Beauty-Kur für die Wohnung

Schönheitsreparaturen im Fokus der Paragraphen (2. Teil)

Begriff der Schönheitsreparaturen

Insgesamt werden unter Schönheitsreparaturen alle malermäßigen Arbeiten verstanden, die erforderlich sind, einen Raum in einen seinem Zweck entsprechenden geeigneten Zustand zu versetzen (KG MDR 1974, 319).

Gemäß § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV, der inzwischen als Definition für den Begriff Schönheitsreparaturen sowohl für öffentlich geförderten als auch preisfreien Wohnraum gilt (BGH, RE vom 30.10.1984 in GE 1985, 87 ff.), fallen darunter:

„Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizungsrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen.“

Schönheitsreparaturen:

Tapezieren, Anstreichen oder Kalken von Wänden und Decken
Streichen von Fußböden
Reinigen von Teppichböden
Streichen von Heizkörpern einschließlich Heizungsrohren
Streichen von Innentüren und Außentüren von innen
Streichen von Fenstern von innen
Streichen der Zwischenräume von Doppelfenstern
Streichen von auf Putz liegenden Versorgungsleitungen
Streichen von Holzverkleidungen und Einbauschränken, wenn Wandverkleidung

Keine Schönheitsreparaturen:

Abschleifen und Versiegeln von Holzfußböden (LG Berlin GE 1999, 983)
Erneuern von Teppichboden
Streichen von Fenstern, Terrassen und Balkonen von außen
Instandsetzen der Fensterverkittung
Streichen von Gemeinschaftsräumen
Streichen von Einbaumöbeln (LG Berlin, Urteil vom 18.03.2003 - 64 S 133/02)

Arbeiten zur Beseitigung von Untergrundschäden an Holz, Putz oder Mauerwerk gehören dann zu den Schönheitsreparaturen, wenn diese übliche und kleinere Vorarbeiten vor der Ausführung der Schönheitsreparaturen darstellen (KG GE 1981, 1065; LG Berlin GE 1995, 115).

Dem Begriff der Schönheitsreparaturen unterfallen auch vorgenannte Arbeiten, die erforderlich sind, um eine eigenwillige Farbwahl der Wandverkleidung, „Wandbemalungen“ im Kinderzimmer oder auch Vergilbungen durch übermäßiges Rauchen (str.) zu beseitigen.

Bestimmt die mietvertragliche Regelung ausweislich ihres Wortlautes nicht die konkreten Arbeiten, ist der Mietvertrag im Sinne des des § 28 II. BV auszulegen.

Zeitpunkt der Ausführung der Arbeiten

Die Vornahme der Schönheitsreparaturen ist grundsätzlich fällig, wenn die Mieträume unansehnlich geworden sind. Mithin kann der Mieter nicht nur zum Ende eines Mietverhältnisses sondern vielmehr auch im laufenden Mietverhältnis bei entsprechender mietvertraglicher Übertragungsvereinbarung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen verpflichtet sein.

Anfangsrenovierung

Grundsätzlich ist die formularmäßige Vereinbarung einer Anfangsrenovierung unzulässig. Einer ausdrücklich vom tatsächlichen Renovierungszustand der Mietsache unabhängigen Verpflichtung zur Anfangsrenovierung kommt die Vereinbarung einer Renovierungspflicht bei Bedarf gleich, wenn das Mietobjekt unrenoviert übergeben wurde. Eine Ausnahme ist für den Fall zulässig, dass der Mieter einen angemessenen Ausgleich für die Vornahme der Renovierungsarbeiten - etwa einen Mieterlass für die ersten Monate - erhält. Die Angemessheit ist vom konkreten Renovierungsaufwand abhängig (LG Berlin GE 2004, 964).

Individualmietvertraglich kann eine Anfangsrenovierung zu Lasten des Mieters vereinbart werden. In Anbetracht des möglichen Summierungseffektes kann dies jedoch bei paralleler formularmäßiger Vereinbarung der Verpflichtung zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen unwirksam sein (BGH, RE vom 02.12.1992 NJW 1993, 532).

Endrenovierung

Eine vom tatsächlichen Renovierungszustand des Mietobjektes unabhängige Endrenovierungsklausel eines Formularmietvertrages ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters nach ständiger Rechtsprechung des BGH unwirksam (BGH, RE vom 01.07.1987 WuM 1987, 306; Urteil vom 14.05.2003 - VIII ZR 308/02).

