Die Mietkaution - Teil 1

Kaution zu Beginn des MietverhältnissesVereinbarung der Mietsicherheit

Die Verpflichtung zur Zahlung einer Mietsicherheit (Kaution) entsteht zu Lasten des Mieters nur im Falle einer wirksamen mietvertraglichen Vereinbarung. Der Gesetzgeber verpflichtet den Mieter nicht automatisch zur Kautionszahlung. Es gibt dem Vermieter lediglich die Möglichkeit, eine Mietsicherheit zu verlangen.

Für Wohnungen im Sinne des § 1 WoBindG (= neu geschaffene öffentlich geförderte Wohnungen) gilt gemäß § 9 Abs. 5 WoBindG, dass die Vereinbarung einer Mietsicherheit zu Lasten des Mieters nur zulässig ist, soweit deren Bestimmung dahin geht, dass Ansprüche des Vermieters gegen den Mieter aus Schäden an der Wohnung oder unterlassenen Schönheitsreparaturen gesichert werden. Sollte diese Zweckeinschränkung nicht formuliert sein, ist Vereinbarung unwirksam (AG Hannover, Urteil vom 26.11.1996, 225 C 8750/96, WuM 1998, 347).

Im Übrigen bedarf eine wirksame mietvertragliche Kautionsabrede ausdrücklichen Zulassung einer Ratenzahlung für den Mieter.

Ist eine wirksame mietvertragliche Verpflichtung zu Lasten des Mieters nicht gegeben, kann dieser eine dennoch geleistete Mietsicherheit zurück verlangen.

Sinn und Zweck der Mietsicherheit

Die Kautionsleistung erfolgt zweckgerichtet. Sie dient dem Vermieter ausschließlich zur Sicherung möglicher Ansprüche gegenüber dem Mieter. Sie ist kein Kredit.

Für Wohnungen im Sinne des § 1 WoBindG (= neu geschaffene öffentlich geförderte Wohnungen) gilt gemäß § 9 Abs. 5 WoBindG ist die Kaution lediglich zur Sicherung von Ansprüchen des Vermieters gegen den Mieter aus Schäden an der Wohnung oder unterlassenen Schönheitsreparaturen bestimmt.

Höhe der Mietsicherheit

Ausschließlich für Wohraummietverhältnisse gilt:

Die Höhe der maximal vom Vermieter forderbaren Mietsicherheit ist gesetzlich festgelegt. Gemäß § 551 Abs. 1 BGB darf sie höchstens das Dreifache der zum Zeitpunkt der Vereinbarung auf einen Monat entfallenden Miete ohne die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten, d.h. die dreifache Nettokaltmiete, betragen.

Ausnahmsweise ist die Begrenzung von der Bruttokaltmiete zu berechnen, wenn die kalten Betriebskosten nicht abzurechnen und daher nicht ausgewiesen sind. Teilweise wird die Auffassung vertreten, dass im Falle einer Erhöhungsmöglichkeit nach § 560 BGB eine Betriebskostenpauschale nicht zur Kautionsbasis gehört (Kinne/Schach/Bieber, Miet- und Mietprozessrceht, 4. Auflage 2005 § 551 Rnr.8). Ist eine nach der HeizkVO unzulässige Bruttowarmmiete vereinbart, sind die Anteile für Heizung und Warmwasser heraus zu rechnen. Die Kaution ist dann auf das Dreifache der Bruttokaltmiete begrenzt.

Die Begrenzung der zulässigen Mietsicherheitshöhe nach § 551 BGB gilt für alle Kautionsarten.

Sind mehrere Mietsicherheiten vereinbart - etwa: Barkaution und Bürgschaft - sind diese zusammenhängend in der Addition zu betrachten.

ABER: Die Begrenzung nach § 551 BGB gilt dann nicht, wenn ein Dritter unaufgefordert unter der Bedingung, dass das Mietverhältnis zu Stande kommt. Sicherheit leistet und der Mieter dadurch nicht erkennbar belastet wird.

