Mieterschutzbund Berlin e.V. | "Mieterschutz" | 2006

Wohnungsmodernisierung durch den Vermieter

Das stetig steigende Angebot an Wohnraum und die wachsenden Ansprüche an die Wohnqualität veranlassen in diesem Zusammenhang die Vermieter, Modernisierungen vorzunehmen, um die Mieträume bestmöglich auf dem Wohnungsmarkt zu positionieren.

Grundsätzlich gilt:

Der Vermieter ist in seiner Entscheidung, eine Modernisierung vorzunehmen, grundsätzlich frei. Der Mieter ist grundsätzlich zur Duldung der Modernisierungsmaßnahme verpflichtet. In Ausnahmefällen kann jedoch die Duldung verweigern.

Um Modernisierungen handelt es sich bei
1. Baumaßnahmen zur Wohnwertverbesserung
Schallschutz, sanitäre Einrichtungen, Einbau einer Zentralheizung, Einbau von Isolierglasfenstern, Einbau eines Fahrstuhls, Anbau eines Balkons, Installation einer Türöffner- und Gegensprechanlage
2. Baumaßnahmen zur Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse
Wohnumfeldverbesserungen, Bau von Parkplätzen, Bau von Spielplätzen, Schaffung von Grünanlagen
3. Baumaßnahmen zur Energieeinsparung
Maßnahmen zur Einsparung von Strom- oder Heizenergie, neue Heizungsanlage, Wärmedämmung
4. Baumaßnahmen zur Wassereinsparung
Einbau von Wasseruhren oder Wasserreglern
5. Baumaßnahmen zur Schaffung neuen Wohnraums
Ausbau Dachgeschoss oder einzelner bisher nicht zu Wohnzwecken nutzbarer Nebenräume

In diesen Fällen besteht ein Recht zur Verweigerung der Duldung
1. Vermieter hat die Modernisierung nicht entsprechend der gesetzlichen Vorschriften angekündigt
Der Vermieter muss spätestens 3 Monate vor Beginn der Baumaßnahme die Modernisierung in Textform ankündigen. Der voraussichtliche Beginn, der voraussichtliche Umfang und die voraussichtliche Dauer der Modernisierungsmaßnahme sind anzugeben. Im Übrigen sind vom Vermieter die Arbeiten im Einzelnen wie auch die Höhe der beabsichtigten Mieterhöhung anzuzeigen.
2. Modernisierung stellt für den Mieter eine nicht zu rechtfertigende Härte dar
Bauarbeiten: Heizungseinbau im Winter, Benutzung von Toilette und Küche für Wochen nicht möglich
bauliche Folgen: wegen Umbau des Zuschnitts wird ein Raum so klein, dass er praktisch nicht zu nutzen ist
vorausgegangene Aufwendungen des Mieters: kurz zuvor eingebaute Etagenheizung wird sinnlos
zu erwartende Mieterhöhung: konkretes Einkommen des Mieters unter Berücksichtigung von Wohngeld für erhöhte Miete nicht ausreichend, ABER: Wenn Wohnung allgemein üblichen Zustand gebracht wird, ist Mieterhöhung kein Härtegrund

Zur Verweigerung der Duldung der Modernisierung muss Maßnahmen außerhalb der Wohnung ausdrücklich schriftlich widersprochen werden. Bei Modernisierungsvorhaben innerhalb der Wohnung genügt die Verweigerung des Zutritts.

Sonderfälle von Modernisierungsmaßnahmen

Werden bauliche Änderungen als Modernisierung aufgrund der Vorschrift eines Gesetzes, einer Verordnung oder einer Satzung vorgenommen, müssen diese vom Mieter geduldet werden. Der Vermieter kann auch ohne konkrete Wohnwertverbesserung eine Mieterhöhung fordern.

Eine Mietminderung während der Modernisierungsmaßnahmen ist z.B. wegen erhöhter Lärm- und Schmutzbelästigung möglich.

Kündigt der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen an, hat der Mieter ein Sonderkündigungsrecht. Bis zum Ablauf des auf den Zugang des Modernisierungsankündigungsschreibens folgenden Monats kann das Mietverhältnis zum Ablauf des nächsten Monats gekündigt werden.

Sind vom Mieter infolge einer Modernisierungsmaßnahme Aufwendungen zu machen, z. B. neue Einrichtungen wie Gardinen o. ä., können diese vom Vermieter ersetzt verlangt werden. Auf Verlangen ist vom Vermieter Vorschuss zu leisten.

Solange der Mieter der Modernisierung nicht zugestimmt hat, sollte dieser keine Handwerker in die Wohnung lassen! Das Zulassen tatsächlicher Arbeiten kann als (stillschweigendes) Einverständnis gewertet werden.

Im Falle der Einrüstung des Hauses sollte der Mieter unbedingt seine Versicherung von einem erhöhten Einbruchsrisiko in Kenntnis setzen. Es könnten sonst Probleme bei der Schadensregulierung auftreten.

