Berliner Betriebskostenübersicht des Jahres 2005

(veröffentlicht im Berliner Mietspiegel 2007)

Bei den Erhebungen zum Berliner Mietspiegel 2007 wurden im Rahmen einer Stichprobe Angaben zur Höhe der einzelnen Betriebskostenarten bei Mietern und Vermietern erfragt. Insgesamt lagen Angaben von 2.000 Wohngebäuden bzw. Wirtschaftseinheiten vor. Das beuaftragte GEWOS-Institut hat die Betriebskostenabrechnungen für das Jahr 2005 ausgewertet. In der nachfolgenden Tabelle wurden für alle Betriebskostenarten der Mittelwert sowie der Unter- und Oberwert einer Spanne abgebildet, die vier Fünftel der erhobenen Werte berücksichtigt. 10 Prozent der erhobenen Werte liegen unter dem ausgewiesenen Wert der 4/5-Spanne. 10 Prozent der erhobenen Werte liegen über dem ausgewiesenen oberen Wert der 4/5-Spanne. Unplausible Werte wurden vorher bereinigt.

Die nachfolgende Tabelle zeigt die in Berlin für das JAhr 2005 abgrechneten Beträge der einzelnen Betriebskostenarten.

Liegt eine Betriebskostenabrechnung für einen anderen Zeitraum als das Kalenderjahr 2005 vor, muss bei einer Bewertung die zwischenzeitliche (Preis-)Entwicklung mit bedacht werden.

Betriebskostenarten	Unterer Wert	Mittelwert	Oberer Wert
Grundsteuer	0,15	0,21	0,24
Wasserversorgung und -entwässerung	0,33	0,52	0,74
davon     Wasserversorgung	0,15	0,24	0,37
Entwässerung	0,17	0,24	0,31
Niederschlagswasser	0,01	0,04	0,06
Aufzug	0,08	0,13	0,21
Straßenreinigung	0,01	0,03	0,05
Müllbeseitigung	0,10	0,15	0,21
Hauswart u. Gebäudereinigung	0,10	0,22	0,42
davon    Hauswart	0,05	0,12	0,25
Gebäudereinigung	0,05	0,10	0,17
Schneebeseitigung	0,01	0,02	0,03
Gartenpflege	0,02	0,08	0,16
Beleuchtung (Allgemeinstrom)	0,01	0,03	0,07
Schornsteinreinigung	0,01	0,05	0,12
Sach- und Haftpflichtversicherung	0,03	0,09	0,13
Gemeinschafts-Antenne/Breitbandkabel	0,03	0,07	0,14
Sonstige "kalte" Betriebskosten	0,01	0,03	0,07
"warme" Betriebskosten	0,42	0,87	1,49
davon    Heizung	0,27	0,56	1,04
Warmwasser	0,10	0,24	0,34
sonstige warme Bk	0,05	0,07	0,11
Gesamt	1,31	2,50	4,08

Erläuterungen zu den Ergebnissen der Analyse der Betriebskostenarten

Was alles unter den Begriff Betriebskosten fällt, ist aus der Betriebskostenverordnung ersichtlich.

Ein vorgeschriebenes Schema für die Betriebskostenabrechnung gibt es aber nicht. Der Aufbau der konkreten Betriebskostenabrechnung kann von der in obiger Tabelle abgebildeten Gliederung abweichen. Zum Beispiel können die Kosten für die Schneebeseitigung auch in den Hauswartskosten enthalten sein, wenn dieser und nicht eine gesonderte Firma die Schneebeseitigung vornimmt. Der Umfang der Leistungen erklärt zum Teil auch die unterschiedliche Höhe einzelner Betriebskosten. Bei der Anwendung der Tabelle als Orientierung ist dies entsprechend zu berücksichtigen.

