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Mängel in der Wohnung

Das Thema Mangel in der Mietwohnung stellt einen der größten Teile unserer täglichen Beratungspraxis dar. Nachfolgend erläutern wir Ihnen, wann und wie Sie eine Mängelanzeige an Ihren Vermieter schicken sollten und, welche Möglichkeiten Sie haben, sollte Ihr Vermieter nicht bereit sein, den Mangel zu beseitigen. Außerdem erfahren Sie, was eine sog. "Kleinstreparaturklausel" ist.

Wann ist ein Mangel in der Wohnung wirklich ein Mangel?

Mietwohnung oder Gewerberaum?

Von einem Mangel im mietrechtlichen Sinn spricht man, wenn die mietvertraglich vereinbarte Soll-Beschaffenheit der Mietsache nicht dem tatsächlichen Ist-Zustand entspricht. Sie weicht negativ ab. Entscheidend ist auf den vertraglich vereinbarten Nutzungszweck abzustellen:

  • bei der Wohnraummiete ist dies das Wohnen; 
  • bei Gewerberaum ist der Nutzungszweck von der Art der in den Räumen beabsichtigten Gewerbeausübung abhängig.


Darüber hinaus ist entscheidend, was beim Mietvertragsschluss von den Parteien vereinbart wurde. Dies konkretisiert den Nutzungszweck.

Die letztendliche Beurteilung, ob das Mietobjekt einen Mangel aufweist, erfolgt anhand objektiver Kriterien.

Es spielt keine Rolle, was subjektiv empfunden wird. Ebenso belanglos sind die Einstellung oder Meinung einer Partei.

Darauf, ob das Vorhandensein des Mangels auf ein Verschulden des Vermieters zurückzuführen ist, kommt es ebenfalls nicht an.

Mängelanzeige an den Vermieter

Wann und wie muss ich meinen Vermieter über einen Mangel informieren?

Weist die Mietsache einen Mangel auf oder sind Maßnahmen zum Schutz der Mietsache erforderlich, ist der Mieter verpflichtet, dies dem Vermieter unverzüglich anzuzeigen. Unverzüglich bedeutet: ohne schuldhaftes Zögern. Je ernster die Situation, desto dringender/schneller muss der Mieter den Vermieter von dem Sachverhalt in Kenntnis setzen. Unter Umständen ist der Vermieter sofort telefonisch zu kontaktieren.

Wie muss ich einen Mangel bei meinem Vermieter melden?

Eine Mängelanzeige kann mündlich (z. B. telefonisch), per Mail oder Fax erfolgen. Um später ggf. einen Nachweis über die Meldung des Mangels zu haben, ist es ratsam, den Vermieter schriftlich/postalisch in Kenntnis zu setzen. In einigen Fällen ist es ratsam, dem Vermieter ein Einwurf-Einschreiben zu schicken.

Verknüpfen Sie Ihre Mängelanzeige immer mit einer unter Fristsetzung gestellten Aufforderung zur Beseitigung des Mangels. Unterlässt der Mieter die Mängelanzeige oder übermittelt diese nicht unverzüglich, macht er sich gegebenenfalls schadensersatzpflichtig. Darüber hinaus geht der Mieter des Minderungs-, Schadens- und Aufwendungsersatzrechtes verlustig. Auch die dem Mieter gegebene Möglichkeit, seine Wohnung zu kündigen ist nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB nicht durchsetzbar. 

Rechte bei Mietmängeln

Wenn das Mietobjekt einen Mangel aufweist, stehen dem Mieter nach Mängelanzeige folgende Möglichkeiten der Geltendmachung von Rechten zur Verfügung:

  • Beseitigung/Instandhaltung
  • Mietminderung
  • Zurückbehaltung der Miete
  • Selbstvornahme/Aufwendungsersatz
  • Schadensersatz
  • Kündigung des Mietverhältnisses.


Verlangen kann der Mieter eine endgültige Beseitigung des Mangels und damit die (Wieder-) Herstellung des vertragsgemäßen Zustandes.