Mieterhöhung nach Modernisierung

Nach der ersten „Freude" über die umfangreichen Modernisierungsmaßnahmen des Vermieters geht es nun an den Geldbeutel. Der Vermieter möchte seine finanziellen Aufwendungen, die er in die Wohnung des Mieters investiert hat, selbstverständlich auch zurückbekommen. Das kann er jedoch nicht in jedem Umfang und unter allen Umständen tun.

Grundsätzlich gilt:

Der Vermieter kann höchstens 11 Prozent der auf die jeweilige Wohnung entfallenden Modernisierungskosten auf die Jahresmiete umlegen. Die monatliche Mieterhöhung beträgt höchstens 1/12 von 11 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Modernisierungskosten.

Voraussetzung einer Mieterhöhung nach Modernisierung
1.
Es muss durch die Modernisierung zu einer nachhaltigen Gebrauchswerterhöhung der Wohnung gekommen sein.
oder
2.
Durch die Modernisierung haben sich die allgemeinen Wohnverhältnisses tatsächlich auf Dauer verbessert.
oder
3.
Durch die Modernisierung ist eine nachhaltige Einsparung von Energie oder Wasser möglich
Eine Mieterhöhung ist für den Vermieter nicht möglich, wenn

•   eine Duldungspflicht nicht bestand
    Es sei denn, Sie haben ausdrücklich zugestimmt oder „stillschweigend" geduldet.
•   Staffel- oder Indexmiete vereinbart ist
    Achtung: aber Ausnahme bei Indexmiete möglich
•   in Zeitmietverträgen Mieterhöhungen für die Vertragslaufzeit ausgeschlossen sind.

Umfang der Mieterhöhung

Der Vermieter kann maximal 11 Prozent der ihm für die Wohnung entstandenen Aufwendungen auf die Jahresmiete umlegen.

Modernisierungskosten des Vermieter sind neben den reinen Baukosten auch das Architektenhonorar und vom Vermieter erbrachte Eigenleistungen.

Keine Modernisierungskosten und damit nicht umlagefähig sind:

•   Erschließungskosten,
•   Kreditzinsen,
•   Notarkosten,
•   Grundbuchgebühren,
•   Verwaltungskosten,
•   Mietausfallzahlungen,
•   Schadensersatzzahlungen.

„Versteckte" Reparaturarbeiten sind vom Vermieter zu tragen. Kosten für den Erhalt der Mietsache, also Reparaturkosten, sind keine Modernisierungskosten und daher heraus zu rechnen. Notfalls muss eine Schätzung der Reparaturkosten vorgenommen werden.

Tipp:

Der Vermieter muss erhaltende staatliche Zuschüsse, Drittmittel oder finanzielle Vorteile durch zinsgünstige Darlehen abziehen.

Ihr Vermieter kann nach einer durchgeführten Modernisierung wahlweise folgende Möglichkeiten einer Mieterhöhung geltend machen:
1. ausschließlich 11 Prozent Modernisierungsumlage
keine Kappungsgrenze, keine Wartefrist, keine Zustimmung
2.
ausschließlich Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete auf Basis des modernisierten Wohnraums
Kappungsgrenze, Wartefrist, Zustimmung
3.
11 Prozent- Modernisierungsumlage + Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete auf Basis des modernisierten Wohnraums
oder
Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete auf Basis des nicht modernisierten Wohnraums + 11 Prozent-Modernisierungsumlage
Kappungsgrenze, Wartefrist, Zustimmung jeweils für die Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete
Form und Frist der Mieterhöhung

Auf eine Modernisierung folgt nicht automatisch eine Mieterhöhung. Der Gesetzgeber hat dem Vermieter in einem solchen Fall lediglich die Möglichkeit eröffnet, eine Mieterhöhung vorzunehmen.

Der Vermieter muss die Erhöhung der Miete in Textform erklären. Im Mieterhöhungsschreiben muss er die tatsächlich durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen einzeln aufführen. Ein Verweis auf das Modernisierungsankündigungsschreiben kann jedoch genügen. Die Kosten sind einzeln aufzuschlüsseln, die konkreten Modernisierungskosten zu berechnen und die Höhe der Umlage (maximal 11 Prozent) heraus zu rechnen.

Beginn der Mieterhöhung

Die erhöhte Miete ist mit Beginn des 3. Monats nach Zugang der Mieterhöhungserklärung zu zahlen (Beispiel: Zugang der Mieterhöhungserklärung im Mai - erhöhte Miete ab 1. August).

Hat der Vermieter in seiner Modernisierungsankündigung die voraussichtliche Erhöhung der Miete nicht mitgeteilt bzw. weicht die nunmehr berechnete Mieterhöhung von dem zuvor angekündigten Betrag um mehr als 10 Prozent nach oben ab, verschiebt sich der Beginn der Mieterhöhung um weitere 6 Monate nach hinten.

In Fällen angekündigter Modernisierungsarbeiten empfehlen wir dringend die Beratung durch den Mieterschutzbund Berlin e.V.!

Zeitschrift "Mieterschutz" Ausgabe 3/2006