Änderungsgesetz zum Einführungsgesetz des Bürgerlichen Gesetzbuches, oder:

Neue Kündigungsfristen?

Da war es also soweit: Das Änderungsgesetz zum Einführungsgesetz des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) ist zum 1.6.2005 in Kraft getreten.

Doch, womit im Vorfeld nur Wenige gerechnet hatten, ... Es stellen sich weitere Probleme ein. Abgesehen von verfassungsrechtlichen Bedenken im Hinblick auf die Rückwirkung des Gesetzes, profitieren nicht alle Mieter von den in Fachkreisen als „Reparaturgesetz" bezeichneten Änderungsbestimmungen.

Nach den im Zuge der Mietrechtsreform 2001 modifizierten Bestimmungen des Einführungsgesetzes des BGB sollten die seit dem 1.9.2001 geltenden kürzeren Kündigungsfristen für Mieter dann nicht auf Altverträge (vor dem 1.9.2001 geschlossene Mietverträge) anzuwenden sein, wenn darin andere Kündigungsfristen „durch Vertrag vereinbart" worden sind. Der Bundestag - dies lässt sich seinen Begründungen zur Mietrechtsreform 2001 entnehmen - meinte damit Individualmietverträge.

Die Richter des Bundesgerichtshofes (BGH) belehrten den Gesetzgeber jedoch in rechtsdogmatisch richtiger Weise: Vereinbart werden auch Formularmietverträge. Der BGH hat in seinen früheren Entscheidungen zu den Kündigungsfristen nach der Mietrechtsreform 2001 eine klare Linie vertreten: Soweit also in einem Mietvertrag formularmäßig oder individuell Kündigungsfristen geregelt waren, waren diese vertraglich vereinbart und somit rechtsverbindlich.

Der Gesetzgeber versuchte nachzubessern. Ob diese Nachbesserungsversuche von größerer Praktikabilität getragen sind, sei dahingestellt. Fakt ist: Auch das Änderungsgesetz zum Einführungsgesetz des BGB ist nicht von umfassender Sorgfalt geprägt. Auch hierbei ergeben sich vielfältige Besonderheiten.

Allein der Wortlaut des Reparaturgesetzes lässt einen weiten Interpretationsspielraum offen. So heißt es im Änderungsgesetz: „die Kündigungsfristen des § 565 Abs. 2 Satz 1 und 2 BGB ... vereinbart sind". Bereits jetzt haben Juristen darauf hingewiesen, dass somit die 3-monatige Kündigungsfrist für Alt-Formularmietverträge nur dann gelte, wenn der Wortlaut des § 565 Abs. 2 Satz 1 und 2 BGB a. F. wiedergegeben ist. Was nun also, wenn die mietvertraglich vorformulierte Klausel nicht mit dem Wortlaut des Gesetzes übereinstimmt bzw. - wenn auch lediglich minimal - abweicht? Weitere juristische „Wortklaubereien" sind denkbar: Die gesetzliche Regelung nach § 565 BGB a.F. umfasste die eigentliche Kündigungsfrist zuzüglich 3-Tage-Karenzzeit hinsichtlich der Abgabe der Kündigungserklärung. In den meisten Alt-Formularmietverträgen ist lediglich die Kündigungsfrist ohne Berücksichtigung der gesetzlichen Karenzzeit ausformuliert. Daraus - so Beuermann in GE 2005, 722 weiter - folge eine Abweichung der vorformulierten Klausel von der gesetzlichen Kündigungsfrist. Sie wäre drei Tage kürzer. Sollte man sich dieser Auffassung anschließen, wäre das Änderungsgesetz aufgrund geringer Zahl der Anwendungsfälle daher praktisch bedeutungslos.

Grundsätzlich gilt das Änderungsgesetz, und damit die von der Mietdauer unabhängige 3-monatige Kündigungsfrist, für sogenannte Alt-Formularmietverträge. D.h. der Mietvertrag ist vor dem 1.9.2001 geschlossen und die Kündigungsfristen sind nicht individuell zwischen den Parteien des Mietvertrages ausgehandelt worden. Es gilt für Kündigungen, die dem Vermieter ab dem 1.6.2005 zugegangen sind. Und: Die - je nach Mietdauer längeren - Kündigungsfristen des § 565 Abs. 2 Satz 1 und Satz 2 BGB a.F. sind durch Allgemeine Geschäftsbedingungen vereinbart worden.

Ausweislich des Wortlautes des Änderungsgesetzes findet die Bestimmung der mietzeitunabhängigen 3- monatigen Kündigungsfrist für den Mieter keine Anwendung, soweit die Kündigungsfristen individuell vereinbart worden sind.

Für die Charakterisierung als Individualvereinbarung ist es unabdingbare Voraussetzung, dass die Kündigungsfristen tatsächlich zur Disposition des Mieters gestanden haben.

Es gelten die individuell vereinbarten Kündigungsfristen.