Die Klausel zu Schönheitsreparaturen, wonach der Mieter ohne Zustimmung des Vermieters nicht berechtigt sein soll, von der bisherigen Ausführungsart abzuweichen, wirkt bei genauer Betrachtung wie eine Endrenovierung. Sobald der Mieter während des Mietverhältnisses von der bei Einzug vorgegebenen Ausführungsart abweicht, hätte er nach der Klausel bei Mietende in jedem Fall zu renovieren (AG Mitte, Urteil vom 14.09.2004 - 25 C 335/03 ). Auch diese ist unwirksam.

Laufende Schönheitsreparaturen

Grundsätzlich genießt der Mieter im Laufe des Mietverhältnisses Dekorationsfreiheit hinsichtlich des Mietobjektes. Dies gilt sowohl im Hinblick auf die Auswahl des Materials als auch der Farbe (LG Berlin GE 1998,181) und jedenfalls, soweit andere Mieter nicht beeinträchtigt werden und die Substanz der Mietsache nicht verändert bzw. beschädigt wird.

Von den unteren Instanzengerichten - so auch LG Berlin - wurde die Auffassung vertreten, dass Schönheitsreparaturen jeweils lediglich zum Ende des Mietverhältnis fällig sind. Dieser Auffassung folgte der Bundesgerichtshof (BGH) in seiner neueren Entscheidung vom 06.04.2005 nicht. Die Rechtslage ist nunmehr eindeutig geklärt. Der BGH entschede, dass der Mieter auch während des laufenden Mietverhältnisses die Ausführung von Schönheitsreparaturen nach Ablauf der vereinbarten Fristen schuldet bzw. das Mietobjekt objektiv renovierungsbedürftig ist. Dies gelte unabhängig davon, ob die Substanz der Wohnung gefährdet ist.

Sofern der Dekorationszustand nach objektiver Bewertung unansehnlich ist, kann der Vermieter den Mieter bei wirksamer Übertragungsvereinbarung zur Vornahme der Schönheitsreparaturen auffordern. Es kommt allein darauf an, ob die Schönheitsreparaturen erforderlich und damit fällig sind (LG Berlin GE 2004, 888). Ist der Mieter nach Aufforderung des Vermieters in Verzug, kann dieser die Zahlung eines Vorschusses in Höhe der erforderlichen Renovierungskosten verlangen, um dann eine Ersatzvornahme durchzusetzen (BGH WuM 1990, 494, bisher unveröffentlicht BGH, Urteil vom 06.04.2005 - VIII ZR 192/04- ). Nach Erledigung der Arbeiten ist dann über den Vorschuss abzurechnen.

In jedem Fall ist ein Anspruch des Vermieters auf Ausführung der Schönheitsreparaturen zu bejahen, wenn das Mietobjekt völlig verwohnt ist (LG Berlin GE 2001, 137) bzw. eine Gefährdung für die Substanz der Mietsache eine Renovierung erforderlich macht (LG Berlin WuM 1997, 210). Daran ändert auch die neuere Rechtsprechung nichts.

Die Schönheitsreparaturen sind spätestens bis zum Ablauf des letzten Tag des Mietverhältnisses vollumfänglich auszuführen. Andernfalls setzt sich der Mieter der Gefahr aus, über das eigentliche Ende des Mietverhältnisses hinaus Nutzungsausfall leisten zu müssen. Auch weitergehende Schadensersatzansprüche des Vermieters - z.B. für den Fall, dass der Nachmieter die Wohnung nicht rechtzeitig übergeben bekommt - kommen in Betracht.

Wohnungsübergabe-/-übernahmeprotokoll

Eine gemeinsame Wohnungsbegehung zum Zweck der Besichtigung des Mieträume ist vom Gesetzgeber weder zu Beginn des Mietverhältnisses, noch im Laufe dessen und auch nicht zum Ende des Mietverhältnisses vorgeschrieben. Auch der Anfertigung eines Wohnungsübergabe-/-übernahmeprotokolls bedarf es nicht. Entgegen der häufig irrigen Auffassung ist dies nicht Voraussetzung für die Rückgabe des Mietobjektes. Dem gemäß muss ein Wohnungsübergabe-/-übernahmeprotokoll vom Mieter nicht unterzeichnet werden. In diesem Zusammenhang ist Vorsicht geboten! Mit der Unterzeichnung des Wohnungsübergabe-/-übernahmeprotokolls erkennt der Mieter den Zustand der Wohnung bzw. mögliche damit zusammenhängende Verpflichtungen rechtsverbindlich an.

