Die Schlüsselfrage - Rückgabe des Mietobjektes bei beendetem Mietverhältnis

Unabhängig von der Art der Beendigung des Mietverhältnisses ist der Mieter gemäß § 546 BGB verpflichtet, die Mietsache spätestens am letzten Tag des Mietverhältnisses in vertragsgemäßem Zustand zurückzugeben.

Bei der Rückgabepflicht des Mieters handelt es sich um eine so genannte Bringschuld, d.h. der Mieter muss eigenständig - d.h. ohne gesonderte Aufforderung - auf den Vermieter zwecks Rückgabe der Mietsache zukommen. Es gibt keine "Schonfrist". Jedoch: Gibt der Mieter die Mietsache nicht zum vereinbarten Zeitpunkt zurück, darf der Vermieter keinesfalls zur "Selbshilfe" greifen und die WOhnung gewaltsam un Besitz nehmen. Er ist allein auf eine gerichtliche Räumungsklage zu verweisen.

Zeitpunkt der Rückgabepflicht

Der Zeitpunkt der Fälligkeit des Rückgabeanspruches, d.h. der tatsächlichen Rückgabe des Mietobjektes, wird von der überwiegenden Meinung in Literatur au den letzten Tag des Mietverhältnisses bestimmt. Der Gesetzeswortlaut jedoch geht von einer Rückgabe nach Beendigung des Mietverhältnisses aus. Das würde bedeuten, dass die Fälligkeit am 1. Tag nach AUslaufen des Mietverhältnisses gegeben ist.

Erfüllt der Mieter seine Räumungsverpflichtung nicht, kommt er automatisch in Verzug. Hierfür bedarf es keiner Mahnung des vermieters. Folge hiervon sind die verschärften Haftungsvorschriften nach § 287 BGB.

Umstritten ist nach wie vor, die seit vielen jahren kontrovers geführte Diskussion der vorzeitigen Rückgabe. Hierbei geht es um die Frage, ob und wenn ja wie weit früher der Mieter die Mietsache dem vermieter zurück geben darf. Ließe man dies zu, entziehe sich der Mieter schließlich der ihm obliegenden Obhutspflicht für die Mietsache. Dies ist dem vermieter nicht immer Recht. Die Mehrheit in Rechtsprechung und Literatur vertritt die Auffassung, dass eine vorzeitige Rückgabe jedenfalls dann zulässig sein soll, wenn seitens des Mieters hieran ein berechtigtes Interesse besteht bzw. wenn die Beendigung des Mietvertrages in absehbarer Zeit bevorsteht. Zu beachten bleibt in diesem Zusammenhang, dass es trotz etwaiger vorzeitiger Rückgabe bis zur Beendigung des Mietverhältnisses bei der Verpflichtung zur Zahlung des Mietzinses bleibt.

Mietermehrheit

Sind mehrere Personen Mieter haften sie als Gesamtschuldner auch hinsichtlich der Rückgabe der Mietsache. Jeder hat für die Rückgabeverpflichtung einzustehen. Aus diesem Grund muss jeder einzelne Mieter gegenüber dem/n anderen Sorge dafür tragen, dass die  Rückgabe rechtzeitig und vertragsgemäß erfolgt.

Rückgabe an Vermieter oder Dritte

Der wichtigste Punkt in diesem Zusammenhang ist der Inhalt der Rückgabeverpflichtung. Schwierigkeiten gibt es regelmäßig dahingehend, dass die Mietsache nach dem Dafürhalten des Vermieter nicht entsprechend der mietvertraglichen Verpflichtung zurück gegeben wird.

