen beginnen
• die für die Abgeltung maßgeblichen Fristen und Prozentsätze am Verhältnis zu den üblichen angemessenen Renovierungsfristen ausgerichtet sind
• ein Kostenvoranschlag des Vermieters nicht für absolut verbindlich erklärt wird
• dem Mieter nicht untersagt wird, der Abgeltungsverpflichtung durch Eigenarbeit zuvorzukommen (BGH in WuM 1998, 294) - Möglichkeit nicht genannt wird (str.)
• keine 100%-Abgeltung bestimmt wird.

Unwirksam ist eine Abgeltungsklausel, wenn

• sie zwar an die üblichen Fristen anknüpft, aber der Mieter zusätzlich zur Renovierung bei Bedarf verpflichtet (OLG Stuttgart, RE vom 17.02.1989 NJW-RR 1989, 520)
• die zu vereinbarenden Quoten mit angemessenen Renovierungsfristen korrespondieren (BGH, RE vom 06.07.1988)
• der Kostenvoranschlag für verbindlich erklärt wird (BGH, RE vom 06.07.1988)
• die Übertragungsvereinbarung für die Schönheitsreparaturen unwirksam ist
• eine Abgeltung zu 100% vereinbart ist (LG Berlin GE 2001, 205)
• der Mieter über sein Selbstvornahmerecht im Unklaren gelassen wird

Ist die Abgeltungsklausel unwirksam, führt dies nicht zur Unwirksamkeit der Abwälzung der Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen insgesamt (LG Berlin GE 2001, 205).

Konsequenzen unwirksamer Klauseln

Ist die Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen nicht wirksam auf den Mieter übertragen worden, besteht lediglich die Verpflichtung zur Rückgabe der Mietsache in besenreinem Zustand am Ende des Mietverhältnisses. Im laufenden Mietverhältnis hat ihr Vermieter keinen Anspruch auf Durchführung der Schönheitsreparaturen. Hingegen können Sie als Mieter einen solchen Anspruch im Laufe des Mietverhältnisses geltend machen. Unter Umständen kann dann jedoch ihr Vermieter in Anlehnung an § 28 Abs. 4 Satz 2 II. BV eine Mieterhöhung vornehmen - 8,50 €/m² Wohnfläche im Jahr.

In keinem Fall sollte der Mieter im Falle der mangelnden Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen eine Teilrenovierung beginnen. In einem solchen Fall besteht die Gefahr, eine sog. „Verschlimmbesserung“ zu bewirken bzw. Beschädigungen herbeizuführen. Diese könnten Ansprüche des Vermieters auslösen.

Sind Schönheitsreparaturen vorgenommen worden, ohne dass eine wirksame diesbezügliche Verpflichtung bestand, können grundsätzlich Bereicherungs- und/oder Schadensersatzansprüche bestehen. Dies ist anhand der konkreten Einzelfallbetrachtung zu prüfen und soll hier nicht weiter ausgeführt werden.

Zeitschrift "Mieterschutz" Ausgabe 1/2005

Im 2. Teil des Beitrages werden wir den Begriff der Schönheitsreparaturen, den Zeitpunkt und den Umfang der Arbeiten sowie Fragen des Schadensersatzes, der Verjährung und Sonderfälle beleuchten.