Umfang der Schönheitsreparaturen

Nach der obergerichtlichen Rechtsprechung des BGH (RE vom 06.07.1988 NJW 1988, 2790 ff.) sind Schönheitsreparaturen stets fachgerecht in mittlerer Art und Güte durchzuführen (LG Berlin GE 2000, 1255). Auch der Laie hat daher wie ein Fachhandwerker die entsprechend für das Malerhandwerk geltenden DIN-Vorschriften (VOB-ATV-DIN 18363 für Maler- und Lackiererarbeiten, VOB-ATV-DIN 18365 für Bodenbelagsarbeiten, VOB-ATV-DIN 18366 für Tapzierarbeiten) und Technischen Richtlinien für Maler- und Lackiererarbeiten (sog. BFS-Merkblätter) des Bundesausschusses für Farbe und Sachwertschutz e.V. zu berücksichtigen. Dies bedeutet jedoch nicht, dass ein unwesentliches Abweichen der vorgenannten Vorschriften zur Verletzung der mietvertraglichen Verpflichtung führt. Die Arbeiten sind sorgfältig auszuführen, wobei kleinere Mängel nicht schaden. Eine „Hobby-Qualität“ mittlerer Art und Güte dürfte dennoch nicht ausreichend sein (LG Berlin GE 2000, 677).

Soweit Klausel eines Formularmietvertrages die Ausführung der Schönheitsreparaturen durch einen „Fachhandwerker“, durch einen „Fachbetrieb“ oder von einer „Fachfirma“ bestimmen benachteiligen diese den Mieter unangemessen und sind unwirksam. Umstritten sind Klausel wie „nach den anerkannten Regeln der Technik“ oder „nach den Regeln der VOB“. Die Unwirksamkeit dieser sog. Fachhandwerkerklauseln führt jedoch nicht zur Unwirksam der Übertragungsvereinbarung insgesamt.

Fachgerecht sind Schönheitsreparaturen ausgeführt, wenn:

die Tapeten blasen- und faltenfrei so verklebt sind, dass sie sich nicht ablösen
Tapeten auf Muster und Stoß geklebt sind
Anstriche nicht rissig, wolkig oder fleckig sind
Anstriche deckend und Lackierungen glänzend ausgeführt sind
Beschichtungen fest haften
Anschlüsse an Türen, Fenster, Fußleisten, Sockel u.ä. Scharf und gradlinig umgenzt sind
die Beschichtung gleichmäßig, ohne Ansatz und streifenfrei aufgebracht ist

Nicht fachgerecht sind Schönheitsreparaturen ausgeführt, wenn:

nach Entfernung alter Wandverkleidung Unebenheiten verbleiben
nach Anstrich die Körnung der Rauhfasertapete nicht mehr erkennbar ist
Tapete mehrfach überlappend geklebt sind (LG Berlin GE 1999, 189)
offene Nähte zwischen den Tapetenbahnen bestehen
Mustertapeten überstrichen wird (KG GE 1981, 1065)
bei einer Neutapezierung die alte Tapete nicht entfernt wird
Farbläufer und Farbnasen zu sehen sind
Pinselhaare oder Schmutzpartikel im Farbanstrich auftreten

Das Überstreichen von normalen Papier- oder Mustertapeten - ausgenommen Rauhfasertapeten - an Wänden und Decken ist keine vertragsgemäße Ausführung der Schönheitsreparaturen. Kann eine Wandverkleidung überstrichen werden, ist eine Grundrenovierung des Mietobjektes nur nach Ablauf längerer Intervalle und bei Erforderlichkeit vorzunehmen. Ist die Struktur der Rauhfasertapete nach mehrmaligem Überstreichen nicht mehr erkennbar oder treten nach mehrfachem Lackauftrag Risse auf, ist die Grundrenovierung fällig. Nach überwiegender Auffassung ist diese jedoch nur dann vollständig vom Mieter zu übernehmen, wenn der Ablauf des zur Grundrenovierung erforderlichen Zeitintervalls vollständig in die Mietzeit des Mieters fällt. Im Übrigen hat der Vermieter einen Vorteilsausgleich vorzunehmen.

