Die Mietkaution - Teil 2

Kaution während und bei Beendigung des Mietverhältnisses

Kaution während des Mietverhältnisses

Kontrollrechte

Gerade, wenn dem Vermieter eine Barkaution ausgehändigt wird und er beabsichtigt, diese selbst anzulegen, sollte der Mieter kontrollieren, ob die Mietsicherheit auch pfändungs- und insolvenzsicher, getrennt von anderweitigem Vermögen des Vermieters angelegt worden ist. Bestehen Zweifel, sollte der Mieter das Geldinstitut, die Kontonummer bzw. die Kontobezeichnung hinterfragen. Auf eine entsprechende Mitteilung hat der Mieter einen durchsetzbaren Anspruch. Der Auskunftsanspruch des Mieters umfasst sowohl die grundsätzliche Information, ob die empfangene Mietsicherheit vertragsgemäß angelegt ist als auch die Angabe der Kontodaten und der Kündigungsfrist. Bis zur Erteilung der Auskunft des Vermieters steht dem Mieter ein Zurückbehaltungsrecht an weiteren noch nicht geleisteten Kautionsraten zu.

Kautionsleistung

Der Vermieter kann auch während des laufenden Mietverhältnisses die Erbringung der Mietsicherheit - sofern nicht (vollständig) geleistet - verlangen. Für den Zeitraum nach Beendigung des Mietverhältnisses bis zur Fälligkeit des Rückzahlungsanspruches des Mieters besteht dieser Anspruch jedoch nur dann, wenn er substanziiert vorbringen kann, dass und welche Forderungen ihm aus dem Mietverhältnis gegen den Mieter noch zustehen, z.B. dass eine Nachforderung aus einer Betriebskostenabrechnung zu erwarten ist.

Gemäß § 563 b Abs. 3 BGB unterliegen auch die in einen Mietvertrag eines Verstorbenen eintretenden Personen und die das Mietverhältnis fortsetzenden Erben diesem vermieterseitigen Anspruch, wenn der verstorbene Mieter trotz mietvertraglicher Verpflichtung keine Mietsicherheit geleistet hat.

Auf- und Verrechnung

Grundsätzlich ist der Vermieter berechtigt, sich bereits während des laufenden Mietverhältnisses aus der Mietkaution zu befriedigen. Sollten unstreitige und rechtskräftige Forderungen gegen den Mieter bestehen, kann er diese mit der Kaution verrechnen und sich den entsprechenden Betrag aus der Mietsicherheit erstatten lassen. Zu Lasten des Mieters besteht in diesem Fall eine Nachschusspflicht, d. h. eine Verpflichtung, den Kautionsbetrag wieder bis zur mietvertraglich vereinbarten Höhe (maximal drei Monatsmieten) aufzufüllen. In der Rechtsprechung umstritten ist dabei, ob dies auch für streitige und noch nicht rechtskräftig zuerkannte Forderungen gilt. 

Der Mieter seinerseits kann bis zum Ablauf der zu Gunsten des Vermieters bestehenden angemessenen Überlegungs- und Prüffrist nicht über die Kaution verfügen. Er hat lediglich einen aufschiebend bedingten Anspruch auf Rückzahlung der Kaution. So kann er die Mietsicherheit auch nicht mit etwaigen Forderungen des Vermieters auf- bzw. verrechnen. Die häufige Praxis, die letzten Monatsmieten vor Beendigung des Mietverhältnisses mit der Begründung nicht mehr zu zahlen, der Vermieter solle diese mit der Kaution verrechnen, ist rechtlich nicht zulässig. 

Zinsen

Zugunsten des Mieters besteht vor Fälligkeit der Kautionsrückzahlung kein Anspruch auf Auszahlung der Zinsen. Diese werden dem Mietkautionsbetrag gut geschrieben. Über sie wird dann im Rahmen der Kautionsabrechnung abgerechnet.

