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Hinweise zum Berliner Mietendeckel


Nachfolgend geben wir einen Überblick, wie die Mietobergrenzen nach MietenWoG Bln berechnet werden und welche rechtlichen und praktischen Möglichkeiten im Falle eines Verstoßes gegen den sogenannten Mietendeckel gegeben sind.

Diese rechtlichen Hinweise ersetzen keine Rechtsberatung!

Anwendungsbereich

Das MietenWoG Bln ist für den Bereich der Wohnraummiete anzuwenden.

Ausgenommen davon ist allerdings

  • Wohnraum des öffentlich geförderten Wohnungsbaus,

  • Wohnraum, für den Mittel aus öffentlichen Haushalten zur Modernisierung und Instandsetzung gewährt wurden und der einer Mietpreisbindung unterliegt,

  • Wohnraum, der ab dem 1. Januar 2014 erstmalig bezugsfertig wurde oder im Einzelfall sonst dauerhaft unbewohnbarer und unbewohnter ehemaliger Wohnraum, der mit einem dem Neubau entsprechenden Aufwand zu Wohnzwecken wiederhergestellt wird,

  • Wohnraum in einem Wohnheim und

  • Wohnraum, den eine juristische Person des öffentlichen Rechts oder ein anerkannter privater Träger der Wohlfahrtspflege zur Überlassung an Personen mit dringendem Wohnbedarf, mit Pflege- oder Teilhabebedarf mietet oder vermietet.

Miete nach MietenWoG Bln

Gemäß § 3 Absatz 5 MietenWoG Bln ist unter Miete im Sinne dieser gesetzlichen Regelung die Nettokaltmiete einschließlich aller Zuschläge, z.B. für Untervermietung oder Möblierung, zu verstehen. Umgehen die Vermieter bei der Mietpreisbremse die gesetzliche Mietpreisbegrenzung noch durch Vereinbarung ergänzender Zuschläge (z.B. für Kellernutzung, Gartenanteil, Küchennutzung), soll das beim Mietendeckel nicht möglich sein. Bis auf die Betriebs- und Heizkosten unterliegen alle anderen einzelnen Mietbestandteile als Gesamtbetrag dem MietenWoG.

Überhöhte Miete

Eine überhöhte Miete ist gemäß § 5 Absatz 1 MietenWoG Bln verboten.

Die Miete gilt dann als überhöht, wenn sie die nach den weiteren Vorgaben des MietenWoG Bln zu bestimmende Mietobergrenze um mehr als 20 Prozent überschreitet. Für Wohnraum in Gebäuden mit nicht mehr als zwei Wohnungen erhöht sich die Mietobergrenze um 10 Prozent.

Die Berechnung der Mietobergrenzen erfolgt anhand der Vorgaben aus den §§ 5 bis 7 MietenWoG Bln. Sie ist nicht an den Berliner Mietspiegel geknüpft sondern das MietenWoG Bln stellt eine eigene Berechnungsgrundlage dar. Eine Mietspiegelabfrage ist mithin nicht erforderlich und dient allenfalls der Prüfung des § 556d BGB (Mietpreisbremse), woraus sich parallel (weitere) Ansprüche für den Mieter ergeben können. 

Berechnung der Mietobergrenzen

Für die Berechnung der Mietobergrenze wird in Anlehnung an den Berliner Mietspiegel 2013 (Mietenniveau 2012) je nach Zeitpunkt der erstmaligen Bezugsfertigkeit und Ausstattung zunächst ein Ausgangswert angenommen. Hinzu gesetzt werden im Weiteren sodann Zu- oder Abschläge.

Gemäß § 6 Abs. 1 MietenWoG Bln sind folgende Ausgangswerte anzunehmen:

 

Nummer

Erstmalige Bezugsfertigkeit der Wohnung und Ausstattung

Mietpreis pro Quadratmeter

1.

bis 1918 mit Sammelheizung und mit Bad

6,45 Euro

2.

bis 1918 mit Sammelheizung oder mit Bad

5,00 Euro

3.

bis 1918 ohne Sammelheizung und ohne Bad

3,92 Euro

4.

