Die 10 wichtigsten Tipps für Mieter
1. Neue Wohnung - Gut besichtigt, halb erkannt!
Das Mietverhältnis beginnt regelmäßig mit der Besichtigung. Und es kann mit dieser auch böse enden. Grundsätzlich geht ein Gericht davon aus, dass am Ende des Mietverhältnisses vorliegende Mängel während Ihrer Mietzeit entstanden sind. Bestenfalls können Sie sich durch den Beweis des Vorhandenseins bereits bei Anmietung entlasten.
Sind die Fenster offen bei der Besichtigung? Schlägt Ihnen ein unangenehmer Geruch entgegen? Es könnten Feuchtigkeit und Schimmel in der Wohnung vorhanden sein! Übernehmen Sie kein Mängel-Erbe des Vormieters, der gegebenenfalls den Schimmel nur oberflächlich beseitigt hat! Bestenfalls lassen Sie sich vom Vermieter schriftlich bestätigen, dass in der anzumietenden Wohnung weder Feuchtigkeit noch Schimmel auftreten!
Deshalb muss gelten: Nehmen Sie sich Zeit! Probieren Sie die Einrichtungen aus! Öffnen Sie die Fenster! Drehen Sie die Wasserhähne an! Benutzen Sie die WC-Spülung! Schalten Sie das Licht ein! Testen Sie den Herd! Halten Sie sämtliche Mängel in einem Wohnungsübergabeprotokoll fest! Sollten Sie kein Protokoll mit dem Vermieter oder der Hausverwaltung fertigen, tun Sie dies selbst! Dokumentieren Sie die Mängel - gegebenenfalls fotografisch! Übersenden Sie die gesamte Dokumentation per Einschreiben/Rückschein umgehend an Ihren Vermieter! Sie müssen die erkennbaren Mängel umgehend bei der Besichtigung spätestens unmittelbar bei bekannt werden rügen! Bewahren Sie den gesamten Vorgang auf! Er könnte bei Rückgabe der Wohnung wichtig werden!
2. Günstige Miete - Das könnte doppelt kosten!
Aufgrund der derzeit für Vermieter schwierigen Vermietungssituation auf dem Wohnungsmarkt, halten viele Vermieter die Gesamtmiete künstlich niedrig, indem sie die Vorauszahlungen für die Nebenkosten (zu) gering bemessen. Die Vorauszahlungen sind nicht kostendeckend. Dies führt dazu, dass spätestens aus der zweiten Nebenkostenabrechnung ein (erheblicher) Nachzahlungsbetrag folgt. In diesem Fall ist der Vermieter darüber hinaus berechtigt, die Vorauszahlungen durch einseitige Erklärung in Textform anzuheben. Sie sehen sich folglich zwei Problemen gegenüber.
Lassen Sie sich dabei von einem offensichtlichen Entgegenkommen Ihres Vermieters nicht täuschen! Bietet er an, die Gesamtmiete zu senken, hilft Ihnen lediglich eine Senkung der Nettokaltmiete und nicht der Nebenkostenvorauszahlungen!
Deshalb muss gelten: Lassen Sie Ihren Mietvertrag unbedingt vor Unterzeichnung prüfen! Nur ein Mietrechtsexperte kann Ihnen sagen, worauf Sie sich einstellen müssen! Lassen Sie sich die Nebenkostenabrechnungen des Vormieters zeigen! Bestenfalls bestätigt Ihnen der Vermieter, dass die Vorauszahlungen auf die Nebenkosten kostendeckend und ausreichend bemessen sind!