Grundsätzlich bleibt es bei mietvertraglich vereinbarten Kündigungsausschlüssen. Beiderseitige formularmäßige Kündigungsausschlussabreden sind zu Lasten des Mieters bis zu einer Dauer von vier Jahren formularmäßig wirksam vereinbar. Im Hinblick auf einseitig formularmietvertraglich vereinbarte Kündigungsausschlüsse zu Lasten des Mieters ist derzeit keine obergerichtliche Rechtsprechung ersichtlich. Überwiegend werden diese jedoch als unwirksam erachtet.

3. Kettenmietverträgen

Unter einem sog. Kettenmietvertrag versteht der Jurist einen Mietvertrag, dessen Dauer bis zu einem näher bezeichneten Tag bestimmt ist und sich (jeweils) verlängert, wenn er nicht (unter Einhaltung der Kündigungsfrist) gekündigt wird.

Zwar sind solche Kettenmietverträge seit der Mietrechtsreform 2001 aufgrund unzulässiger Befristung i.S.d. § 575 BGB nicht mehr wirksam vereinbar, jedoch verbleibt es für Alt- Mietverträge (Mietvertrag vor dem 1.9.2001 geschlossen) bei der wirksamen Befristung.

Damit kann dieses Mietverhältnis jeweils lediglich zu dem vertraglich bestimmten Zeitpunkt gekündigt werden, wobei sich dann wiederum die Frage stellt, ob dann die von der Mietdauer unabhängige 3-monatige Kündigungsfrist zur Anwendung kommen kann. Dies wird von Rechtsgelehrten überwiegend abgelehnt.

Es dürfte gelten: Auf sog. Kettenmietverträge ist das Änderungsgesetz zum Einführungsgesetz des BGB nicht anwendbar.

Dennoch: Eine höchstrichterliche Entscheidung liegt dazu bislang nicht vor.

4. Zeitmietverträgen

Die Unanwendbarkeit des Änderungsgesetzes folgt allein aus der Tatsache, dass ein Zeitmietvertrag vor Ablauf der mietvertraglich vereinbarten Dauer nicht ordentlich gekündigt werden kann.

a, Erbe

Der Erbe kann den Mietvertrag des Erblassers gemäß § 564 BGB unter Einhaltung der einmonatigen Überlegungsfrist außerordentlich mit einer Frist von drei Monaten kündigen. Die gilt auch für Kettenmietverträge. Achtung: Wird die Überlegungsfrist versäumt, tritt der Erbe in den Mietvertrag ein und ist unter Umständen z.B. an einen Kettenmietvertrag oder einen Kündigungsausschluss gebunden.

Macht der Vermieter eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete gemäß § 558 BGB oder eine Modernisierungsmieterhöhung gemäß § 559 BGB geltend, kann der Mieter das Mietverhältnis bis zum Ablauf des zweiten Monats nach dem Zugang der Erhöhungserklärung außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen.

c, Modernisierungsankündigung

Im Falle der Ankündigung einer Erhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahme im Sinne des § 554 BGB, die mit erheblichen Einwirkungen auf die vermieteten Räume verbunden ist und zu einer nicht unerheblichen Mieterhöhung führt, kann das Mietverhältnis bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Mitteilung des Vermieters folgt außerordentlich zum Ablauf des nächsten Monats kündigen.

Verweigert der Vermieter die Erlaubnis zur Gebrauchsüberlassung an Dritte (Untervermietung), kann der Mieter das Mietverhältnis gemäß § 540 BGB mit der gesetzlichen Frist kündigen. Dies gilt nicht, wenn in der Person des Dritten eine wichtiger Grund für die Verweigerung vorliegt.

Das Recht zur Beendigung des Mietverhältnisses durch fristlose außerordentliche Kündigung kann nicht abbedungen werden.

Es bleibt abzuwarten, ob und wie sich der BGH zu vorbezeichneten Problematiken im Zusammenhang mit dem Änderungsgesetz zum Einführungsgesetz des BGB positionieren wird. Bislang jedenfalls hat es der BGH abgelehnt eine von einem eindeutigen Gesetzeswortlaut abweichende Auslegung heranzuziehen.

Sind Sie gebunden an einen Mietvertrag ziehen Sie unbedingt alternative Beendigungsmöglichkeiten in Betracht - etwa Nachmieterstellung, Untervermietung, Sonderkündigungsrechte u.a..

Bei einer vor dem 1.6.2005 Ihrem Vermieter zugegangenen Kündigung verkürzt sich die Kündigungsfrist nicht automatisch auf drei Monate. In diesem Fall kann es empfehlenswert sein, erneut eine Kündigungserklärung abzugeben. Dies dürfte für alle Mietverhältnisse gelten, bei denen nach dem 1.6.2005 noch weit mehr als 6 Monate Kündigungsfrist laufen.

Aufgrund der Kombination von nach dem Wortlaut einzelner Vertragsklausel differenzierender Rechtsprechung und Verschiedenartigkeit von Mietvertragsabreden, ist im Einzelfall unbedingt eine juristische Fachberatung anzuraten. Die vorstehenden Inhalte sind unter Berücksichtigung des Standes der Rechtsprechung zu Ende Juli 2005 zusammengefasst und können lediglich erste Anhaltspunkte bieten. Sie ersetzen keinesfalls eine Rechtsberatung durch einen Mietrechtsexperten!