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Renovierungspflicht des Vermieters

BGH trifft wichtige Entscheidung


In einem Verfahren (VIII ZR 163/18) machten die Mieter einen Kostenvorschuss für Tapezier- und Anstricharbeiten geltend. Da sich der Zustand der Wohnungsdekoration nach 14 Jahren Mietzeit verschlechtert habe, forderten sie von der Vermieterin die Ausführung von Renovierungsarbeiten. In dem zweiten Verfahren (VIII ZR 270/18) begehrte der Mieter die Verurteilung der Vermieterin zur Vornahme konkret bezeichneter Schönheitsreparaturen. Die Wohnung war bei Mietbeginn 1992 unrenoviert überlassen worden. Nach 25 Jahren Mietdauer forderte der Mieter die Beseitigung des mangelhaften Renovierungszustands.

Die Übertragung der Schönheitsreparaturen auf die Mieter war zwar unwirksam, da diesen eine unrenovierte Wohnung überlassen und kein finanzieller Ausgleich gezahlt wurde.

Für eine ergänzende Vertragsauslegung dahingehend, dass dem Mieter die Ausführung von Arbeiten auf eigene Kosten freistehe, der Vermieter Schönheitsreparaturen unter keinen Umständen auszuführen habe, ist aber kein Raum. Jedoch ergibt sich auch keine spiegelbildliche Renovierungspflicht des Vermieters.

Ausgangspunkt ist der Zustand im Zeitpunkt der Anmietung - der unrenovierte Zustand. Den Vermieter trifft dann eine Instandhaltungspflicht, wenn sich der anfängliche Dekorationszustand wesentlich verschlechtert hat. Allerdings ist die Wiederherstellung des unrenovierten Anfangszustandes nicht praktikabel. Das Versetzen der Wohnung in einen frisch renovierten Zustand hingegen stellt den Mieter besser als den vertragsgemäßen unrenovierten Zustand.

Vor diesem Hintergrund hat der Senat entschieden, dass der Mieter in derartigen Fällen zwar einerseits vom Vermieter eine "frische" Renovierung verlangen kann, sich aber andererseits in angemessenem Umfang an den dafür erforderlichen Kosten zu beteiligen hat. Soweit nicht Besonderheiten vorliegen, wird dies regelmäßig eine hälftige Kostenbeteiligung bedeuten.

Begehrt der Mieter (wie im Verfahren VIII ZR 270/18) die Vornahme der Schönheitsreparaturen durch den Vermieter, so kann dieser die Kostenbeteiligung des Mieters nach Art eines Zurückbehaltungsrechts einwenden. Verlangt der Mieter von dem mit der Durchführung der Arbeiten in Verzug geratenen Vermieter die Zahlung eines Kostenvorschusses (wie im Verfahren VIII ZR 163/18) führt die angemessene Kostenbeteiligung zu einem entsprechenden Abzug von den voraussichtlichen Kosten.

BGH, Urteile vom 8. Juli 2020 – VIII ZR 163/18 und VIII ZR 270/18, PM 090/2020

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