Mangel in der Wohnung: Zahlen Sie die Miete "unter Vorbehalt"

Kommt es aufgrund eines Mangels des Mietobjektes zu einer nicht unerheblichen Gebrauchsbeeinträchtigung ist die Miete von Gesetzes wegen herabgesetzt, das heißt gemindert. Sie brauchen das Minderungsrecht nicht ausdrücklich geltend zu machen. Es empfiehlt sich im Falle der späteren Geltendmachung der Minderung, die Miete "unter Vorbehalt" zu zahlen. Durch den Mieter ist sodann die Höhe der Mietminderung zu bestimmen. Dabei handelt es sich um eine einseitige Erklärung. Es bedarf keinesfalls einer Zustimmung beziehungsweise einem Einverständnis durch den Vermieter. Die Höhe der Mietminderung ist abhängig von den Umständen des Einzelfalls, hierzu kann Sie der Mieterschutzbund Berlin e.V. beraten.

Der Vermieter beseitigt meinen Mangel nicht

Kommt der Vermieter der Aufforderung zur Mängelbeseitigung des Mieters nicht nach, besteht grundsätzlich die Möglichkeit, (zusätzlich zur Mietminderung) einen weiteren Teilbetrag der Miete einzubehalten. Dieses sogenannte Zurückbehaltungsrecht ist ausdrücklich gegenüber dem Vermieter zu erklären. Es handelt sich um ein finanzielles Druckmittel des Mieters gegen den Vermieter. Beseitigt Letzterer den Mangel ist der zunächst zurückbehaltene Betrag wieder an den Vermieter zu bezahlen.

Im Falle des Verzuges des Vermieters mit der Mängelbeseitigung kann der Mieter von einem Selbstvornahmerecht Gebrauch machen. Das heißt, er kann eine Fachfirma beauftragen, den Mangel durch eine Fachfirma beseitigen zu lassen. Hierbei ist Vorsicht geboten! Die Kosten für die beauftragte Reparatur sind vom Mieter vorzustrecken. Der Ersatz der Kosten in Form von Aufwendungsersatz ist an weitere rechtliche Voraussetzungen geknüpft.

Das Vorgehen bei Mietminderungen hält einige Tücken bereit. Wir stehen Ihnen als Mieterverein in Berlin für Fragen rund um das Thema Mietminderung zur Verfügung.

Verspätete Beseitigung des Mangels

Baustelle: Verdunkelte Fenster

Sollte dem Mieter durch das Vorliegen eines Mangels ein Schaden entstanden sein, kann er diesen im Wege des Schadenersatzes geltend machen. Dies gilt auch dann, wenn der Mangel durch den Vermieter verspätet beseitigt worden ist.

Handelt es sich um schwerste Wohnungsmängel, kann eine außerordentliche fristlose Kündigung des Mieters in Betracht kommen. Dies aber nur dann, wenn dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder teilweise nicht (rechtzeitig) gewährt werden kann.

Möglich ist die Beendigung des Mietverhältnisses durch den Mieter, wenn

  • ein erheblicher Mangel immer wieder auftritt und 
  • eine Beseitigung auf Dauer nicht zu erwarten ist oder 
  • der Vermieter in vertragswidriger Weise die Beseitigung eines Mangels verweigert.

Besonderheiten

Kleinreparaturklausel

Bei kleineren Mängeln an Einrichtungen des Mietobjektes, die dem täglichen Gebrauch des Mieters unterliegen (z. B. Wasserhahn, Klingel, WC-Spülkasten, Lichtschalter), ist zu beachten, ob mietvertraglich eine sogenannte Kleinreparaturklausel vereinbart ist. Dies bedeutet in einem solchen Fall die Beteiligung des Mieters an den Reparaturkosten. Der Vermieter beauftragt im Regelfall eine (teure) Fachfirma mit der Mängelbeseitigung. Günstiger ist es, den Mangel selbst zu beseitigen (z. B. Reparatur eines tropfenden Wasserhahns).

Hierzu gibt es umfangreiche Rechtsprechung. Lassen Sie sich von uns zum Thema Kleinstreparaturklaussel beraten.

Nicht immer ist die Kleinreparaturklausel wirksam

Die Rechte des Mieters wegen eines Mangels der Mietsache sind ausgeschlossen, wenn der Mieter den Mangel bei Vertragsschluss kannte beziehungsweise dieser ihm infolge grober Fahrlässigkeit unbekannt blieb. Die vorbehaltslose Annahme einer mangelhaften Mietsache bei Übergabe führt zu einem Verlust der Rechte. Wird die Miete ohne Vorbehalt über einen längeren Zeitraum ungekürzt gezahlt, führt auch dies zu einem Verlust der Mietminderungsrechte.

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