Im Falle einer Mietererhöhung besteht keine Verpflichtung zur „Ergänzung" der Kaution. Allenfalls kann individuell mietvertraglich vereinbart werden, dass der Kautionbetrag im Falle einer Mieterhöhung nachgeleistet wird (vgl. Derleder WuM 2002, 239). Formularmietvertraglich wird eine solche Regelung nach allgemein herrschender Ansicht abgelehnt.

Arten von Mietsicherheiten

Grundsätzlich sind die Parteien eines Mietverhältnisses frei in ihrer Entscheidung darüber, welche Form der Mietsicherheit sie vereinbaren wollen.

Denkbar sind folgende Arten der Mietsicherheit:

1. Barkaution, d.h. die Einzahlung eines Geldbetrages auf ein gesondert zu bezeichnendes Sparkonto (mit oder ohne Sparvermerk), auf das Konto des Vermieters oder durch Übergabe eines Barbetrages (bar oder auch Scheck).
2. Bürgschaft, d.h. die Bank oder ein Dritter bürgt für den Mieter - zumeist selbstschuldnerisch. Der verbürgte Betrag ist dann bei der Bank zu hinterlegen. Der Bürgschaftsvertrag bedarf der Schriftform. Inhalt und Umfang der Bürgschaft müssen genau bestimmt sein.
3. Verpfändetes Sparbuch, d.h. der Mieter richtet ein Sparbuch, zahlt die Mietsicherheit ein und dieser Geldbetrag wird per Verpfändungserklärung verpfändet. Im Sparbuch wird ein Verpfändungsvermerk. Wenn jemand an das Geld gelangen möchte, wird die jeweils andere Mietvertragsparteien informiert.
4. Sicherungsabtretung, d.h. der Mieter tritt an den Vermieter ihm zustehende Forderungen ab. Dies können z.B. Lohn- oder Gehaltsforderungen oder Ansprüche aus Versicherungsverträgen sein.
5. Andere Anlagemöglichkeiten, d.h. Festgeldkonten, Termingeld, Aktien. Sie sind grundsätzlich zwischen den Parteien gesondert vereinbar. Erhöhte Gewinnbeträge stehen dem Mieter in voller Höhe zu. Bei ungünstigem Geschäftsverlauf ist das Risiko des Verlustes von beiden Parteien zu tragen. In diesem Fall besteht für den Mieter keine Nachschusspflicht, er kann aber auch nicht den vollen Kautionsbetrag zurück erlangen.

Fälligkeit und Ratenzahlung bei Mietsicherheit

Die Mietsicherheit ist gemäß § 551 Abs. 2 Satz 2 BGB grundsätzlich zu Beginn des Mietverhältnisses fällig. Beginn des Mietverhältnisses ist der Zeitpunkt, zu dem das Mietobjekt dem Mieter entsprechend der vertraglichen Vereinbarung zur Verfügung zu stellen ist. Der Vermieter seinerseits kann die Schlüsselübergabe vor Mietvertragsbeginn nicht von der Zahlung der Mietsicherheit abhängig machen.

Gemäß § 551 Abs. 2 BGB ist der Mieter berechtigt, eine als Geldsumme zu leistende Mietsicherheit in drei gleichen monatlichen Raten zu zahlen. Dies kann er einseitig bestimmen. Dieses Recht ist zu Lasten es Mieters nicht abdingbar.

Mietvertraglich können die Parteien einen späteren Fälligkeitszeitpunkt vereinbart werden. Entsprechend verschiebt sich dann auch die Fälligkeit der monatlichen Raten.

Der Kautionszahlungspflicht kann der Mieter nicht dadurch erfüllen, dass er mit einer ihm gegen den Vermieter zustehenden Gegenforderung auf-/verrechnet.

Die Zahlung der mietvertraglich vereinbarten Mietsicherheit kann der Mieter nicht unter berufung darauf, dass das Mietobjekt mangelhaft ist, verweigern bzw. zurückhalten. Ein Zurückbehaltungsrecht des Mieters kommt bei nicht rechtzeitiger Übergabe des Mietobjektes an ihn in Betracht.

Ist eine wirksame mietvertragliche Vereinbarung über die Zahlung einer Mietsicherheit zwischen den Parteien getroffen worden, muss der Mieter dieser Verpflichtung auch nach Beendigung des Mietverhältnisses noch nachkommen. Dies gilt jedenfalls dann, wenn dem Vermieter noch offene abzusichernde Forderungen zustehen.