1919 bis 1949 mit Sammelheizung und mit Bad

6,27 Euro

5.

1919 bis 1949 mit Sammelheizung oder mit Bad

5,22 Euro

6.

1919 bis 1949 ohne Sammelheizung und ohne Bad

4,59 Euro

7.

1950 bis 1964 mit Sammelheizung und mit Bad

6,08 Euro

8.

1950 bis 1964 mit Sammelheizung oder mit Bad

5,62 Euro

9.

1965 bis 1972 mit Sammelheizung und mit Bad

5,95 Euro

10.

1973 bis 1990 mit Sammelheizung und mit Bad

6,04 Euro

11.

1991 bis 2002 mit Sammelheizung und mit Bad

8,13 Euro

12.

2003 bis 2013 mit Sammelheizung und mit Bad

9,80 Euro

Zu- und Abschläge

Zu den vorstehenden tabellarischen Obergrenzen werden Zu- und Abschläge berechnet. Diese sind parallel zu prüfen und letztlich bei der Berechnung zu berücksichtigen.

Wohnlage

Zur Berücksichtigung der Wohnlage werden folgende Zu- bzw. Abschläge berücksichtigt:

    • einfache Wohnlage     Abschlag     0,28 Euro pro Quadratmeter
    • mittlere Wohnlage      Abschlag      0,09 Euro pro Quadratmeter
    • gute Wohnlage           Zuschlag      0,74 Euro pro Quadratmeter


Die Wohnlagenzuordnung erfolgt durch Rechtsverordnung der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen. Diese Verordnung war zum Zeitpunkt des Redaktionsschlusses noch nicht erlassen. Sie ist für den 22.11.2020 angekündigt. Derweil kann die Wohnlage anhand des Straßenverzeichnisses zum Mietspiegel 2019 bestimmt werden.

Moderne Ausstattung

Für Wohnraum mit moderner Ausstattung kann sich die Mietobergrenze ebenfalls erhöhen. Der Zuschlag liegt dann bei 1,00 Euro pro Quadratmeter. Dazu müssen wenigstens drei der nachfolgenden fünf Merkmale vorliegen:

  1. schwellenlos von der Wohnung und vom Hauseingang erreichbarer Personenaufzug,
  2. Einbauküche,
  3. hochwertige Sanitärausstattung,
  4. hochwertiger Bodenbelag in der überwiegenden Zahl der Wohnräume,
  5. Energieverbrauchskennwert von weniger als 120 kWh/(m² a).

 

Während es bei den Merkmalen zu 1., 2. und 5. einfacher zu beurteilen sein sollte, ob diese gegeben sind oder nicht, lassen die Merkmale zu 3. und 4. einen umfassenderen Beurteilungsspielraum zu. Insbesondere die Voraussetzung der Hochwertigkeit kann streitig sein. Konkret werden solche unbestimmten Rechtsbegriffe durch die Rechtsprechung ausgefüllt. Zum MietenWoG Bln liegen dazu natürlich noch keine Urteile vor. Da die Formulierung dieser Ausstattungsmerkmale den Vorgaben aus der Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung zum Berliner Mietspiegel 2019 entspricht, wird man wohl auf die gerichtlichen Entscheidungen hierzu zurückgreifen können.

Ergänzend ist auf die Ausführungsvorschriften zum Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (AV-MietenWoG Bln) vom 2. April 2020 zu verweisen:

Schwellenlos von der Wohnung und vom Hauseingang erreichbarer Personenaufzug

Der Personenaufzug muss von der Wohnung und vom Hauseingang schwellenlos erreichbar sein, wobei Barrieren von maximal 2 cm Höhe zulässig sind. Es kann auch mehr als eine Barriere geben; jede darf dabei nur maximal 2 cm hoch sein und die Barrieren dürfen nicht direkt hintereinanderliegen. Als Kriterium für das Merkmal gilt, dass keine unüberwindlichen Barrieren für einen Rollstuhl bzw. Rollator vorhanden sind.

