Mietspiegel 2007 veröffentlicht

Kürzlich wurde der Berliner Mietspiegel 2007, der den Stichtag 1. Oktober 2006 hat, der Öffentlichkeit vorgestellt. Vorher hatten der Mieterschutzbund Berlin, die Berliner Mietergemeinschaft und der Berliner Mieterverein unter Protest den Mietspiegelarbeitskreis verlassen. Sie haben den neuen Mietspiegel nicht anerkannt, was dessen Gültigkeit jedoch nicht berührt.

Der Hauptgrund für den Auszug der Mieterverbände besteht darin, dass die zuständige Senatorin für Stadtentwicklung, Ingeborg Junge-Reyer, erneut eine variable 4/5-Spanne für die Bereinigung des Mietspiegels von Extremwerten angewandt hat. Damit erhalten die Vermieter einen zusätzlichen Mieterhöhungsspielraum, denn vom oberen Bereich der erhobenen Werte wurden lediglich 1/10 abgeschnitten. Dies ist angesichts der sowieso schon eingetretenen erheblichen Bewegung der Mieten nach oben, nicht vertretbar. Die Mieterorganisationen hatten sich demgegenüber dafür ausgesprochen, die Spanne der erhobenen Mietwerte bereits bei 2/3 zu kappen. Dann wäre vom oberen und unteren Bereich der Mietwerte jeweils 1/6 abgeschnitten worden.

Durch Ausweitung der Spannen auf bis zu 4/5 der erhobenen Mietwerte ergeben sich im Vergleich zur 2/3-Spanne Differenzen von bis zu 1,02 €/m²/Monat, die mieterhöhend wirken können. In fast 70 Prozent der Felder des Mietspiegels 2007 führt die Ausweisung der 4/5-Spanne zu einer Erhöhung der Höchstwerte. Davon sind ca. 80 Prozent der etwa 900.000 freifinanzierten Wohnungen betroffen. Starke Auswirkungen sind auch bei den Altbauwohnungen der Baualtersklasse bis 1918 festzustellen. In diesem Bereich ist die Streuung der Mieten als Folge von Modernisierungsarbeiten, die mieterhöhend wirksam wurden, besonders groß. Festzustellen sind hier Differenzen von bis zu 0,61 €/m²/Monat.

Im Vergleich zum Mietspiegel 2005 sind die Mieten um mehr als 5 Prozent gestiegen. In den sechs stärksten Baualtersklassen, die 85 Prozent des gesamten Wohnungsbestandes darstellen, beträgt die Steigerung sogar deutlich mehr als 6 Prozent.

Die Senatorin Junge-Reyer hatte ihre Auffassung, die 4/5-Spanne beizubehalten, damit begründet, eine Abweichung stelle einen Methodenwechsel dar und könne die Qualität des Mietspiegels als rechtssicheres Instrument gefährden. Die Mieterverbände hatten entgegnet, dass zahlreiche andere Mietspiegel (z.B. Hamburg, Leipzig und Worms) eine 2/3-Spanne ausweisen. Auch die Hinweise der Bundesregierung zur Erstellung von Mietspiegeln gehen davon aus, dass bei "Tabellenmietspiegeln häufig eine 2/3-Spanne als üblich angesehen" wird. Die Ausweisung einer 2/3-Spanne wäre also zulässig. Ein Methodenwechsel wäre nicht erfolgt, weil das zur Erstellung bzw. Fortschreibung des Mietspiegels angewendete "Handwerkszeug" gleich geblieben wäre. Es wäre bloß am Ende der Erhebungs- und Auswertungsvorgänge einer größeren Zahl von erhobenen Mietwerte nicht berücksichtigt worden. Dass dies unzulässig sein soll, ist nicht erkennbar. Im Übrigen war in Westberlin ein 2/3-Mietspiegel von 1987 - 2000 gängige Praxis.

Den Mietspiegeln 1997, 1999 und 2000 für den Ostteil Berlins war nicht die 2/3-Spanne zu Grunde gelegt worden. Grund hierfür war, dass als Folge der Mietpreisbindung eine nur geringe Spreizung der Mietwerte feststellbar war und deshalb keine Möglichkeit gesehen wurde, zu viele Mietwerte auszusondern. Dafür gab es aber bereits für den Mietspiegel 2003 keine Notwendigkeit mehr. Eine Umstellung erfolgte jedoch nicht mehr. Vielmehr verblieb es bei der variablen 4/5-Spanne. Sämtliche Proteste der Mieterverbände blieben leider erfolglos.

In der Beratungspraxis auch unseres Vereins ist bereits zu beobachten, dass vermehrt Mitglieder in Bezug auf Mieterhöhungsverlangen, die die 20-prozentige Kappungsgrenze ausschöpfen, Rat suchen.

Zeitschrift "Mieterschutz" Ausgabe 3/2007