Grundsätzlich muss der Mieter dem Vermieter den unmittelbaren Besitz an der geräumten  Mietsache übertragen. An dieser Besitzübertragung muss der Vermieter mitwirken, so dass hieran besondere Anforderungen zu stellen sind. Das bloßes Zurücklassen der Schlüssel in der Wohnung oder das Hinterlegen der Schlüssel beim Nachbarn sind keinesfalls eine ausreichende Rückgabe des Mietobjektes. Der Einwurf der Schlüssel in den Briefkasten des Vermieters oder das Zusenden des Schlüssels per Post genügen jedenfalls dann den Anforderungen an eine Rückgabe im Sinne des § 546 BGB, wenn der Vermieter an der Rückgabe nicht mitwirkt oder nicht mitwirken kann. Eine Schlüsselübergabe an Dritte, z. B. den Hauswart, Vermieterverein oder den Rechtsanwalt des Vermieters, muss dieser dem Mieter ausdrücklich gestatten. Nur der Vermieter selbst bzw. der von ihm ausdrücklich Beauftragte sind hinsichtlich der Schlüssel empfangsberechtigt. Es ist anzuraten, rechtzeitig vor Beendigung des Mietverhältnisses schriftlich beim Vermieter anzufragen, wie die Rückgabe d.h. die Schlüsselübergabe erfolgen soll und an wann.

Übergabe der Schlüssel

Die Rückgabe der Mietsache erfolgt durch die Übergabe sämtlicher Wohnungsschlüssel. Auch die - mit oder ohne Genehmigung des Vermieters - selbst angeschafften Schlüssel sind sämtlichst zurück zugeben. Dies betrifft darüber hinaus alle Schlüssel, die zur Wohnung gehören - folglich auch Briefkasten-, Keller-, Zimmer-, Kellerausgangs- oder Hauseingangsschlüssel. Sollten Schlüssel verloren gegangen sein, muss dies dem Vermieter angezeigt werden. Versichern Sie gegenüber dem Vermieter schriftlich, dass aufgrund der konkreten diesbezüglichen Sachverhaltsumstände weder Sie als Mieter noch Dritte in besitz der Schlüssel sind und sein können.

Räumung der Mietsache

Die Mietsache ist dem Vermieter in geräumten Zustand zurück zu geben. Die Möblierung ist selbstverständlich vom Mieter zu entfernen. Darüber hinaus sind vom Mieter eingebrachten Ausstattungsmerkmale wie etwa Teppichboden, Laminat, Parkett, Einbauschränke, Fliesen u.ä. zu entfernen. Dies betrifft ebenfalls Schilder, Warenautomaten, Hängeböden, Kücheneinrichtungen, EDV-Anlagen u. Ä.. Diese müssen demontiert werden. Etwas anderes kann nur gelten, sofern mit dem Vermieter eine dahingehende Vereinbarung getroffen wurde, dass diese Einrichtungen in der Wohnung verbleiben können.

Lässt der Mieter in den Mieträumen Einbauten oder Einrichtungen in erheblichem Umfang zurück, hat er die Mietsache nicht ordnungsgemäß zurückgegeben. Allenfalls wenn wenige geringwertige Gegenstände oder einiges Gerümpel in dem Mietobjekt belässt, kann von einer Erfüllung der Räumungspflicht ausgegangen werden.

Insgesamt hängt die Frage, ob die Räumungspflicht erfüllt worden ist oder die Mietsache vom Miete nach wie vor vorenthalten wird, von den konkreten Umständen des Einzelfalls ab.

Inhalt der Rückgabepflicht

Der Mieter muss die Mietsache nicht nur geräumt sondern vor allem in vertragsgemäßem Zustand zurück geben. Die gesetzliche Regelung der Rückgabe einer Mietsache in § 546 BGB trifft hierzu jedoch keinerlei inhaltliche Aussage. Es ist nicht bestimmt, dass die Mietsache etwa frei von Beschädigungen oder gar renoviert an den Vermieter zurück gegeben werden muss.  Aus diesem Grund ist die Rückgabepflicht seitens des Mieters selbst dann erfüllt, wenn er die Mietsache zurückgibt, ohne seinen vertraglichen Verpflichtungen - z.B. hinsichtlich der Ausführung der Schönheitsreparaturen - nachgekommen zu sein. Dabei handelt es sich dann allenfalls um eine Schlecht- aber keinesfalls um eine Nichterfüllung.

Aus diesem Grund darf der Vermieter die Rücknahme der Mietsache nicht mit dem Argument verweigern, der Mieter habe keine Schönheitsreparaturen ausgeführt. Er gerät dann in Annahmeverzug. Der Vermieter ist in diesem fall auf etwaige Ersatzansprüche - etwa wegen der Räumungs-, Schadens- oder Renovierungskosten - und auf die Geltendmachung eines Mietausfallschaden zu verweisen.

