Nachmessen ! - Wie groß ist Ihre Wohnung tatsächlich?

- Wohnfläche und Wohnflächenverordnung

Nach einer umfassenden Studie der Dekra sind viele Immobilien in Deutschland kleiner als in den jeweiligen Kauf- oder Mietverträgen angegeben. In 80 Prozent der untersuchten Wohnungen wich die tatsächliche von der vertraglich vereinbarten Fläche ab. Davon wiederum waren 75 Prozent der Wohnungsflächen kleiner als im Vertrag angegeben.

Dieses Ergebnis könnte bedeuten, dass viele Mieter möglicherweise in der Vergangenheit zu viel Miete zahlten. Und nicht nur dies: Auch bei Mieterhöhungen und Betriebskostenabrechnungen spielt die Wohnfläche eine erhebliche Rolle.

Der Bundesgerichtshof (BGH) stellt am 24.3.2004 in seinen Entscheidungen VIII ZR 133/03 und VIII ZR 295/03  wie folgt fest:

Weist eine gemietete Wohnung eine Wohnfläche auf, die mehr als 10 % unter der im Mietvertrag angegebenen Fläche liegt, stellt dieser Umstand grundsätzlich einen Mangel der Mietsache im Sinne des § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB dar, der den Mieter zur Minderung der Miete berechtigt. Einer zusätzlichen Darlegung des Mieters, daß infolge der Flächendifferenz die Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch gemindert ist, bedarf es nicht.

Weicht also Ihre tatsächliche um mindestens 10 Prozent von der im Mietvertrag benannten Wohnfläche ab, sind Sie minderungsberechtigt. Sollten Sie aufgrund der zu groß angegebenen Fläche Überzahlungen vorgenommen haben, können Sie diese grundsätzlich zurück verlangen.

Ist die tatsächliche Wohnfläche weniger als 10 Prozent kleiner als im Mietvertrag angegeben, kann dennoch ein beeinträchtigender erheblicher Mangel im Sinne des § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB vorliegen. Dies nämlich, wenn der Mieter eine konkrete Wohnwertbeeinträchtigung nach weisen kann.

Vorgenanntes gilt - so der BGH in seinem Urteil vom 4.5.2005 - XII ZR 254/01 - auf für die Geschäftsraummiete.

Nachfolgend wollen wir Ihnen einige Anhaltspunkte für die Ermittlung der korrekten Wohnfläche geben.

Nach welchen gesetzlichen Bestimmungen ist die Wohnfläche zu ermitteln?

Die Wohnfläche ist anhand der Vorschriften der Wohnflächenverordnung zu ermitteln. Diese gilt ausdrücklich für den geförderten Wohnungsbau; dürfte aber auch auf den preisfreien Wohnungsmarkt anwendbar sein. Im Hinblick auf gemietete Einfamilienhäuser ändert sich hieran nichts. Auf Gewerberaummietverhältnisse ist die Wohnflächenverordnung nicht anwendbar (§ 2 Abs. 3 Nr. 3 WoFlV).

Wie kann ich die mietvertraglich vereinbarte Wohnfläche erkennen?

Zunächst entscheidend ist die ausdrückliche Vereinbarung im Mietvertrag. In den meisten Fällen ist eine konkrete Wohnungsgröße in m² angegeben. Dabei spielt es keine Rolle, ob es sich dabei um eine ca.-Angabe handelt. Ist keine Wohnfläche im Mietvertrag vereinbart, gilt die in der Betriebskostenabrechnung oder der Mieterhöhung angegebene Fläche als vereinbart. Gegebenenfalls kann auch auf die Wohnungsanzeige oder das Maklerexposé zurück gegriffen werden.

Was gehört zur Wohnfläche?

Die Wohnfläche einer Wohnung umfasst die Grundflächen der Räume, die ausschließlich zu dieser Wohnung gehören. Dazu gehören auch die Grundflächen von Wintergärten, Schwimmbädern und ähnlichen nach allen Seiten geschlossenen Räumen; Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen, wenn diese Räume ausschließlich zu der Wohnung gehören.

Was gehört nicht zur Wohnfläche?

Zur Wohnfläche gehören nicht die Grundflächen von Zubehörräumen wie z.B. Keller, Abstell- oder Kellerersatzräume außerhalb der Wohnung, Waschküchen, Bodenräume, Trockenräume, Heizungsräume, Garagen.

Ebenfalls nicht in die Wohnflächenberechnung einzubeziehen sind die Grundflächen von Räumen, die nicht den an ihre Nutzung zu stellenden Anforderungen des Bauordnungsrechts genügen.

Wie bemisst sich die Grundfläche?

Die Grundfläche ist nach dem lichten Maß zwischen den Bauteilen zu ermitteln. Es ist dabei jeweils von der Vorderkante des Bauteils auszugehen.