Kaution bei Beendigung des Mietverhältnisses

Abrechnung und Rückzahlung

Der Anspruch auf Rückzahlung der Kaution korrespondiert mit dem Anspruch auf Kautionsabrechnung. Sofern der Vermieter das Geld bei einem Kreditinstitut angelegt hat, kann der Mieter einen Nachweis über die Höhe des Betrages, d. h. über die Mietsicherheit und die Zinshöhe - bei Auflösung des Kautionskontos beanspruchen.

Der Anspruch des Mieters auf Rückerstattung der Mietsicherheit entsteht erst nach Beendigung des Mietverhältnisses. Im laufenden Mietverhältnis hat der Mieter weder einen Anspruch auf Teilrückerstattung noch auf Verrechnung der Mietsicherheit. Er ist fällig, wenn der Vermieter zu erkennen gibt, dass seinerseits keine Ansprüche gegen den Mieter mehr bestehen, d. h. wenn er z. B. selbst über die Kaution abgerechnet hat, spätestens jedoch nach Ablauf einer angemessenen Überlegungs- und Prüffrist. Etwas Anderes gilt für den Fall einer unwirksamen Kautionsabrede oder einer sogenannten Übersicherung (vgl. Teil 1 des Artikels in „Mieterschutz" 1/2006). Dann hat der Mieter Anspruch auf Rückerstattung des Kautionsbetrages bzw. der zuviel geleisteten Mietsicherheit bereits während des laufenden Mietverhältnisses.

Der Anspruch auf Rückerstattung der Mietsicherheit besteht bei einer Barkaution in der Rückzahlung des Kautionsbetrages. Bei einem zu Gunsten des Vermieters verpfändeten Sparbuch dagegen ist der Anspruch des Mieters nicht auf Auszahlung des Sparguthabens sondern auf Abgabe der Pfandfreigabeerklärung gegenüber dem kontoführenden Bankinstitut gerichtet. Erst im Falle einer tatsächliche Auszahlung der Kautionssumme an den Vermieter wandelt sich dieser Anspruch in einen direkten Zahlungsanspruch. Bei einer Bürgschaft hat der Bürge Anspruch auf Auskehrung des Zahlbetrages gegen Vermieter. Der Mieter muss sich diesen Anspruch vom Bürgen abtreten lassen, um selbst den Betrag zurück zu erlangen.

Bei mehreren Mietern genügt es, wenn einer der Mieter die Forderung geltend macht. Er kann dann aber lediglich Zahlung an alle verlangen. Anderenfalls ist eine Abtretung des Kautionsrückzahlungsanspruches der Mieter untereinander erforderlich.

Prüf- und Überlegungsfrist

Für die Dauer der angemessenen Prüf- und Überlegungsfrist ist grundsätzlich zunächst eine etwaige mietvertragliche Vereinbarung bezüglich der Kautionsabrechnung entscheidend. Ist im Mietvertrag zwischen den Parteien nichts vereinbart, ist umstritten, welche Frist dem Vermieter zur Prüfung und Abrechnung über die Kaution zuzubilligen ist. Die Rechtsprechung räumt dem Vermieter mindestens drei Monaten ein. Die meisten Gerichten bemessen diesen Zeitraum jedoch länger. Hernach hat der Vermieter binnen sechs Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses über die Kaution abzurechnen und diese rückzuerstatten. In besonderen Fällen, d. h. bei Vorliegen besonderer tatsächlicher Umstände, kann die Prüf- und Überlegungsfrist für die Kautionsabrechnung auch mehr als sechs Monate betragen.