Einbauküche

Eine Einbauküche beinhaltet Ober- und Unterschränke, Herd oder Kochfeld und Backofen, Dunstabzugshaube und Spüle.

Hochwertige Sanitärausstattung

Die Sanitärausstattung in Bad und WC (Badewanne, Dusche und Waschbecken einschließlich Armaturen, Toilette) muss hochwertig sein. Hochwertig bezieht sich auf die Qualität des Materials und dessen aufwändige Verarbeitung sowie den Preis. Auch besondere Ausführungen (z.B. Rund- oder Eckbadewanne, Whirlpool) deuten auf Hochwertigkeit hin.

Hochwertiger Bodenbelag

Hochwertiges Parkett, Naturstein, Kunststein, Fliesen oder gleichwertiger Boden/- belag in der überwiegenden Zahl der Wohnräume. Der entsprechende Bodenbelag muss sich deutlich von einem Standardbodenbelag hinsichtlich Qualität und Preis unterscheiden und in mehr als 50 Prozent der Wohnräume (ohne Küche und Bad/WC) vorhanden sein. Hochwertig bezieht sich auf Qualität (z.B. hohe Abrieb-und/oder Trittfestigkeit des Bodenbelags, den Aufbau bzw. die Dicke bei Parkett) und Preis.

Energieverbrauchskennwert von weniger als 120 kWh/ (m²a)

Der Energieverbrauchskennwert muss kleiner sein als 120 kWh/(m²a). Der Wert bezieht sich auf Energie für Heizung und Warmwasser. Bei dezentraler Warmwasserversorgung sind vor der Würdigung des Merkmals 20 kWh/(m²a) auf den ausgewiesenen Energiekennwert aufzuschlagen. Bei Vorliegen eines Endenergiebedarfskennwertes ist die Energieverbrauchskennwert-Grenze um 20 % zu erhöhen – es gilt in diesem Fall ein Grenzwert von 144 kWh/(m²a), der unterschritten werden muss. Die Nachweispflicht obliegt den Vermieterinnen und Vermietern.

Modernisierung

Eine Überschreitung der Mietobergrenze kann auch im Falle eine vom Vermieter nach Inkrafttreten des MietenWoG Bln durchgeführten Modernisierung eintreten. Das gilt für Modernisierungs-maßnahmen

  1. auf Grund einer gesetzlichen Verpflichtung,
  2. zur Wärmedämmung der Gebäudehülle, der Kellerdecke, der obersten Geschossdecke oder des Daches,
  3. zur Nutzung erneuerbarer Energien,
  4. zur energetischen Fenstererneuerung,
  5. zum Heizanlagenaustausch mit Heizanlagenoptimierung,
  6. zum Aufzugsanbau oder
  7. zum Abbau von Barrieren durch Schwellenbeseitigung, Türverbreiterung oder Badumbau.


Eine solche Modernisierungsmaßnahme muss der Vermieter der Investitionsbank Berlin elektronisch oder schriftlich anzeigen. Der Zuschlag darf maximal bei 1,00 Euro pro Quadratmeter liegen. Diese Obergrenze gilt auch dann, wenn der Vermieter während der Dauer der Geltung des Mietendeckels mehrfach modernisiert.

Härtefälle

Stellt die Begrenzung der Miethöhe für den Vermieter eine unbillige Härte dar, kann er sich an die Investitionsbank Berlin wenden. Auf entsprechenden Antrag kann diese eine höhere als die nach §§ 3 bis 6 MietenWoG Bln zulässige Miete genehmigen. Dies jedenfalls dann, wenn dies aus Gründen, die nicht im Verantwortungsbereich des Vermieters liegen, erforderlich ist. Die Genehmigungskriterien werden von der für das Wohnungswesen zuständigen Senatsverwaltung in einer Rechtsverordnung festgelegt. Wird eine höhere Miete genehmigt kann der Mieter seinerseits bei der Investitionsbank Berlin einen Mietzuschuss beantragen. Der Mietzuschuss wird maximal in Höhe des die Mietobergrenze überschreitenden Betrages gewährt.