3. Barkaution - Nie ohne Quittung!
Ihr Vermieter will Geld? Eine Mietsicherheit? Den vollen Betrag bei Vertragsunterzeichnung? S T O P P! Eine Mietsicherheit (Kaution) ist nur dann zu zahlen, wenn dies ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart ist! Der Gesetzgeber jedenfalls schreibt die Zahlung nicht automatisch vor. Zulässig ist dabei allenfalls eine Mietkaution in Höhe von drei Monatsnettokaltmieten. Die Mietsicherheit kann der Mieter in 3 Raten zahlen. Die 1. Rate ist bei Mietvertragsbeginn fällig. Die Mietkaution ist auf einem gesonderten Konto mindestens zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist geltenden Zinssatz anzulegen. Die Zinsen stehen dem Mieter zu. Die Mietsicherheit ist immer an den Vermieter zu leisten - nicht an den Makler oder den Verwalter. Lassen Sie sich im Falle der Barzahlung bzw. Überweisung eines Geldbetrages den Nachweis der Anlage der Kaution überreichen!
Deshalb muss gelten: Sollten Sie mit dem Vermieter eine Barkaution vereinbaren, lassen Sie sich unbedingt eine Quittung aushändigen! Diese Quittung müssen Sie unbedingt aufheben! Die bloße mietvertragliche Abrede bestätigt im Bestreitensfall des Vermieters nicht, dass die Mietkaution tatsächlich geleistet wurde. Lassen Sie sich zudem zeitnah nach Zahlung der Kautionssumme nachweisen, wo und zu welchen Konditionen der Vermieter den Barbetrag angelegt hat!
4. Schönheitsreparaturen - Nein, danke!
Zur Ausführung von so genannten Schönheitsreparaturen, d.h. malermäßigen Renovierungsarbeiten, ist der Mieter nur verpflichtet, sofern dies mietvertraglich wirksam mit ihm vereinbart ist. Anderenfalls ist dies Sache des Vermieters. Jedoch entstehen Probleme häufig dann, wenn der Mieter - sei es aus Kulanz oder weil er meint verpflichtet zu sein - mit der Renovierung mindestens beginnt; diese jedoch nicht fachgerecht erfolgt oder es zu anderweitigen Schwierigkeit dabei kommt. Führt der Mieter Schönheitsreparaturen aus, muss dies fachgerecht, sorgfältig und schadensfrei geschehen. Anderenfalls haftet der Mieter aus Schadensersatz wegen von ihm verursachter so genannter Verschlimmbesserungen. Dies auch dann, wenn ursprünglich keinerlei Verpflichtung zur Ausführung von Schönheitsreparaturen bestand.
Deshalb muss gelten: Lassen Sie Ihren Mietvertrag prüfen! Führen Sie keine Renovierungsarbeiten vor Überprüfung der vertraglichen Grundlagen durch!
5. Nebenkostenabrechnungen - Ein Buch mit sieben Siegeln!
Ab Erhalt einer Nebenkostenabrechnung hat der Mieter 12 Monate Zeit, um Einwendungen gegen die Abrechnung vorzutragen. Viele Mieter legen aus diesem Grund schnellstmöglich einen so bezeichneten „Widerspruch“ gegen die Betriebskostenabrechnung ein und warten hernach auf eine Antwort ihres Vermieters. Doch nicht passiert! Nach Ablauf der Einwendungsfrist fordert Ihr Vermieter Sie zur Zahlung auf! Und... er hat gute Chancen! Denn: Mit Ablauf der Einwendungsfrist sind Sie als Mieter mit (weiteren) Einwendungen ausgeschlossen.
Deshalb muss gelten: Tragen Sie detaillierte Einwendungen vor! Sie müssen sicher gehen, dass Ihr Vermieter Ihr Schreiben vor Ablauf der Einwendungsfrist erhalten hat! Verlangen Sie vor Ablauf der Einwendungsfrist vor Ort beim Vermieter Einsicht in die Abrechnungsunterlagen! Zahlen Sie nicht, bevor Sie nicht Einwendungen vorgetragen haben! Bestenfalls lassen Sie Ihre Nebenkostenabrechnung zeitnah nach Erhalt von einem Mietrechtsexperten prüfen, bevor Sie den sich daraus ergebenden Nachzahlungsbetrag leisten!