Grundsätzlich gilt jedoch, dass der Mieter die Mietsache vollständig geräumt, gereinigt, - sofern verpflichtet - renoviert und unbeschädigt an den Vermieter zurück zu geben hat. Gereinigt bedeutet dabei besenrein. Nach der neueren Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes sind in diesem Zusammenhang grobe Verschmutzungen zu beseitigen. Die Räume müssen frei von Ungeziefer sein. Die sanitären Anlagen, Fenster, Türen, Heizkörper, Versorgungsleistungen, Herd, Spüle und Fußböden sind von Staub und grobem Schmutz zu befreien.

Allgemeine Gebrauchsspuren, die durch den regelmäßigen Gebrauch verursacht werden und keine Beschädigungen der Mietsache darstellen, sind vom Mieter nicht zu entfernen. Dübellöcher können - sofern sie in angemessenem Umfang vorhanden und zum Anbringen von Einrichtungsgegenständen erforderlich waren - im Mietobjekt verbleiben. Diese müssen nicht verschlossen werden. Eine dahingehende formularmietvertragliche Verpflichtung ist unwirksam. Dies gilt nach der Rechtsprechung des LG Berlin sogar dann, wenn unvermeidbar in Fliesen gebohrt worden ist.

Förmliche Wohnungsbesichtigung

Eine zum Ende des Mietverhältnisses durchzuführende Wohnungsbesichtigung ist nicht gesetzlich vorgeschrieben und damit auch nicht erforderlich. Theoretisch könnte das Mietverhältnis ohne persönlichen Kontakt und ohne Korrespondenz mit dem Vermieter auslaufen. Aus diesem Grund ist der Vermieter keinesfalls gehalten, sich bei dem Mieter zwecks Vereinbarung eines Übergabetermins in Verbindung zu setzen. Der Mieter seinerseits darf hierauf nicht warten sondern muss seinerseits dafür Sorge tragen, dass das Mietobjekt nach Beendigung des Mietverhältnisses zurück gegeben wird. Er muss daher auf jeden Fall die Schlüssel termingerecht abgeben; diesen notfalls mit einem kurzen Anschreiben unter Zeugen in den Briefkasten des Vermieters einwerfen oder per Post versenden.

Übergabeprotokoll

Die Fertigung eines Übergabeprotokolls ist ebenso wenig wie die förmliche Übergabe gesetzlich vorgeschrieben. Der Sinn liegt allenfalls darin, gegebenenfalls spätere Auseinandersetzungen bezüglich des Vorhandenseins von Schäden bzw. im Hinblick auf den Zustand bei Rückgabe durch den Mieter, zu verhindern. Dies jedenfalls dann, wenn das Wohnungsübergabeprotokoll von beiden Mietvertragsparteien unterzeichnet. Doch hier ist Vorsicht geboten: Je nach Formulierung des Protokolls fertigen Sie mit Unterzeichnung ein juristisches Anerkenntnis bezüglich des Zustandes der Mietsache oder gar bezüglich etwaiger weitergehender Verpflichtungen. Da es grundsätzlich keinerlei Mitwirkungspflicht des Mieters bei der Erstellung des Wohnungsübergabeprotokolls gibt, sollte hier abgwogen werden, ob eine Unterschriftsleistung ratsam ist. Der Vermieter muss die Wohnung in jedem Fall zurück nehmen.

Zusammenfassung

Die Beratungspraxis des Mieterschutzbundes Berlin e.V. zeigt es deutlich: Häufig treten Probleme im Zusammenhang mit der Rückgabe der Mietsache auf. Oftmals bringen sich Mieter aufgrund ihrer Unwissenheit in Schwierigkeiten. Haben Sie vor, Ihren Mietvertrag zu kündigen bzw. stehen Sie kurz vor Rückgabe der Mietsache, lassen Sie sich von einem unserer Rechtsanwälte beraten! So können Schwierigkeiten bereits im Vorfeld vermieden werden! 

Zeitschrift "Mieterschutz" Ausgabe 2/2007