Aufrechnung und Einbehalt

Der Vermieter darf die ihm vom Mieter überlassene Mietsicherheit nach Beendigung des Mietverhältnisses mit allen Ansprüchen aus dem Mietverhältnis aufrechnen. Selbstverständlich sind jedoch vertragliche oder gesetzliche Aufrechnungsverbote zu Lasten des Vermieters zu beachten. So kann es etwa mietvertraglich vereinbart sein, dass lediglich besondere Ansprüche des Vermieters mit der Mietkaution gesichert werden sollen. Einen solche besondere Zweckbestimmung der Mietkaution gilt gemäß § 9 Abs. 5 WoBindG für öffentlich geförderten Wohnraum. Danach dient die vom Mieter überlassene Mietsicherheit lediglich zur Sicherung von Ansprüchen des Vermieters gegen den Mieter aus Schäden an der Wohnung oder wegen unterlassener Schönheitsreparaturen.

Die Mietkaution sichert dabei auch noch nicht fällige Ansprüche, die sich aus dem Mietverhältnis und seiner Abwicklung ergeben, und erstreckt sich damit auf Nachforderungen aus einer nach Beendigung des Mietverhältnisses noch vorzunehmenden Abrechnung der vom Mieter zu tragenden Betriebskosten. Deshalb darf der Vermieter einen angemessenen Teil der Mietkaution bis zum Ablauf der ihm zustehenden Abrechnungsfrist über die Betriebskosten einbehalten, wenn eine Nachforderung zu erwarten ist.

Eine Auf- bzw. Verrechnung der Mietsicherheit ist für den Vermieter auch nach Ablauf der Prüf- und Überlegungsfrist möglich. Ein Aufrechnungsverbot besteht in diesem Fall nicht.

Vermieterwechsel

Sollte im Laufe des Mietverhältnisses die Person des Vermieters gewechselt haben, ist der fällige mieterseitige Anspruch auf Rückerstattung der Mietsicherheit gegen den „neuen" Vermieter zu richten. Dies ist zunächst unabhängig davon, ob dieser die Kaution von dem vorhergehenden Vermieter erhalten hat. Ist die Mietsicherheit von dem „neuen" Vermieter nicht zu erhalten, etwa weil dieser nicht in Besitz des Sparbuches ist, kann sich der Mieter an den „alten" Vermieter halten. Diese Weiterhaftung des früheren Vermieters ist jedoch subsidiär, d.h. der Mieter muss sich zunächst an den „neuen" Vermieter halten.

Mit dem Vermieterwechsel tritt im Falle der Anlage der Mietsicherheit auf einem Sonderkonto des Vermieters grundsätzlich ein gesetzlicher Kontoinhaberwechsel mit der Folge ein, dass der Mieter ebenfalls vom „neuen" Vermieter die Rückzahlung des Mietkautionsbetrages verlangen kann.

Mieterwechsel

Sollte sich die Person des Mieters geändert haben, d. h. die Person des Anlegers der Mietkaution und des letzten Mieter sind nicht mehr identisch, kann der jeweils letzte Mieter die Kautionsrückzahlung verlangen.

Soweit ein Sparkonto bei einem Bankinstitut auf den Namen des aus einem Mietvertrag ausgeschiedenen Mieters läuft, ist zu empfehlen, sich zeitnah mit dem entsprechenden Geldinstitut in Verbindung zu setzen.

Zinsen

Dem Mietkautionsbetrag sind - dies auch bezüglich der Erträge aus besonderen Anlageformen - die tatsächlich erwirtschafteten Zinsen gutzuschreiben. Dies gilt auch dann, wenn sie höher sind als diejenigen, von denen der Gesetzgeber gemäß § 551 Abs. 3 Satz 1 BGB ausgeht. Diese Vorschrift umfasst lediglich eine gesetzlich vorgeschriebene Mindestverzinsungshöhe. 

War die Mietsicherheit entgegen den gesetzlichen Vorschriften nicht verzinslicht angelegt, steht dem Mieter ein Anspruch auf Ersatz des Schadens wegen entgangener Zinsen für den Zeitraum ab Beginn des Mietverhältnisses wenigstens in Höhe der gemäß § 551 Abs. 3 Satz 1 BGB vorgeschriebenen Mindestverzinsung zu.

Zeitschrift "Mieterschutz" Ausgabe 2/2006