Einzubeziehen sind Tür- und Fensterbekleidungen, Tür- und Fensterumrahmungen, Fuß-, Sockel- und Schrammleisten, Öfen, Heiz- und Klimageräte, Herde, Bade- und Duschwannen sowie andere fest eingebaute Gegenstände, freiliegende Installationen, Einbaumöbel, nicht ortsgebundene versetzbare Raumteiler.

Bei der Ermittlung der Grundfläche außer Betracht bleiben die Grundflächen von Schornsteinen, Vormauern, Bekleidungen, freistehenden Pfeilern und Säulen, wenn sie eine Höhe von mehr als 1,50 m aufweisen und ihre Grundfläche mehr als 0,1 m² beträgt.

Ebenfalls nicht einzubeziehen sind die Grundflächen von Treppen mit über drei Steigungen und deren Treppenabsätze, Türnischen, Fenster- und offenen Wandnischen, die nicht bis zum Fußboden hinunter reichen oder die bis zum Fußboden herunter reichen jedoch nicht tiefer als 0,13 m sind.

Die Grundflächen von Räumen und Raumteilen mit einer lichten Höhe von 2 m sind vollständig, von Räumen mit einer lichten Höhe von mindestens 1m und weniger als 2 m sind zur Hälfte anzurechnen.

Unbeheizte Wintergärten, Schwimmbäder und ähnliche nach allen Seiten geschlossene Räume sind zur Hälfte zu berücksichtigen.

Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen sind in der regel zu einem Viertel, höchstens jedoch zur Hälfte anzurechnen.

Was sind die rechtlichen Konsequenzen?

Grundsätzlich ist in einer Betriebskostenabrechnung und einer Mieterhöhungen immer die tatsächliche Wohnfläche zu berücksichtigen. Betriebskostenabrechnungen sind zu korrigieren.

Ist die tatsächliche Wohnfläche mindestens 10 Prozent kleiner als die mietvertraglich vereinbarte Wohnfläche steht dem Mieter ein Minderungsrecht nach § 536 BGB zu. Dies im Übrigen bis an die Grenze der Verjährung auch für die Vergangenheit. Sie können einen Anspruch auf Rückzahlung überzahlter Mieten geltend machen.

Die häufigsten Irrtümer

1.
Viele Mieter, aber auch gestandene Juristen mit Erfahrung, haben sich von dem Begriff Wohnflächenverordnung irreführen lassen und angenommen, dass es nur um die Flächen einer Wohnung geht, die zum Wohnen geeignet sind. Da Nebenräume, wie Abstellkammern, Besenkammer und ähnliches nicht die Anforderungen an Wohnraum nach der Bauordnung erfüllen, wäre die Wohnfläche in vielen Fällen deutlich geringer als die im Mietvertrag korrekt angegebene Wohnfläche.

Da aber schon nach der bisherigen Rechtslage solche Nebenräume zur Wohnflächen dazugerechnet werden, müsste es eigentlich korrekt heißen: Wohnungsflächenverordnung. Das lässt sich kaum aussprechen, weshalb sich der Verordnungsgeber zu dem gefälligen Ausdruck Wohnflächenverordnung durchgerungen hat.

2.
Verbreitet findet sich die Ansicht, dass die Wohnflächenverordnung nun für alle Wohnungen gelten soll.

Zunächst einmal gilt sie nur ausdrücklich für den geförderten Wohnungsbau, schließlich ist die Verordnung auch Nachfolgerin von Teil IV der 2. Berechnungsverordnung, Überschrift Wohnflächenberechnung. Die drei Paragraphen 42, 43 und 44 der 2. Berechnungsverordnung wurden immer auch im freifinanzierten Wohnungsbau beachtet, was auch mit der neuen Verordnung so bleiben soll, jedoch unter gewissen Einschränkungen, über die es ebenfalls schon Irrtümer gibt.

3.
Vielfach wird die Ansicht geäußert, dass die neue Wohnflächenverordnung auch für Mietverhältnisse im freifinanzierten Wohnungsbau gelten soll, welche vor Inkrafttreten der Verordnung abgeschlossen worden sind. Für den geförderten Wohnungsbau ist in § 5 der Wohnflächenverordnung ausdrücklich geregelt, dass es beim geförderten Wohnungsbau bei der alten Berechnung bleibt, wenn diese vor dem 31. Dezember 2003 vorgenommen wurde. Das gilt im Prinzip auch für den freifinanzierten Wohnungsbau, doch können sich die Mietparteien aufgrund der Privatautonomie einvernehmlich darüber hinwegsetzen und auch bei länger bestehenden Mietverhältnissen die Wohnfläche nach der neuen Verordnung bestimmen. Dies geht jedoch nur im beiderseitigen Einvernehmen, sodass niemand den anderen zu einer Änderung zwingen kann.

