Aufrechnung mit Mietkaution
Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 7. Mai 2014 sich zu der Frage geäußert, ob ein Vermieter während eines laufenden Mietverhältnisses zur Tilgung eigener Ansprüche Beträge dem Mietkautionskonto entnehmen darf.
Der Vermieter wollte bereits bei Beginn des Mietverhältnisses "auf Nummer sicher gehen" und schloß mit seiner Mieterin eine Zusatzvereinbarung: "Der Vermieter kann sich wegen seiner fälligen Ansprüche bereits während des Mietverhältnisses aus der Kaution befriedigen. Der Mieter ist in diesem Fall verpflichtet, die Kautionssumme wieder auf den ursprünglichen Betrag zu erhöhen."
Als die Mieterin sodann ihre Miete minderte, da sie Mängelansprüche hatte, begann der Vermieter sich an der Kaution zu bedienen. Die Mieterin war damit jedoch nicht einverstanden und forderte ihren Vermieter auf, das Kautionskonto wieder aufzufüllen, zudem sollte der Vermieter die Kaution insolvenzfest anlegen.
Sowohl das Amtsgericht in I. Instanz als auch das Landgericht in II. Instanz gaben der Mieterin recht. Die vom Bundesgerichtshof zugelassene Revision entschied sich auch zu Gunsten der Mieterin und wies auf den Sinn und Zweck einer Mietkaution hin:
"Das Vorgehen des Beklagten widerspricht dem in § 551 Abs. 3 BGB zum Ausdruck gekommenen Treuhandcharakter der Mietkaution. Gemäß § 551 Abs. 3 Satz 3 BGB hat der Vermieter die ihm als Sicherheit überlassene Geldsumme getrennt von seinem Vermögen anzulegen. Damit wollte der Gesetzgeber sicherstellen, dass der Mieter die Kaution nach Beendigung des Mietverhältnisses auch bei Insolvenz des Vermieters ungeschmälert zurückerhält, soweit dem Vermieter keine gesicherten Ansprüche zustehen.
Diese Zielsetzung würde unterlaufen, wenn der Vermieter die Mietkaution bereits während des laufenden Mietverhältnisses auch wegen streitiger Forderungen in Anspruch nehmen könnte. Die hiervon zum Nachteil der Klägerin abweichende Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag ist deshalb gemäß § 551 Abs. 4 BGB unwirksam."
Quelle: Pressemitteilung des Bundesgerichtshofs vom 7. Mai 2014 zur Nr. 77/2014