Beschleunigung des Wohnungsbaus in Berlin

Senator Michael Müller hat am 28. August 2014 das Berliner Modell zur kooperativen Baulandentwicklung vorgestellt. Damit werden die Regelungen für städtebauliche Verträge im Rahmen von Bebauungsplanverfahren in der Stadt auf eine einheitliche Grundlage gestellt.

Aufgrund des anhaltenden Bevölkerungswachstums müssen in den nächsten Jahren jährlich etwa 10.000 Wohnungen neu gebaut werden. Zur Realisierung der Wohnungsbauvorhaben wird häufig die Aufstellung oder Änderung eines Bebauungsplans erforderlich. Fragen der Umsetzung und Finanzierung werden dann üblicherweise begleitend in städtebaulichen Verträgen geregelt. Hierzu wird nun die Leitlinie als Orientierungsrahmen vorgelegt.

Senator Michael Müller: "Mit dem Berliner Modell zur kooperativen Baulandentwicklung setzen wir den nächsten Baustein zur Realisierung unserer breit angelegten Wohnungsbaustrategie. In Zusammenarbeit mit den Bezirken gelingt es uns so beim Abschluss städtebaulicher Verträge im Rahmen der Planung von Wohnungsbauvorhaben berlinweit einheitliche Regelungen zu treffen. Das ist ein wesentlicher Beitrag für mehr Transparenz sowie zur Beschleunigung des Wohnungsbaus in unserer Stadt. Bauherren und Investoren werden mehr Investitionssicherheit haben."

Bezirksstadtrat Rainer Hölmer: "Mit der Leitlinie für den Abschluss städtebaulicher Verträge haben die Bezirke ein Instrument zur Hand, mit dem sich im Rahmen von Bebauungsplanverfahren die Erarbeitung städtebaulicher Verträge einheitlicher, transparenter und damit zumeist auch zügiger bewerkstelligen lässt. Das wird zu einer Beschleunigung des dringend benötigten Wohnungsbaus in unserer Stadt führen. Allerdings sind nicht alle Infrastrukturleistungen, die eine wachsende Stadt erfordert, über städtebauliche Verträge abzusichern. Daher sind hier weitergehende Maßnahmen des Landes Berlin erforderlich."

Das Berliner Modell sieht vor, dass der Projektträger grundsätzlich sämtliche dem Land Berlin entstehenden Aufwendungen, die Folge oder Voraussetzung des geplanten Wohnungsbauvorhabens sind, übernimmt. Dabei richtet sich der Umfang dieser Maßnahmen nach den jeweiligen Erfordernissen des Einzelfalls. Für die Umsetzung von Vorhaben zwingend erforderlich sind jedoch eine gesicherte Erschließung sowie die Deckung des durch das Vorhaben ausgelösten zusätzlichen Bedarfs an Plätzen in Kindertageseinrichtungen und in Grundschulen. Zudem kann eine sozial ausgewogene und stabile Bevölkerungsstruktur durch das Instrument sichergestellt werden.
Hierzu Staatssekretär Prof. Dr. Engelbert Lütke Daldrup: "Unter Berücksichtigung der für die Planung formulierten städtebaulichen Ziele soll der Vorhabenträger Mietpreis- und Belegungsbindungen für einen Anteil von 10 bis 33 Prozent der geplanten Wohnungen übernehmen. Dabei gelten die Bedingungen der Wohnungsbauförderbestimmungen 2014. Auch ohne Fördermittel können die entsprechenden Bindungen vertraglich vereinbart werden. Damit tragen wir dem Bedürfnis nach durchmischten Quartieren Rechnung."

Es gilt der Grundsatz, dass die vereinbarten Leistungspflichten den Bauherrn nicht unangemessen belasten dürfen. Um dies sicherzustellen, verwendet das Berliner Modell der kooperativen Baulandentwicklung ein einheitliches Bewertungsschema. Dabei wird – auf Basis der jährlich vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte des Landes Berlin veröffentlichten Bodenrichtwerte – der Bodenwert zu Beginn der Planung dem geschätzten Bodenwert am Ende der Planung gegenübergestellt. Der dadurch ermittelte, durch die Planung angenommene Wertzuwachs des Bodens dient als Orientierungsmaßstab für die Bewertung der Angemessenheit.

Voraussetzung für die Einleitung eines Bebauungsplanverfahrens und die Verhandlungen über den städtebaulichen Vertrag ist die grundsätzliche Zustimmung des jeweiligen Trägers des Wohnungsbauvorhabens zu den im Berliner Modell skizzierten Eckpunkten. Sie hat über eine einseitige Erklärung zu erfolgen. Sofern die Zustimmung verweigert wird, bearbeiten die Planungsverwaltungen vorrangig die Realisierung jener Vorhaben mit gesicherter Finanzierung und Umsetzung der städtebaulichen Ziele.

Zur Einführung des Berliner Modells der kooperativen Baulandentwicklung ist bis Ende 2015 eine Übergangsphase vorgesehen, damit Bauherren und Investoren sich auf die neuen Regelungen zur Übernahme von Folgekosten und zur Schaffung von mietpreis- und belegungsgebundenem Wohnraum einstellen können. Die Anwendung des Modells soll in den kommenden Jahren laufend evaluiert und spätestens nach drei Jahren fortgeschrieben werden.