Grundsteuer

Die Grundsteuer wird von den Berliner Finanzämtern erhoben. Die Analyse der erhobenen Werte zeigt, dass sich bei den Altbauten bis 1949 die Höhe der Grundsteuer durchschnittlich im unteren Spannenbereich bewegt. Bei allen neueren Wohngebäuden ab 1956 wurde iene Tendenz zum ausgewiesenen Spannenoberwert festgestellt. Besonders hoch ist die Grundsteuer bei neueren Wohngebäuden mit Bezugsfertigkeit ab dem Jahr 1991. Zu beachten ist, dass die in der Tabelle dargestellten Werte sich auf das Jahr 2005 beziehen. Zum 1. Januar 2007 wurde der Hebesatz für die Grundsteuer von 660 auf 810 erhöht, was eine lineare Erhöhung um 22,7 Prozent für das Abrechnungsjahr 2007 zur Folge haben wird. Auf Betriebskostenabrechnungen für das Jahr 2006 wird sich diese Erhöhung nicht auswirken.

Wasserversorgung und Entwässerung

Die Kosten für die Wasserversorgung und Entwässerung weisen eine hohe Schwankungsbreite auf. Neben den festgelegten Tarifen ist vor allem das Verbrauchsverhalten der Bewohnerinnen und Bewohner ausschlaggebend. Auch ein gegebenenfalls vorhandener zusätzlicher Wasserverbrauch für die Gartenpflege kann eine Rolle spielen. In den Analysen konnte ein Zusammenhang zwischen dem Vorhandensein eines Kaltwasserzählers und der Höhe dieser Kosten ermittelt werden. Durchschnittlich waren die Kosten für die Wasserversorgung und Entwässerung um 0,07 EUR/m² monatlich niedriger, wenn ein wohnungsbezogener Kaltwasserzähler vorhanden war und daher verbrauchsabhängig abgerechnet wurde.

Nach dem Jahr 2005 stattgefundene Erhöhungen der Tarife für die Wasserversorgung und Entwässerung konnten nicht berücksichtigt werden. Die Tarife der Berliner Wasserbetriebe wurden zum 1. Januar 2006 um durchschnittlich insgesamt 2,5 Prozent und zum 1. Januar 2007 um weitere 1,9 Prozent erhöht. Mögliche Änderungen aufgrund der zum 1. Juli 2007 wirksam werdenden neuen Tarifstruktur mit Grund- und Mengenpreisen sind ebenfalls nicht berücksichtigt.

Aufzug

In Abhängigkeit von der Anzahl der Aufzüge im Gebäude und der Anzahl der Geschosse (Wohnungen), auf die die Kosten verteilt werden, ist auch die Schwankungsbreite relativ groß.

Straßenreinigung

Die Straßenreinigungskosten wiesen eine sehr geringe Schwankungsbreite auf. Diese Position hat aufgrund ihrer Höhe einen sehr geringen Einfluss auf die Gesamthöhe der Betriebskosten.

Nach dem Jahr 2005 stattgefundene Änderungen bei der Höhe der Kosten für die Straßenreinigung konnten nicht berücksichtigt werden. Zum 1. Januar 2007 stiegen die Straßenreinigungsgebühren der BSR um rund 1,6 Prozent. Auf Betriebskostenabrechnungen für das Jahr 2006 wird sich diese Erhöhung nicht auswirken.

Müllbeseitigung

Ein Zusammenhang zwischen der Höhe der ermittelten Kosten für die Müllbeseitigung und Eigenschaften der Wohngebäude konnte nicht festgestellt werden. Nach dem Jahr 2005 stattgefundene Änderungen bei den Tarifen der Müllbeseitigung konnten nicht berücksichtigt werden. Zum 1. Januar 2007 stiegen die Tarife der BSR für die Abfallentsorgung um durchschnittlich 2,3 Prozent. Auf Betriebskostenabrechnungen für das Jahr 2006 wird sich diese Erhöhung nicht auswirken.

Hauswart

Die Hauswartkosten wiesen eine hohe Schwankungsbreite auf, die sich vor allem aus dem unterschiedlichen Umfang der Tätigkeiten des Hauswartes erklärt. Insbesondere im Altbaubestand und im unsanierten Wohnungsbestand lagen die Kosten für den Hauswart tendenziell über dem angegebenen Mittelwert.

Gebäudereinigung

Höhere Kosten für die Gebäudereinigung weisen vor allem die Wohngebäude ab 1991 auf. Hier lagen die Kosten im Durchschnitt im oberen Spannenbereich.

Schneebeseitigung

Die Kosten für die Schneebeseitigung hatten aufgrund ihrer Höhe nur einen sehr geringen Einfluss auf die Gesamthöhe der Betriebskosten.