Anpassung der Mietobergrenzen

Die für das Wohnungswesen zuständige Senatsverwaltung ist verpflichtet, die Obergrenzen zur Bestimmung der monatlich zulässigen Miete nach Ablauf von jeweils zwei Jahren nach dem Inkrafttreten dieses Gesetzes zum Zwecke der Anpassung an die allgemeine Reallohnentwicklung im Land Berlin durch Rechtsverordnung fortzuschreiben (§ 6 Abs. 5 MietenWoG Bln). 

Rechtliche Durchsetzbarkeit

Überschreitet die von Ihnen gezahlte Miete die berechnete Obergrenze mehr als 20 Prozent, ist die Miete abzusenken. Diesen Umstand müssen die Vermieter selbstständig berücksichtigen. Tut er dies nicht von sich aus, sollte der Mieter aktiv werden.

Mieter sollten zunächst Kontakt zu ihrem Vermieter aufnehmen, das Ergebnis der Berechnung mitteilen und ihn unter Fristsetzung zur Bestätigung der Absenkung der Miethöhe auffordern. Sollte die zulässige Miethöhe nach MietenWoG zwischen den Mietvertragsparteien streitig sein, bestehen mehrere rechtliche Möglichkeiten.

1. Einschaltung des Mieterschutzbundes Berlin e.V.

Nehmen Sie auch dieser Thematik gern unsere Rechtsberatung in Anspruch! Wir berechnen mit Ihnen die zulässige Miethöhe und führen auch Korrespondenz mit der Vermieterseite! Häufig bewirkt dies bereits ein Einlenken des Vermieters.

2. Einschaltung der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung

Es ist auch möglich, die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung zu kontaktieren und den möglichen Verstoß gegen das MietenWoG Bln dort anzuzeigen. Kontaktmöglichkeiten finden Sie www.mietendeckel.berlin.de. Die Senatsverwaltung kann – je nach Ausübung des Ermessensspielraums - Auskunft erteile oder auch einen Verwaltungsakt zur Höhe der nach MietenWoG Bln zulässigen Miete erlassen. Ist Letzteres der Fall ist mit Zugang des Bescheides die Miete gesenkt. Selbstverständlich besteht für den Vermieter die Möglichkeit des Widerspruchs. Für die ebenfalls bestehende Möglichkeit der Durchsetzung zivilrechtlicher Ansprüche kann die Einschaltung der Verwaltung hilfreich sein.

3. Einschaltung der zivilen Gerichtsbarkeit

Selbstverständlich besteht auch die Möglichkeit, den Vermieter im Falle von Streitigkeiten über die Höhe der nach MietenWoG Bln zulässigen Miete auf zivilrechtlichem Weg in Anspruch zu nehmen. Eine Klage vor dem Amtsgericht auf Feststellung der zulässigen Miethöhe, gegebenenfalls verbunden mit der Geltendmachung der Rückforderung etwaig zu viel gezahlter Miete, ist möglich.  

Denkbar ist durchaus, alle vorstehenden rechtlichen Möglichkeiten parallel zu nutzen. Ob dies sinnvoll ist, sei dahingestellt. Eine Beurteilung, welcher Weg konkret anzuraten ist, kann nur bei Betrachtung des Einzelfalls erfolgen. Deshalb sollte zunächst versucht werden, den Sachverhalt ohne Einschaltung von Verwaltung und Gericht zu klären!

Bei allem Fragen rund um den Mietendeckel stehen Ihnen die Berater des Mieterschutzbundes Berlin e.V. helfend zur Seite! Vereinbaren Sie einen Termin!

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