4.
Nach der neuen Wohnflächenverordnung sind die Grundflächen von Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen in der Regel zu einem Viertel, höchstens jedoch zur Hälfte, anzurechnen. Deshalb glauben viele Mieter, im Hinblick auf Mieterhöhungen und Betriebskostenabrechnungen dadurch etwas sparen zu können, dass die Balkonfläche nur noch zu einem Viertel berücksichtigt werden darf. Bei alten Verträgen kann der Mieter jedoch eine solche Änderung nicht durchsetzen, es verbleibt bei der bisherigen Regelung. Im Prinzip handelt es sich um gar keine wirkliche Änderung der Vorschrift, denn schon bisher nahm die Rechtsprechung an, dass ein Balkon ohne große Vorteile nur mit einem Viertel angerechnet werden dürfe. Die neue Verordnung hat dies nur etwas im Wortlaut präzisiert.

5.

Der letzte Irrtum hat nichts direkt mit der Wohnflächenverordnung zu tun, wohl aber mit der Wohnfläche als solcher. Es geht um die Abweichung der vereinbarten Wohnfläche zur tatsächlichen, und zwar um mehr als 10 %.

Da ein Fehler grundsätzlich in der Abweichung von der Ist-Beschaffenheit liegt, berechnen die Mieter die magischen 10 % von der tatsächlichen Fläche aus, was jedoch leider falsch ist. Der Bundesgerichtshof berechnet nämlich die Abweichung von der vereinbarten größeren Wohnfläche zur geringeren tatsächlichen Fläche, nimmt also als Basis für die Berechnung der Prozente den größeren Wert. Dadurch werden die 10 % schwerer erreicht, wie folgendes Beispiel verdeutlichen soll:

Vereinbarte Wohnfläche: 76 m²,
Tatsächliche Fläche: 68,5 m²
Differenz: 7,5 m².

Die Abweichung nach der Anschauung des BGH beträgt nur 9,9 %, reicht also nicht aus, um den Mietzins entsprechend senken zu können. Dagegen wären die 7,5 m², gemessen an der tatsächlichen Fläche von 68,5 m², 10,9 % Abweichung.

Immerhin kann der Mieter verlangen, dass bei Mieterhöhungen und bei Betriebskostenabrechnungen die tatsächliche Fläche herangezogen wird. Ein persönliches Aufmaß des Mieters muss der Vermieter jedoch nicht akzeptieren, auch wenn der Mieter versichert, dass nach der Wohnflächenverordnung oder nach den früheren Vorschriften angefertigt zu haben. Eher schon werden private Aufmaße durch einen Architekten, welche vom Mieter beauftragt wurden, vom Vermieter akzeptiert, jedoch sind die Kosten dafür nicht unbeträchtlich. Ein gerichtliches Gutachten zur Wohn fläche ist jedoch in der Regel zwei bis dreimal teurer.

In diesem Zusammenhang noch ein letzter kleiner Irrtum:

Die Abweichung von mehr als 10 % nützt dem Mieter dann nichts, wenn im Mietvertrag Klauseln zur Wohnfläche enthalten sind, die, in welcher Form auch immer, eine Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter über die Wohnfläche enthalten. Das soll auch im frei finanzierten Wohnungsbau die 10 %-Formel ausschalten.

Unser TIPP:

Messen Sie Ihre Wohnfläche einmal nach! Nehmen Sie sich die Zeit und gehen Sie mit einem  Maßband oder Zollstock bewaffnet durch Ihre Wohnung. Angesichts der Ergebnisse der Studie der Dekra und unter Berücksichtigung der obergerichtlichen Rechtsprechung kann sich dies für Sie lohnen!

Zur Erleichterung der Ausmessungen können Sie Ultraschall- oder Lasermessgeräte im Internet, Baumärkten oder Elektrofachgeschäften erwerben.

Darüber hinaus besteht die Möglichkeit, einen Gutachters der Dekra zu beauftragen. Der Dekra-Sachverständiger führt eine Ortsbegehung inklusive Vermessung der Raumgrößen des Objektes durch und erstellt einen schriftlichen Bericht über das Messergebnis.

Bei der Dekra würden hier folgende Kosten anfallen:

 Einfamilienhaus bis 150 m² Wohn- und Nutzfläche     580,13 €
 Mehrfamilienhaus (2 - 6 Wohneinheiten)
     1. Wohneinheit                                                       410,55 €
      jede weitere Wohneinheit                                      226,10 €
 Wohnung bis 100 m²                                                  410,55 €
 Wohnung bis 200 m²                                                  580,12 €

Alle Preis inklusiver Mehrwertsteuer. Die Auftragserteilung kann direkt online über www.dekra.de erfolgen.

Zeitschrift "Mieterschutz" Ausgabe 1/2007