6. Eigene Wohnung kaufen - Das fehlte noch!
Sie wissen doch am Besten, wie es um Ihre Wohnung bestellt ist! Im Falle des Eigentumserwerbs Ihrer Wohnung sind Sie für sämtliche Mängel selbst verantwortlich! Auch hinsichtlich der Nebenkosten haften Sie gegenüber den Versorgern und Dienstleistern. Es können weitere Verwaltungs- und Instandhaltungskosten auf Sie als Eigentümer hinzukommen. Zudem müssen Sie sich - gegebenenfalls mit Ihren vormaligen Nachbarn - im Rahmen einer Wohnungseigtenümergemeinschaft auseinander setzen.
Deshalb muss gelten: Überlegen Sie über die rein finanziellen Gegebenheiten hinaus genau, ob ein Kauf der Ihrer Wohnung für Sie in Betracht zu ziehen sein sollte! Lassen Sie sich auf jeden Fall vorab über das Zusammenspiel einer Wohnungseigentumsanlage informieren!
7. Mängelanzeige - Immer am Ball bleiben!
Als Mieter sind Sie mietvertraglich verpflichtet, dem Vermieter Schäden oder auch Mängel in der von Ihnen inne gehaltenen Wohnung - schriftlich oder auch mündlich - anzuzeigen. Viele Mieter suchen hierbei dann den kurzen Kommunikationsweg über das Telefon oder aber nutzen E-Mail oder den vom Vermieter angebrachten so genannten „Kummerkasten“. Doch hier ist Vorsicht geboten! Da die Mängelanzeige des Mieters gegenüber dem Vermieter die Grundvoraussetzung für die Geltendmachung sämtlicher weiterer Rechte ist, muss der Zugang beim Vermieter unbedingt sicher sein. Nicht selten jedoch bestreiten Vermieter, eine E-Mail, einen Telefonanruf oder aber über den Kummerkasten eine Mängelanzeige erhalten zu haben.
Haben Sie den Mangel angezeigt, können Sie im Hinblick auf das Vorliegen einer nicht unerheblichen Wohnwertbeeinträchtigung den Mietzins angemessen mindern. Viele Mieter recherchieren hierzu im Internet oder fragen Bekannte. Diese Methoden zur Ermittlung der angemessenen Mietminderung sind ungeeignet! Die Höhe der Mietminderung ist gesetzlich nicht festgeschrieben. Es handelt sich vielmehr um von der Rechtsprechung entwickelte Grundsätze, die je nach Einzelfall gesondert bemessen sind. Sie richten sich u.a. nach der konkreten Dauer und Intensität der Wohnbeeinträchtigung.
Warten Sie im Übrigen nicht auf eine Bestätigung Ihres Vermieters! Sie müssen eine Mietminderung bei ihm nicht beantragen. Er muss sich mit dieser auch nicht einverstanden erklären. Es handelt sich um ein einseitiges Recht des Mieters.
Daher muss gelten: Gehen Sie sicher, dass die Mängelanzeige Ihrem Vermieter zugegangen ist! Dokumentieren Sie Mängel! Führen Sie ein möglichst detailliertes Mängelprotokoll! Legen Sie die Minderungsbeträge immer in Absprache mit einem Mietrechtsexperten fest! Lassen Sie sich beraten!Behalten Sie keinesfalls - einfach so - Miete ein!
8. Zeuge Hausverwaltung - 1: 0 für den Vermieter
Grundsätzlich ist eine Person, die den Mietvertrag unterzeichnete, auch Partei in einem Mietprozess. Eine Partei im prozessualen Sinn jedoch kann nicht als Zeuge in einem gerichtlichen Verfahren vernommen werden. Damit könnten Beweisschwierigkeiten auftreten. Dies insbesondere deshalb, weil das Gericht an die gängigen prozessualen Beweismittel gebunden ist und eine Parteivernehmung grundsätzlich nur mit Zustimmung der gegnerischen Prozesspartei möglich ist.