Gartenpflege

Die Schwankungsbreite bei den Kosten für die Gartenpflege ist relativ groß. Die konkrete Höhe hängt wesentlich von den zum Haus bzw. zur Wirtschaftseinheit zugehörigen Grünflächen, Spielplätzen, Freiflächen ab sowie deren Gestaltung und Pflege.

Beleuchtung (Allgemeinstrom)

Die Kosten der Beleuchtung wiesen eine hohe Schwankungsbreite auf. Bei Wohngebäuden mit einer Bezugsfertigkeit bis zum Jahr 1964 bewegen sich die ermittelten Kosten für die Beleuchtung eher im unteren Spannenbereich. Höhere Kosten über den Mittelwert waren durchschnittlich bei Wohngebäuden mit einer Bezugsfertigkeit ab dem Jahr 1965 zu beobachten.

Schornsteinreinigung

Im oberen Spannenbereich liegende Kosten für die Schornsteinreinigung wurden bei Wohngebäuden mit einer Bezugsfertigkeit von 1956 bis 1964 sowie Gebäuden bis fünf Geschossen ermittelt.

Sach- und Haftpflichtversicherung

Die Höhe dieser Kosten hängt vom konkreten Umfang der abgeschlossenen Versicherungen ab. Unter dem Mittelwert liegende Kosten wurden bei Wohnobjekten von 1956 bis 1983 ermittelt.

Gemeinschafts-Antennenanlage/Breitbandkabelanschluss

Eine eindeutige Abhängigkeit der Höhe dieser Kosten von der Bezugsfertigkeit der Wohnobjekte war nicht feststellbar.

Sonstige "kalte" Betriebskosten

Höhere sonstige »kalte« Betriebskosten wurden vor allem bei Wohngebäuden mit Bezugsfertigkeit 1956 bis 1972 und bei Neubauten ab 1991 abgerechnet.

Heizung

Heizkosten werden grundsätzlich durch die Eigenschaften des Gebäudes und durch das individuelle Verbrauchsverhalten bestimmt. Nach der Heizkostenverordnung müssen diese Kosten mindestens zu 50 Prozent nach Verbrauch abgerechnet werden, wenn keine Ausnahmetatbestände vorliegen. Gasetagenheizungen oder sonstige Einzelofenheizungen, bei denen der Mieterhaushalt die Energiekosten direkt und nicht über den Vermieter trägt, sind nicht erfasst. Ölheizungen verursachten die höchsten Heizkosten. Bei Gasheizung und Versorgung durch Fernwärme waren nur geringe Unterschiede bei den eigentlichen Heizkosten erkennbar. Die durchschnittlich ermittelten Heizkosten lagen bei Wohnobjekten mit einer Bezugsfertigkeit bis zum Jahr 1955 oberhalb des ausgewiesenen Mittelwertes. Nach umfassender Sanierung der Wohngebäude wurden durchschnittlich geringere Heizkosten unterhalb des ausgewiesenen Mittelwertes ermittelt. Nach dem Jahr 2005 stattgefundene Änderungen bei der Höhe der Heizkosten konnten nicht berücksichtigt werden. Zu beachten ist, dass sich aufgrund der Verteuerung der Energiepreise die Kosten für die folgenden Abrechnungsperioden weiter erhöht haben können.

Warmwasser

Auch die Warmwasserkosten sind grundsätzlich nach Verbrauch abzurechnen, so wie es die Heizkostenverordnung vorschreibt. Entscheidend für die konkrete Höhe der Warmwasserkosten ist vor allem das eigene Verbrauchsverhalten. Die ermittelten Durchschnittswerte schwankten zwischen den verschiedenen Bezugsfertigkeitsklassen. Besonders hohe Warmwasserkosten wurden bei Wohnobjekten mit einer Bezugsfertigkeit von 1919 bis 1949 ermittelt.

Sonstige warme Betriebskosten

Hierunter wurden vor allem die Wartungskosten für die Heizungsanlage erfasst. Höhere sonstige »warme« Betriebskosten wurden bei Heizungen mit dem Energieträger Gas ermittelt.

Zeitschrift "Mieterschutz" Ausgabe 3/2007