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OVG zu Berliner Zweckentfremdungsverbot-Gesetz

Teilweise verfassungswidrig


In Berlin gilt seit dem 1. Mai 2014 ein Ver­bot der Zweck­ent­frem­dung von Wohn­raum. Seit­her darf Wohn­raum we­gen einer be­son­de­ren Ge­fähr­dung der Wohn­raum­ver­sor­gung nur mit Ge­neh­mi­gung des zu­stän­di­gen Be­zirks­amtes zu ande­ren als Wohn­zwecken ge­nutzt wer­den. Als Zweck­ent­frem­dung gilt u.a. die Nut­zung als Ferien­woh­nung oder die Nut­zung für ge­werb­liche oder be­ruf­liche son­stige Zwecke. Das neue Ber­liner Zweck­ent­frem­dungs­ver­bot-Ge­setz unter­stellt aber nicht nur vor­han­de­nen Wohn­raum dem Zweck­ent­frem­dungs­ver­bot. Viel­mehr wer­den auch Räu­me, die zur dau­ern­den Wohnnut­zung nur geeig­net sind, aber im Zeit­punkt des In­kraft­tre­tens des Ver­bots be­reits zu ande­ren Zwecken, z.B. als Ferien­woh­nung oder als Rechts­an­walts­kanz­lei, ge­neh­mi­gungs­frei ge­nutzt wur­den, in den Be­griff des Wohn­raums und damit in das Zweck­ent­frem­dungs­ver­bot ein­be­zo­gen (Rückwirkung).

Die Kläger und Kläge­rin­nen meh­re­rer Be­ru­fungs­ver­fah­ren sind Eigen­tü­mer/in­nen bzw. Mie­ter/in­nen von sol­chen Räu­men, die be­reits vor Inkraft­tre­ten des Ver­bots als Ferien­woh­nun­gen ge­nutzt wur­den und auch wei­ter­hin als sol­che ge­nutzt wer­den sol­len. Sie begeh­ren die Ertei­lung soge­nann­ter Negativat­tes­te, mit de­nen das zu­stän­dige Bezirks­amt bestä­ti­gen soll, dass für die Nut­zung der Räu­me eine zweck­ent­frem­dungs­recht­liche Geneh­mi­gung nicht erfor­der­lich ist. Ihre Kla­gen hat­ten vor dem Ver­wal­tungs­ge­richt Ber­lin kei­nen Er­folg.

Auf ihre Berufungen hat das OVG nun die Ver­fah­ren aus­ge­setzt und dem BVerfG die Fra­ge zur Entschei­dung vor­ge­legt, ob die Rege­lun­gen des Zweck­ent­frem­dungs­ver­bot-Ge­set­zes inso­weit verfassungs­ge­mäß sind, als sie sich Rück­wir­kung bei­mes­sen. Zwar sei an­ge­sichts der vom Se­nat von Ber­lin vor­geleg­ten Zah­len die Annah­me einer beson­de­ren Gefähr­dung der Wohn­raum­ver­sor­gung in Ber­lin nicht zu bean­stan­den. Das Zweck­ent­frem­dungs­ver­bot sei des­halb aus Sicht des OVG recht­mäßig, so­weit es um den Schutz des Wohn­raum­be­stan­des gehe. So­weit das Ge­setz aber eine vor dem 1. Mai 2014 begon­ne­ne Ver­mie­tung von Räu­men als Ferien­woh­nung dem Zweck­ent­frem­dungs­ver­bot unter­stel­le, gehe dies jedoch über den rei­nen Schutz des Wohn­raum­be­stan­des hin­aus und grei­fe insoweit unver­hält­nis­mäßig in die Grund­rech­te der Eigen­tü­mer und Ver­mie­ter ein. Die be­son­dere Gefähr­dung der Wohn­raum­ver­sor­gung recht­fer­tige es nicht, Eigen­tü­mer zu zwin­gen, gewerb­lich genutz­te Räum­lich­kei­ten in Wohn­raum (zu­rück) zu ver­wan­deln. Die vom Ge­setz ein­ge­räum­te Übergangs­frist von zwei Jah­ren für Ferien­woh­nungs­ver­mie­ter und die Mög­lich­keit, eine Genehmigung zu bean­tra­gen, könn­ten die mit dem Zweck­ent­frem­dungs­ver­bot ver­bun­de­nen Rechtsbeein­träch­ti­gun­gen nicht kom­pen­sie­ren.

OVG Berlin-Brandenburg, Beschlüsse vom 06.04.2017 - OVG 5 B 14.16 u.a.

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