Deshalb muss gelten: Immer einen Zeugen hinzuziehen, d.h. jemanden, der nicht Mietvertragspartei ist! Dabei spielt es keine Rolle, ob es sich um ein Familienmitglied, Verwandte, Bekannte oder Nachbarn handelt. Sofern möglich - dokumentieren Sie den Sachverhalt!
9. Kaution abwohnen - Das kann teuer werden!
Häufig hegen Mieter die Befürchtung, Ihre Kaution vom Vermieter nicht zurückzuerhalten. Sie meinen aus diesem Grunde, die Kaution abwohnen zu dürfen. Nein! Davon ist dringend abzuraten! Die Mietkaution ist eine Sicherheit, über die ausschließlich Ihr Vermieter während des laufenden Mietverhältnisses bis zum Ablauf einer angemessenen Prüffrist nach Beendigung des Mietverhältnisses verfügen darf. Eine Verrechnung des monatlichen Mietzinses mit der Mietkaution durch Sie als Mieter ist daher unzulässig. Der Mieter stünde in diesem Fall deshalb so, als wäre kein Mietzins gezahlt worden. Der Vermieter kann - und so in letzter Zeit tatsächlich verstärkt zu beobachten - umgehend nach Fälligkeit des Mietzinses ein gerichtliches Verfahren einleiten. Dies gilt es wegen der in diesem Zusammenhang wahrscheinlichen Kostenbelastung des Mieters zu verhindern.
Deshalb muss gelten: Zahlen Sie auch bei Befürchtungen, dass es Probleme bei der Kautionsrückzahlung geben wird, den geschuldeten Mietzins vollständig bis zum letzten Monat des Mietverhältnisses! Sollten sich dann tatsächlich Schwierigkeiten ergeben, suchen Sie rechtlichen Rat bei einem Mietrechtsexperten!
10. Wohnungsrückgabe - Die letzte Gelegenheit zur „Abzocke“
Die Wohnungsrückgabe ist eine so genannte Bringschuld des Mieters. Er ist verpflichtet, die Wohnung dem Vermieter in vertragsgemäßem Zustand spätestens am letzten Tag des Mietverhältnisses durch Übergabe sämtlicher Schlüssel - ohne gesonderte Aufforderung - zurück zu geben. D.h. unter anderem auch, dass - sofern eine Verpflichtung besteht - sämtliche Renovierungsarbeiten ausgeführt sein müssen.
Jedoch: Warten Sie nicht darauf, dass Ihr Vermieter sich bei Ihnen meldet! Eine förmliche Wohnungsübergabe, bei der sich die Mietvertragsparteien noch einmal zur Abnahme in der Wohnung treffen, ist vom Gesetzgeber nicht vorgeschrieben und muss daher auch nicht durchgeführt werden. Sie müssen daher auf jeden Fall die Schlüssel abgeben. Werfen Sie diese notfalls mit einem kurzen Anschreiben unter Zeugen in den Briefkasten des Vermieters ein! Für jeden Tag, an dem Sie das Mietobjekt dem Vermieter vorenthalten, sind Sie verpflichtet, Nutzungsentschädigung zu zahlen.
In diesem Zusammenhang sei angemerkt, dass es auch nicht erforderlich ist, ein Wohnungsübergabeprotokoll zu fertigen oder gar zu unterzeichnen. Sie sollten bedenken, dass Sie mit Unterschriftsleistung ein Anerkenntnis im juristischen Sinn fertigt.
Deshalb muss gelten: Fragen Sie rechtzeitig bei Ihrem Vermieter an, wie die Wohnung zurückgegeben werden soll! Sollten Sie von Ihrem Vermieter nichts hören, werden Sie selbstständig tätig! Bringen Sie sämtliche Wohnungsschlüssel - auch die selbst angefertigten - spätestens am letzten Tag des Mietverhältnisses zu Ihrem Vermieter! Lassen Sie sich den Schlüsselerhalt quittieren! Wickeln Sie das Mietverhältnis nur dann über Dritte ab, wenn Ihr Vermieter dahingehend sein Einverständnis erklärt hat!
Zeitschrift "Mieterschutz" Ausgabe 4/2007
