Das Beratungsthema Nr. 1 im Mieterschutzbund Berlin e.V. sind Betriebskosten. Mit zunehmend steigenden Mieten versuchen Mieter nun, Betriebskosten einzusparen. Nachfolgend geben wir einen Überblick über die durchschnittlichen Berliner Betriebskosten, erläutern welche Betriebskosten überhaupt auf den Mieter und wie umgelegt werden können und dürfen. Außerdem klären wir einen großen Irrtum auf.

Was sind Betriebskosten?

Der Vermieter hat die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen (§ 535 Absatz 1 Satz 3 BGB). Dazu gehören die Betriebskosten. Diese sind vom Mieter zu übernehmen, wenn dies im Mietvertrag wirksam vereinbart ist. Die Vereinbarung der Umlage der Betriebskosten muss inhaltlich bestimmt und in ihrem Wortlaut eindeutig sein. Das heißt: Der Mieter muss erkennen können, ob und welche Kostenarten von ihm getragen werden müssen. Durch den Vermieter kann die konkrete Kostenaufstellung benannt werden oder er nimmt Bezug auf die gesetzliche Regelung der Betriebskostenverordnung.

Keine Regelung zu Betriebskosten im Mietvertrag

Fehlt es an einer wirksamen Vereinbarung im Mietvertrag zur Umlage der Betriebskosten, ist zwischen den Mietvertragsparteien im Regelfall eine Bruttokaltmiete vereinbart. Folge ist, dass sämtliche sogenannte kalte Betriebskosten mit Zahlung der Miete abgegolten und diese nicht gesondert abzurechnen sind. Es bleibt die Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten.

Betriebskosten sind Kosten des Objekts, die durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend wiederkehren. In § 2 der Betriebs-kostenverordnung sind alle auf den (Wohnraum-) Mieter umlegbaren Kosten benannt und somit für den Vermieter begrenzt.

Zu diesen umlegbaren Betriebskosten zählen:

Grundsteuer, Wasserversorgung, Entwässerung, Heizung, Warmwasseranlage, Aufzugsanlage, Straßenreinigung, Müllabfuhr, Gebäudereinigung,
Ungezieferbekämpfung, Gartenpflege, Beleuchtung, Schornsteinreinigung, Sach- und Haftpflichtversicherung, Hauswartung, Gemeinschaftsantenne/Kabelanlage, Einrichtungen der Wäschepflege sowie sogenannte sonstige Betriebskosten.

Bei der Wohnraummiete sind Instandhaltungs- und Verwaltungskosten nicht auf den Mieter umlegbar.

Da für den aktuellen Mietspiegel 2023 keine Datenerhebung durchgeführt wurde, konnte auch keine Betriebskostenübersicht erstellt werden. Es wird auf die »Berliner Betriebskostenübersicht 2019« aus der Mietspiegelbroschüre 2019 verwiesen, die auf der Internetseite der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen eingestellt ist.

Die angegebenen Werte beziehen sich auf die Einheit €/m²/Monat.

Wie hoch sind die durchschnittlichen Betriebskosten?

Demnach sind durchschnittliche "kalte Betriebskosten" in Höhe von 2,13 €/m²/Monat sowie "warme Betriebskosten", also für Heizung und Warmwasser, in Höhe von 1,17 €/m²/Monat angefallen. 
Diese Werte sind eine Orientierungshilfe für Sie, stellen aber keinen festen Maßstab dar: Nicht alle Betriebskostenarten in Ihrer Betriebskostenabrechnung müssen anfallen. Ob und welche Kosten der Vermieter abrechnen darf, ist zu prüfen. Vereinbaren Sie einen Besprechungstermin mit uns.

Umlageschlüssel

Grundsätzlich gilt, dass die Gesamtbetriebskosten des Abrechnungsobjekts auf den Mieter nach dem jeweiligen Anteil seiner Wohnfläche umgelegt werden können. Dies betrifft die Gesamtumlagefläche des Wohnobjekts, leerstehende Wohnungen inklusive (Umlageschlüssel: Wohnfläche). Diese gesetzliche Regelung gilt, wenn die Mietvertragsparteien nichts Anderes vereinbart haben.

Alternativ kann eine Umlage der Betriebskosten nach

• Anzahl der Haushalte/Nutzer (z.B. Kabelfernsehen),
• Miteigentumsanteilen (z.B. in WEG-Anlagen),
• Anzahl der im Objekt lebenden Personen,
• der beheizbaren Fläche (z.B. Heiz- und Warmwasserkosten) oder
• dem Umfang der Nutzung (z.B. maschinelle Wascheinrichtungen, Aufzug)

vereinbart werden. Betriebskosten, die von einem erfassten Verbrauch (z.B. Heizung, Warm- und Kaltwasser) oder einer unterschiedlichen Verursachung (z.B. Müll) durch die Mieter abhängen, sind verbrauchsabhängig umzulegen. Sollte dies nicht erfolgen, ist zu prüfen, ob Sie ggf. einen Anspruch auf Kürzung dieser Kosten haben. Hierzu beraten wir Sie gern.

Bei der Wohnraummiete ist über die Betriebskosten jährlich, zum Beispiel 

01.01. bis 31.12. oder 01.10. bis 30.09. 

abzurechnen. Die Abrechnung muss dem Mieter spätestens zum Ablauf des 12. Monats nach Ende des Abrechnungszeitraumes mitgeteilt werden (z.B. bis zum 31.12. oder 30.09. des Folgejahres). Ab Erhalt der Abrechnung bleiben dem Mieter sodann 12 Monate Zeit, um Einwendungen dagegen vorzutragen.

Irrtümlich gehen viele Mieter davon aus, innerhalb von vier Wochen Widerspruch gegen die Betriebskostenabrechnung einlegen zu müssen. Nein, Sie haben insgesamt 12 Monate Zeit, Widerspruch gegen die Abrechnung einzulegen.

Wie ist eine Betriebskostenabrechnung zu prüfen?

Die Betriebskostenabrechnung muss zum einen gedanklich und rechnerisch nachvollziehbar sein. Zum Anderen soll sie mindestens folgende Angaben ausweisen:

• eine Zusammenstellung der Gesamtkosten,
• einen Umlageschlüssel,
• eine für den Mieter anteilige Berechnung und
• eine zu einem Gesamtergebnis führende Saldierung der Vorauszahlungen des Mieters.

Betriebskosten bei Gewerbe

Sind Räume zu gewerblichen Zwecken vermietet, gilt eine weniger strenge gesetzliche Reglementierung. Zwar ist der Gewerberaummieter ohne ausdrückliche, wirksame Vereinbarung nicht zur Tragung von Betriebskosten verpflichtet. Jedoch kann er mietvertraglich mit über den Betriebskostenkatalog der BetrKV hinausgehenden Kosten belastet werden. Dies betrifft insbesondere Instandhaltungs-, Verwaltungs- bzw. weitgehende Wartungskosten.

Hat der Vermieter zur Umsatzsteuer optiert, ist auf die Betriebskosten eines Gewerberaumobjektes Umsatzsteuer zu entrichten.

Für die Abrechnung über die Betriebskosten gelten die Vorschriften des § 556 BGB nicht. Daher gibt es weder einen zwingend gesetzlich vorgeschriebenen Abrechnungszeitraum noch eine Abrechnungs- bzw. Einwendungsfrist.