Anlage der Mietsicherheit

Aufgrund der Zweckbestimmung der Kautionsleistung ist diese gemäß § 551 Abs. 3 BGB ist die Kaution vom Vermögen des Vermieters getrennt anzulegen. Der Schutz vor Gläubigern des Vermieters muss gewährleistet sein. Soweit die Kaution als Mietsicherheit kenntlich ist, unterliegt sie einem Pfändungsverbot und im Falle der Insolvenz des Vermieters gemäß § 47 InsO einem Aussonderungsrecht.

Eine Spezifizierung als Mietsicherheit kann durch die Kontobezeichnung deutlich gemacht werden. Dies ist nicht erforderlich, wenn das Konto oder das Sparbuch auf den Namen des Mieters läuft.

Hinsichtlich der Anlageform gehen sie sicher, wenn sie den Kautionsbetrag selbst bei der Bank einzahlen. Bei Übergabe eines Barbetrages an den Vermieter sollte ein Nachweis, d.h. eine Quittung ausgestellt werden.

Die Anlage - so der gesetzlich normierte Grundsatz nach § 551 Abs. 3 BGB - hat bei einem Kreditinstitut zu erfolgen.

Verzinsung der Mietsicherheit

Mit Ausnahme von Studenten- und Jugendwohnheimen (§ 551 Abs. 3 Satz 5 BGB) muss der Vermieter von Wohnraum die Mietsicherheit gemäß § 551 Abs. 3 Satz 1 BGB verzinst anlegen. Das Gesetz bestimmt hierbei wiederum einen Mindestzinssatz. Die der Höhe richtete sich nach der Verzinsung bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz.

Anderweitige Anlageformen und Verzinsungen müssen zwischen den Mietvertragsparteien ausdrücklich vereinbart werden. Gemäß § 551 Abs. 4 BGB ist jedoch eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam.

Kommt der Vermieter seiner Mindestverzinsungspflicht nicht nach, steht dem Mieter grundsätzlich ein Schadensersatzanspruch gegen den Vermieter zu.

Die Verzinsungspflicht ist erst seit 1983 gesetzlich geregelt. Für zuvor abgeschlossene Mietverträge gelten daher folgende Besonderheiten:

• Keine Regelung im Mietvertrag = Verzinsungspflicht nach heutiger Rechtslage
• Regelung zu Verzinsung im Mietvertrag = entsprechend vertraglich vereinbarte Verzinsung
• Verzinsung individual-vertraglich ausgeschlossen = keine Verzinsungspflicht (Art. 229 § 3 Abs. 8 EGBGB)
• Formularvertraglich Verzinsungspflicht ausgeschlossen = Verzinsungspflicht nach heutiger Rechtslage von Anfang an
• Regelung, dass Verzinsung der Kaution aufgrund der Berücksichtigung bei niedriger Miete abgegolten ist = keine Verzinsungspflicht, wenn Nachweis gelingt, dass dies tatsächlich in konkreter Höhe geschehen ist.

Zinsabschlagsteuer auf Mietsicherheit

Im Falle einer Barkaution auf einem Sparkonto des Vermieters bei einer deutschen Bank oder Sparkasse wird auf die Mietkautionszinsen seit 1993 eine Zinsabschlagsteuer in Höhe von 30 Prozent fällig. Die Bank macht darüber selbstständig Meldung beim Finanzamt und führt die Zinsabschlagsteuer ab. Eine Befreiung von der Zinsabschlagsteuer können Sie - wenn das Konto auf den Vermieter läuft - nicht beantragen. Machen Sie die Zinsabschlagsteuer im Rahmen ihrer Einkommenssteuererklärung geltend. Lassen Sie sich dafür von Ihrem Vermieter eine Bescheinigung über die Höhe der angefallenen Zinsabschlagsteuer erteilen. Dazu ist er verpflichtet.

Soweit Konto bzw. Sparbuch auf eigenen Namen - hier: des Mieters - läuft, kann dieser selbst bei der Bank die Befreiung von der Zinsabschlagsteuer beantragen.