Grundsätzlich ist der Umfang der Vornahme von Schönheitsreparaturen abhängig von der Art des zu dekorierenden Raumes und des Mietobjekts. An ein hochpreisiges Mietobjekt sind höhere Anforderungen an den Dekorationsbedarf zu stellen.

Schadensersatz

Im Falle des Unterlassens von Schönheitsreparaturen trotz wirksamer vertraglicher Verpflichtung wandelt sich der Erfüllungsanspruch des Begünstigten in einen Schadensersatzanspruch. Je nachdem, zu welchem Zeitpunkt der Erfüllungsanspruch fällig ist, kann auch der Schadensersatzanspruch entstehen.

Voraussetzung für das Entstehen des Schadensersatzanspruches ist, dass nach Eintritt der Fälligkeit der Verpflichtung zur Ausführung der Schönheitsreparaturen eine Frist für die Durchführung der ausstehenden Arbeiten gesetzt wird. Die angemahnten und noch auszuführenden Arbeiten müssen konkret bezeichnet sein (KG GE 2003, 952). Dies kann durch inhaltliche Bezugnahme auf ein angefertigtes Abnahmeprotokoll erfolgen. Im Übrigen darf nur in wenigen Ausnahmefällen auf eine Mahnung und Fristsetzung verzichtet werden, etwa bei einer endgültigen und eindeutigen Ablehnung der Vornahme der Schönheitsreparaturen.

Verjährung

Gemäß § 548 Abs. 1 BGB verjähren sowohl der Anspruch auf Ausführung der Schönheitsreparaturen als auch der Schadensersatzanspruch innerhalb von sechs Monaten ab Rückgabe des Mietobjektes. Dies gilt auch, wenn der Anspruch erst zu einem späteren Zeitpunkt entsteht (BGH, Urteil vom 19.01.2005 - VIII ZR 114/04).

Eine formularmäßige Verlängerung der Verjährungsfristen auf bis zu 1 Jahr wird nach überwiegender Auffassung in der Literatur für wirksam gehalten.

Sonderfälle

Soweit der Vermieter bauliche Veränderungen nach Ende des Mietverhältnisses plant, wird der Mieter von der Pflicht zur Durchführung der Schönheitsreparaturen frei. Es verbleibt jedoch grundsätzlich bei der Verpflichtung zu einem anteiligen Ausgleich der Kosten für die fälligen Schönheitsreparaturen. Treten bauseitige Schäden auf, verneint das Kammergericht die Fälligkeit von Schönheitsreparaturen (KG GE 2004, 297). Im Einzelfall ist zu prüfen, ob Teile des Mietobjektes, die nicht von den Bauschäden betroffen sind, renoviert werden müssen (LG Berlin WuM 1987, 147). Das bejaht das Landgericht Berlin jedenfalls für den Fall, dass Renovierungsbedürftigkeit besteht (LG Berlin NJW-RR 1997, 265).

Sollte die Möglichkeit einer Vereinbarung über die Vornahme von Renovierungsarbeiten zwischen Vor- und Nachmieter in Betracht gezogen werden, ist grundsätzlich eine Vereinbarung zwischen Vormieter, Nachmieter und Vermieter zu empfehlen. So führt das LG Berlin (Urteil vom 14.09.2004 - 63 S 168/04) aus, dass eine Übernahmevereinbarung des Mieters mit dem Vormieter im Hinblick auf die Durchführung von Schönheitsreparaturen regelmäßig nicht den späteren Anspruch des Vermieters gegen den Mieter erfasst. Vielmehr müssen die Beteiligten eine dreiseitige oder zumindest zwei zweiseitige Absprachen treffen, in denen der Nachmieter die Arbeiten des Vormieters übernimmt, der Vermieter zustimmt und damit gleichzeitig die Arbeiten bis zur Beendigung des Mietverhältnisses mit dem Nachmieter stundet und so auch keine Verjährung der Ansprüche gegenüber dem Vormieter eintritt.

Zeitschrift "Mieterschutz" Ausgabe 2/2005